鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

越谷 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０３Ｋ００ -7	越谷市		建付地	（　）	長方形	南西22m市道、中間画地		２住居 (60,200)
b	０３Ｋ１０ -35	越谷市		更地	（　）	長方形	北7.1m市道、中間画地		近商 (80,200)
c	０３Ｋ３０ -120	越谷市		建付地	（　）	長方形	東16.8m県道、中間画地		商業 (80,200)
d	０３Ｋ３０ -119	越谷市		建付地	（　）	台形	北6m市道、西5.5m、南4m、三方路		１中専 (70,200)
e	０２Ｋ００ -916	越谷市		更地	（　）	ほぼ長方形	北東15m県道、中間画地		近商 (80,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 153,581	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	152,813	100 [ 87.5]	174,643	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	175,000
b	(　 ) 186,325	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	185,766	100 [ 103.0]	180,355		180,000
c	(　 ) 171,279	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	170,080	100 [ 100.5]	169,234		169,000
d	(　 ) 183,004	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	173,767	100 [ 104.0]	167,084		167,000
e	(　 ) 136,788	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	135,694	100 [ 84.5]	160,585		161,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -12.5
a	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +3.0
b	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +0.5
c	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +4.0
d	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.5
e	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 170,000 円／㎡]

越谷 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	26,934,486	5,792,004	21,142,482	18,511,500	2,630,982	（　0.9504） 2,500,485	（ 4.8 - 0.1 ） 4.7％
	⑧収益価格	53,201,809 円　　　　（　 87,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

越谷 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	317.20	Ｓ5	1,327.25
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商	80 ％	200 ％	200 ％	607 ㎡	24.0 m x 26.0 m	前面道路：県道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

周辺の土地利用状況等から１階が店舗、２階～５階が共同住宅のＳ造構造の建物を想定した。

⑦有効率　 84.0 ％
の理由

共用部分を考慮したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	317.20	86.6	274.70	2,916	801,025	4.0	3,204,100
							1.0	801,025
2～ 2	居宅	285.50	84.1	240.00	1,895	454,800	1.0	454,800
							1.0	454,800
3～ 3	居宅	285.50	84.1	240.00	1,691	405,840	1.0	405,840
							1.0	405,840
4～ 4	居宅	245.50	81.5	200.00	1,691	338,200	1.0	338,200
							1.0	338,200
5～ 5	居宅	193.55	82.7	160.00	1,691	270,560	1.0	270,560
							1.0	270,560

計		1,327.25	84.0	1,114.70		2,270,425		4,673,500
								2,270,425

⑨年額支払賃料	2,270,425 円　×　12ヶ月　＝　 27,245,100 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,114.70 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	10,000 円／台　×　 10 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,200,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	27,245,100 円　　×　　 8.3 ％＋　　　 1,200,000 円　　×　　％　＝　　 2,261,343 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	26,183,757 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,673,500 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 42,856 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,270,425 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　 707,873 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	26,934,486 円　　　　（　 44,373 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０３ＫＳ０７　　　　-36	1,963 ( 1,959)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 80.0]	100 [ 95.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	2,870	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,008 円/㎡　月額支払賃料（　 2,916 円/㎡）　基準階 1 F B
b	０３ＫＳ０７　　　　-17	2,590 ( 2,509)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 80.0]	100 [ 90.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	3,426
c	０３ＫＳ０７　　　　-23	2,269 ( 2,269)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 88.0]	100 [105.0]	100 [ 90.0]	2,728

越谷 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,435,000 円	287,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,137,804 円	28,445,100　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 349,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,296,000 円	287,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	287,000 円	287,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	287,000 円	287,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,792,004 円　（　　　　　　 9,542 円／㎡）　　（経費率　　 21.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9504

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	287,000,000 円	設計監理料率　 210,000 円／㎡　×　 1,327.25 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0645	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0523 ×　 45 ％　＋　0.0629 × 35 ％　＋ 0.0945 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	18,511,500 円（　　　　　 30,497 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	26,934,486 円
②総費用	5,792,004 円
③純収益　①－②	21,142,482 円
④建物等に帰属する純収益	18,511,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,630,982 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,500,485 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,119 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 53,201,809 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 87,600 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月10日　提出
越谷 5-5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

越谷 5-5

埼玉県

埼玉第６

氏名

不動産鑑定士　村岡　淳二

印

TEL.

鑑定評価額

98,900,000 円

１㎡当たりの価格

163,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月10日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	130,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月12日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	越谷市越ヶ谷３丁目４５７６番５外｢越ヶ谷３－４－５｣				②地積　(㎡)	607 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) （その他）
	1:1	事務所兼住宅ＲＣ2	事務所、店舗、一般住宅が混在する路線商業地域	北東15m県道	水道、ガス、下水	越谷 600m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 25 ｍ、西 80 ｍ、南 100 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

中層店舗共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 24.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 600 ㎡程度、形状　正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１５ｍ　県道

交通

施設

越谷駅北東方

600m

法令

規制

近商
(80,200)

⑤地域要因の将
　来予測

県道沿いに低層店舗、事業所等が立ち並ぶ路線商業地域であるが、繁華性は高くない。消費増税、新型コロナウ
イルス感染症の影響等で地価は低下傾向で推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

