別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 入間 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   入間 -3 埼玉県 埼玉第９ 氏名  不動産鑑定士　中田　一 印  TEL.

鑑定評価額 23,200,000 円  １㎡当たりの価格 173,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 140,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 入間市大字下藤沢字山ノ神４３５番９外 (武蔵藤沢駅周辺６６街区１３) ②地積 　(㎡) 134   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 地区計画等 1:1.5 住宅 Ｗ2 中小規模の戸建一般 住宅が建ち並ぶ住宅 地域 南西6m区画街路 水道、ガス、下水 武蔵藤沢 730m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    70 ｍ、南    70 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 土地区画整理事業施行中。令 和３年に換地処分を予定。周 囲に畑も見られる。 街 路 基準方位北　６．０ ｍ区画街路 交通 施設 武蔵藤沢駅西方 730m 法令 規制 ２中専 (60,200) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 土地区画整理事業の進行に伴って住宅地として、需要は堅調であったが、徐々に沈静化しつつある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    173,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、西武池袋線沿線の入間市及びその周辺の住宅地域である。近隣地域は武蔵藤沢駅から徒歩圏内の土地区 画整理事業地内で令和３年換地処分予定である。需要者は入間市及び周辺居住者及び都心への通勤者である。駅に近く 居住環境に優れているため安定した需要が見込まれるが、高水準の取引は徐々に減りつつある。中心価格帯は、戸建で ２０００万円台～３０００万円台である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、土地区画整理事業地内の中規模の戸建住宅地域である。取引は自用目的が中心である。住宅の賃貸市場が 形成されていないため収益還元法は断念した。したがって、収集した取引事例から求めた推定価格を対象標準地の地域 的特性の類似性等によって比較考量して比準価格を試算した。これに代表標準地の公示価格の規準を行い、前年鑑定評 価額からの推移も勘案して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　入間 -6                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    121,000 円／㎡ [ 99.2] 100 100 [104.5] 100 [ 72.4] [104.5] 100 166,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    174,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 「景気は新型コロナウイルス感染症の影響に より依然として厳しい状況にあるが、持ち直 しの動きがみられる。」入間市では戸建の取 引件数は横ばい。 人口は微減、高齢率も県平均を上回っている 。鉄道は入間市駅と武蔵藤沢駅の利用が多い 。新型コロナ禍の影響もあり住宅取引価格は 下落傾向である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -9.5 環境　　　　　　 -20.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％