別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 越谷 -33　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   越谷 -33 埼玉県 埼玉第６ 氏名  不動産鑑定士　安川　千春 印  TEL.

鑑定評価額 23,400,000 円  １㎡当たりの価格 156,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 125,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 越谷市レイクタウン６丁目３０番４ ②地積 　(㎡) 150   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) 準防 （その他） 地区計画等 (60,100) 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整理済の新興 住宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 越谷レイクタウン 650m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   260 ｍ、西   200 ｍ、南    80 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 区画整理済の住宅地域で、歩 行者専用道路の整備もあって 利便性は向上している 街 路 基準方位北　６ｍ市 道 交通 施設 越谷レイクタウン駅南 方 650m 法令 規制 １低専 (60,100) 準防  地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 区画整理済みの住宅地域で空地等も見られるものの、利便性は良好で、将来的には戸建住宅地域として熟成して いくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    156,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ねＪＲ武蔵野線沿線の越谷市、吉川市等の圏域。需要者の中心は市内及び隣接市居住の一次取得者層で あるが、大規模開発された住宅地域で都内など同一需給圏外からの流入も多い。駅徒歩圏にあり街路整備も進んでいる ことから利便性も更に向上しており、新型コロナによる買い控えの影響も少なく、需給関係は堅調である。土地は１５ ０㎡程度で２２００～２５００万円程度、新築戸建ては３７００～４０００万円程度が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 越谷レイクタウン駅徒歩圏にあり若年層向けのアパート等も見られるが、区画整理完了して間もないため分譲戸建住宅 の取引が主流である。指定容積率が低く土地価格に見合う賃料水準が形成していないこと、戸建の賃貸事例も見られな いこと、建築費高騰によるコスト高も勘案し収益価格の試算は行わなかった。従って、代表標準地と規準した価格を考 慮のうえ、市場の実態を反映している比準価格を標準として鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　越谷 -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +6.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    217,000 円／㎡ [ 98.6] 100 100 [106.0] 100 [129.4] [100.0] 100 156,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    156,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの流行により企業収益の悪化が認 められ、可処分所得や有効求人倍率の低下に よる不動産需要の減少が懸念される。 駅徒歩圏の環境良好な住宅地域であり、根強 い需要が見られる。地価は横ばい傾向にある 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +0.5 環境　　　　　　 +25.0 行政　　　　　　  +3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％