中層店舗共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 169,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 83,100 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、越谷市及び隣接市町の幹線道路沿いの路線商業地域である。典型的な需要者としては、自己の店舗・事
業所の所有を目的とする、同一需給圏内の個人事業主、中小企業であると判定した。規模が大きい場合には、全国展開
のファミリーレストラン等の敷地としても考えられる。地価が比較的に低位であることから住宅地化する傾向も見られ
る。需要の中心となる価格帯は、画地規模や立地によりまちまちであり、見出すことは困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

同一需給圏内の類似地域等の類似不動産の取引事例を広域的に採用し要因比較を適切に施し、比準価格を試算した。一
方で、収益価格は低層階を店舗、上層階を共同住宅とすることを想定し、周辺賃料水準並びに投資家の視点を反映させ
て試算したが、比準価格を下回った。典型的な需要者の属性、行動等の市場の特性に最も適合する比準価格を重視し、
収益価格を関連付け、代表標準地との規準による価格との均衡に留意して鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　越谷 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 232,000 円／㎡

[ 99.1]
100

100
[100.0]

100
[141.1]

[100.0]
100

163,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    165,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

消費税増税、新型コロナウイルス感染症の影
響もあり個人消費の伸びは低調である。市内
の土地取引件数は減少傾向で推移している。

地域要因に特段の変化は認められない。繁華
性は高くない。

個別的要因に特段の変化は無い。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +6.0
環境　　　　　　 +21.0
行政　　　　　　 +10.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

越谷 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０３Ｋ３０ -119	越谷市		建付地	（　）	台形	北6m市道、西5.5m、南4m、三方路		１中専 (70,200)
b	０３Ｋ３０ -120	越谷市		建付地	（　）	長方形	東16.8m県道、中間画地		商業 (80,200)
c	０３Ｋ００ -7	越谷市		建付地	（　）	長方形	南西22m市道、中間画地		２住居 (60,200)
d	０３Ｋ３３ -12	越谷市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西9m市道、中間画地		商業 (80,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 183,004	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	173,767	100 [ 104.1]	166,923	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	167,000
b	(　 ) 171,279	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	170,594	100 [ 100.0]	170,594		171,000
c	(　 ) 153,581	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	152,813	100 [ 88.3]	173,061		173,000
d	(　 ) 148,258	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ / ]	100 [ 63.0]	233,918	100 [ 102.9]	227,326		227,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.5	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +7.0
a	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -4.8
b	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -1.5	環境　　　　 -13.0
c	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -1.8
d	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -37.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 169,000 円／㎡]

越谷 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	27,214,095	5,756,978	21,457,117	18,963,000	2,494,117	（　0.9504） 2,370,409	（ 4.8 - 0.1 ） 4.7％
	⑧収益価格	50,434,234 円　　　　（　 83,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

越谷 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
中層店舗共同住宅	317.20	Ｓ5	1,327.25
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商	80 ％	200 ％	200 ％	607 ㎡	24.0 m x 26.0 m	前面道路：県道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は事務所・店舗、上層階は４０㎡程度の共同住宅２１戸の建築を想定。

⑦有効率　 84.0 ％
の理由

共用部分を考慮したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	317.20	86.6	274.70	2,845	781,522	4.0	3,126,088
							1.0	781,522
2～ 2	居宅	285.50	84.1	240.00	1,992	478,080	1.0	478,080
							1.0	478,080
3～ 3	居宅	285.50	84.1	240.00	1,849	443,760	1.0	443,760
							1.0	443,760
4～ 4	居宅	245.50	81.5	200.00	1,707	341,400	1.0	341,400
							1.0	341,400
5～ 5	居宅	193.55	82.7	160.00	1,565	250,400	1.0	250,400
							1.0	250,400

計		1,327.25	84.0	1,114.70		2,295,162		4,639,728
								2,295,162

⑨年額支払賃料	2,295,162 円　×　12ヶ月　＝　 27,541,944 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,114.70 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	10,000 円／台　×　 10 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,200,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	27,541,944 円　　×　　 8.3 ％＋　　　 1,200,000 円　　×　　％　＝　　 2,285,981 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	26,455,963 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,639,728 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 42,546 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,295,162 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　 715,586 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	27,214,095 円　　　　（　 44,834 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０３ＫＳ３０　　　　-22	3,088 ( 2,918)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,088	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,928 円/㎡　月額支払賃料（　 2,845 円/㎡）　基準階 1 F B
b	０３ＫＳ３０　　　　-23	2,712 ( 2,624)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	2,767
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

越谷 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,470,000 円	294,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,149,678 円	28,741,944　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 197,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,352,000 円	294,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	294,000 円	294,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	294,000 円	294,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	ない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,756,978 円　（　　　　　　 9,484 円／㎡）　　（経費率　　 21.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9504

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	294,000,000 円	設計監理料率　 215,000 円／㎡　×　 1,327.25 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0645	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0523 ×　 45 ％　＋　0.0629 × 35 ％　＋ 0.0945 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	18,963,000 円（　　　　　 31,241 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	27,214,095 円
②総費用	5,756,978 円
③純収益　①－②	21,457,117 円
④建物等に帰属する純収益	18,963,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,494,117 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,370,409 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,905 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 50,434,234 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 83,100 円／㎡）