鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

越谷 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０３Ｋ３０ -120	越谷市		建付地	（　）	長方形	東16.8m県道、中間画地		商業 (80,200)
b	０３Ｋ１０ -35	越谷市		更地	（　）	長方形	北7.1m市道、中間画地		近商 (80,200)
c	０２Ｃ００ -913	越谷市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南22m県道、西4m、角地		近商 (90,200)
d	０３Ｋ００ -7	越谷市		建付地	（　）	長方形	南西22m市道、中間画地		２住居 (60,200)
e	０３Ｋ３０ -119	越谷市		建付地	（　）	台形	北6m市道、西5.5m、南4m、三方路		１中専 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 171,279	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	170,594	100 [ 73.8]	231,157	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	231,000
b	(　 ) 186,325	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	185,766	100 [ 75.5]	246,048		246,000
c	(　 ) 246,052	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	233,632	100 [ 98.5]	237,190		237,000
d	(　 ) 153,581	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	152,813	100 [ 68.0]	224,725		225,000
e	(　 ) 183,004	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	173,767	100 [ 71.8]	242,015		242,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.5	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -0.5	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.5	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 -1.5	環境　　　　 -10.0
e	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 238,000 円／㎡]

越谷 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	34,415,367	7,303,760	27,111,607	23,587,500	3,524,107	（　0.9519） 3,354,597	（ 4.6 - 0.1 ） 4.5％
	⑧収益価格	74,546,600 円　　　　（　 141,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

越谷 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
中層店舗共同住宅	298.25	Ｓ6	1,734.50
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業	80 ％	400 ％	400 ％	529 ㎡	23.5 m x 22.5 m	前面道路：市道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、上階は共同住宅、５０㎡前後の２ＤＫタイプを想定した。

⑦有効率　 82.4 ％
の理由

近隣地域の標準的なレンタブル比を採用

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	298.25	50.1	149.30	3,600	537,000	6.0	3,222,000
							1.0	537,000
2～ 2	居宅	287.25	89.1	256.00	1,800	461,000	1.0	461,000
							1.0	461,000
3～ 4	居宅	287.25	89.1	256.00	1,840	471,000	1.0	471,000
							1.0	471,000
5～ 6	居宅	287.25	89.1	256.00	1,880	481,000	1.0	481,000
							1.0	481,000
～

計		1,734.50	82.4	1,429.30		2,902,000		5,587,000
								2,902,000

⑨年額支払賃料	2,902,000 円　×　12ヶ月　＝　 34,824,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,429.30 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	10,000 円／台　×　 9 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,080,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	34,824,000 円　　×　　 8.3 ％＋　　　 1,080,000 円　　×　　％　＝　　 2,890,392 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	33,013,608 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	5,587,000 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 51,233 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,902,000 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 1,350,526 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	34,415,367 円　　　　（　 65,057 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０３ＫＳ３２　　　　-15	3,214 ( 3,118)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 89.1]	100 [100.0]	3,607	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,770 円/㎡　月額支払賃料（　 3,600 円/㎡）　基準階 1 F B
b	０３ＫＳ０７　　　　-42	4,427 ( 4,294)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [121.2]	100 [105.0]	4,093
c	０３ＫＳ０７　　　　-20	3,422 ( 3,319)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	3,834

越谷 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,875,000 円	375,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,436,160 円	35,904,000　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 242,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,000,000 円	375,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	375,000 円	375,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	375,000 円	375,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 7,303,760 円　（　　　　　　 13,807 円／㎡）　　（経費率　　 21.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9519

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	375,000,000 円	設計監理料率　 210,000 円／㎡　×　 1,734.50 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0629	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0506 ×　 45 ％　＋　0.0614 × 35 ％　＋ 0.0932 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	23,587,500 円（　　　　　 44,589 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	34,415,367 円
②総費用	7,303,760 円
③純収益　①－②	27,111,607 円
④建物等に帰属する純収益	23,587,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,524,107 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,354,597 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,341 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 74,546,600 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 141,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
越谷 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

越谷 5-2

埼玉県

埼玉第６

氏名

不動産鑑定士　森田　裕之

印

TEL.

鑑定評価額

122,000,000 円

１㎡当たりの価格

230,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月7日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	185,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月23日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	越谷市千間台西１丁目１０番１１外				②地積　(㎡)	529 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) （その他）
	1:1	店舗Ｓ3	中小規模の店舗、銀行等の見られる商業地域	南20m市道	水道、ガス、下水	せんげん台 200m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 90 ｍ、南 40 ｍ、北 25 ｍ

②標準的使用

中層店舗住宅併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 23.5 ｍ、奥行　約　　 22.5 ｍ、規模　　 530 ㎡程度、形状　ほぼ正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２０ｍ市道

交通

施設

せんげん台駅西方

200m

法令

規制

商業
(80,400)

⑤地域要因の将
　来予測

せんげん台駅西口駅前通り沿いの商業地域であるが、ここ数年大きな変化は認められない。ただ、周辺のショッ
ピングセンターなどとの競合もあり、概ね現状維持程度の推移を継続するものと予想される。

(3)最有効使用の判定

中層店舗住宅併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 236,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 148,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は東武伊勢崎線沿いの越谷市及び草加市を圏域とする商業地域である。地価水準の割安感から資産家やマン
ション業者などの需要もあるが、法人を中心とした需要である。しかし、個人消費の低迷・大型スーパーの増加もあり
地域間の競争は増加している。この為、以前中心であったせんげん台駅前周辺は衰退しており、店舗の入れ替えや退去
も見られる状況である。また、需要の中心価格帯は数億円程度の物件と思料される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

上記理由により賃料は低下傾向にあるが、収益ベースで見た価格水準では程々のレベルに来ており割安感がある。本件
評価に際しては収益性を重視する商業地域であるので、比準価格を重視しつつも収益価格を比較考量して鑑定評価額を
上記のように決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    232,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　越谷 5-5                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    231,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナ感染の広がりにより、日本経済は
低迷を続けている。また、飲食店への営業時
間の短縮要請もあり、空き店舗や休業が増加
している。

駅周辺の既成市街地の衰退、大型店の増加に
伴う顧客の流出、消費の低迷を受け地域が衰
退している。

個別的要因に変化はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.9 ％

-0.4 ％

３　試算価格算定内訳

越谷 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０３Ｋ００ -7	越谷市		建付地	（　）	長方形	南西22m市道、中間画地		２住居 (60,200)
b	０３Ｋ１０ -35	越谷市		更地	（　）	長方形	北7.1m市道、中間画地		近商 (80,200)
c	０３Ｋ０２ -24	越谷市		更地	（　）	ほぼ長方形	西6.5m市道、北4m、角地		商業 (90,390)
d	０２Ｃ１０ -921	越谷市		建付地	（　）	長方形	南東16m市道、中間画地		２住居 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 153,581	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	152,813	100 [ 66.4]	230,140	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	230,000
b	(　 ) 186,325	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	185,766	100 [ 77.2]	240,630		241,000
c	(　 ) 190,189	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 105.1]	180,236	100 [ 78.4]	229,893		230,000
d	(　 ) 187,526	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	192,939	100 [ 79.4]	242,996		243,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -14.7	環境　　　　 -18.0
a	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -7.1	環境　　　　 -6.0
b	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -3.1	環境　　　　 -13.0
c	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.9	交通・接近　 -12.2	環境　　　　 -3.0
d	正常	％／月 -0.01	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 236,000 円／㎡]

越谷 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存し適切な造成事例が得られないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	34,622,117	7,325,200	27,296,917	23,587,500	3,709,417	（　0.9519） 3,530,994	（ 4.6 - 0.1 ） 4.5％
	⑧収益価格	78,466,533 円　　　　（　 148,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

越谷 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
中層店舗兼共同住宅	298.25	Ｓ6	1,734.50
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業	80 ％	400 ％	400 ％	529 ㎡	23.5 m x 22.5 m	前面道路：市道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、上階共同住宅２ＤＫタイプ（約５１㎡）を想定した。

⑦有効率　 82.4 ％
の理由

近隣地域の標準的なレンタブル比を採用。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	298.25	50.1	149.30	3,617	540,000	6.0	3,240,000
							1.0	540,000
2～ 2	居宅	287.25	89.1	256.00	1,836	470,000	1.0	470,000
							1.0	470,000
3～ 4	居宅	287.25	89.1	256.00	1,855	475,000	1.0	475,000
							1.0	475,000
5～ 6	居宅	287.25	89.1	256.00	1,875	480,000	1.0	480,000
							1.0	480,000
～

計		1,734.50	82.4	1,429.30		2,920,000		5,620,000
								2,920,000

⑨年額支払賃料	2,920,000 円　×　12ヶ月　＝　 35,040,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,429.30 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	10,000 円／台　×　 9 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,080,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	35,040,000 円　　×　　 8.3 ％＋　　　 1,080,000 円　　×　　％　＝　　 2,908,320 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	33,211,680 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	5,620,000 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 51,535 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,920,000 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 1,358,902 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	34,622,117 円　　　　（　 65,448 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０３ＫＳ３２　　　　-14	3,018 ( 2,928)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	3,660	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,788 円/㎡　月額支払賃料（　 3,617 円/㎡）　基準階 1 F B
b	０３ＫＳ３２　　　　-15	3,214 ( 3,118)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 85.5]	100 [100.0]	3,957
c	０３ＫＳ０７　　　　-1	3,272 ( 3,175)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 85.0]	100 [106.1]	100 [100.0]	4,031

越谷 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,875,000 円	375,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,444,800 円	36,120,000　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 255,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,000,000 円	375,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	375,000 円	375,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	375,000 円	375,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 7,325,200 円　（　　　　　　 13,847 円／㎡）　　（経費率　　 21.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9519

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	375,000,000 円	設計監理料率　 210,000 円／㎡　×　 1,734.50 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0629	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0506 ×　 45 ％　＋　0.0614 × 35 ％　＋ 0.0932 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	23,587,500 円（　　　　　 44,589 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	34,622,117 円
②総費用	7,325,200 円
③純収益　①－②	27,296,917 円
④建物等に帰属する純収益	23,587,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,709,417 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,530,994 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,675 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 78,466,533 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 148,000 円／㎡）