鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

越谷 -26　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０３Ｋ００ -48	越谷市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西2.2m市道、中間画地		近商 (80,200)
b	０３Ｋ３０ -127	越谷市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西11.5m市道、北8m、角地		１住居地区計画等 (70,200)
c	０２Ｃ００ -922	越谷市		更地	（　）	長方形	北4m市道、中間画地		１中専 (60,160)
d	０３Ｋ１６ -9	越谷市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東5m市道、中間画地		１住居 (60,200)
e	０３Ｋ３２ -44	越谷市		建付地	（　）	不整形	南8.5m市道、西5m、二方路		１中専 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 128,455	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.2]	131,891	100 [ 105.1]	125,491	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.5 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.5] 　　　　 100	127,000
b	(　 ) 123,601	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.1]	115,912	100 [ 90.4]	128,221		130,000
c	(　 ) 126,342	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	125,584	100 [ 100.2]	125,333		127,000
d	(　 ) 131,471	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	127,131	100 [ 98.0]	129,726		132,000
e	(　 ) 111,279	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 92.7]	119,802	100 [ 90.0]	133,113		135,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.9	交通・接近　 +2.3	環境　　　　 +8.0
a	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -2.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.9	交通・接近　 +1.2	環境　　　　 -14.0
b	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.2	環境　　　　 +1.0
c	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +6.4	環境　　　　 -7.0
d	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +6.3	環境　　　　 -17.0
e	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -7.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 130,000 円／㎡]

越谷 -26　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,093,010	644,741	2,448,269	2,104,200	344,069	（　0.9725） 334,607	（ 4.6 - 0.1 ） 4.5％
	⑧収益価格	7,435,711 円　　　　（　 45,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

越谷 -26　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	90.00	ＬＳ2	180.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	200 ％	164 ㎡	11.5 m x 14.3 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地域の需要層を勘案し２ＤＫの１世帯約４５㎡程度で想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	90.00	100.0	90.00	1,482	133,380	1.0	133,380
							1.0	133,380
2～ 2	居宅	90.00	100.0	90.00	1,512	136,080	1.0	136,080
							1.0	136,080
～

～

～

計		180.00	100.0	180.00		269,460		269,460
								269,460

⑨年額支払賃料	269,460 円　×　12ヶ月　＝　 3,233,520 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 180.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等で担保されているので計上しない。。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,233,520 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 268,382 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,965,138 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	269,460 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,471 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 269,460 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 125,401 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,093,010 円　　　　（　 18,860 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０３ＫＳ３０　　　　-13	1,545 ( 1,544)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,561	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,577 円/㎡　月額支払賃料（　 1,512 円/㎡）　基準階 2 F B
b	０３ＫＳ０７　　　　-26	1,361 ( 1,360)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [108.0]	100 [100.0]	1,575
c	０３ＫＳ０７　　　　-12	1,626 ( 1,625)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	1,594

越谷 -26　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	157,500 円	31,500,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	129,341 円	3,233,520　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 42,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 252,000 円	31,500,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	31,500 円	31,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	31,500 円	31,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 644,741 円　（　　　　　　 3,931 円／㎡）　　（経費率　　 20.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9725

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	31,500,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 180.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0668	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0573 ×　 45 ％　＋　0.0675 × 40 ％　＋ 0.0932 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,104,200 円（　　　　　 12,830 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,093,010 円
②総費用	644,741 円
③純収益　①－②	2,448,269 円
④建物等に帰属する純収益	2,104,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	344,069 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	334,607 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,040 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,435,711 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 45,300 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
越谷 -26　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

越谷 -26

埼玉県

埼玉第６

氏名

不動産鑑定士　村岡　淳二

印

TEL.

鑑定評価額

20,500,000 円

１㎡当たりの価格

125,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月10日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	100,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月12日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	越谷市大沢４丁目３３５８番２９｢大沢４－１２－４１｣				②地積　(㎡)	164 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）
	1:1.2	住宅ＬＳ2	中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域	北東6m市道	水道、ガス、下水	北越谷 1.2km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 50 ｍ、南 70 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 13.0 ｍ、規模　　 160 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北６ｍ市
道

交通

施設

北越谷駅南東方

1.2km

法令

規制

１住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

最寄駅から徒歩圏内の中規模戸建て住宅等が立ち並ぶ住宅地域である。幹線道路背後地にあり、特段の地域要因
の変動は見られない。今後とも住宅地としての環境を維持して推移してくものと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.5

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 129,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 43,800 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、越谷市内の東武伊勢崎線、並びに、周辺市の鉄道駅から徒歩圏内の住宅地域である。典型的な需要者と
しては、同一需給圏内に居住の一次取得者の他、他市からの転入者も想定される。新型コロナウイルス感染症の影響で
住宅需要はやや減少傾向である。取引の中心となる価格帯は５０坪前後の土地で２，０００万円前後、新築戸建住宅で
３，５００万円前後である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

賃貸用の共同住宅も周辺には見られるが、取引の中心は自己住宅目的である。賃貸市場では地価に見合う賃料水準が形
成されていないことから、比準価格に比べて収益価格は低位に求められた。典型的な需要者の属性、行動等の市場の特
性に最も適合する比準価格を重視し、収益価格を参酌の上、代表標準地との規準による価格との均衡に留意して鑑定評
価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　越谷 -20 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.5

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 147,000 円／㎡

[ 99.3]
100

100
[101.5]

100
[116.5]

[101.5]
100

125,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    126,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

消費税増税、新型コロナウイルス感染症の影
響もあり個人消費の伸びは低調である。市内
の新築戸建住宅着工戸数は減少傾向である。

地域要因に特段の変化は見られない。最寄駅
から徒歩圏内の、街区が比較的に整然とした
住宅地域である。

個別的要因に特段の変化は見られない。接道
は幅員６ｍの北東道路であり、競争力は普通
である。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　 +12.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

越谷 -26　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０３Ｋ３０ -43	越谷市		建付地	（　）	長方形	南西4m市道、中間画地		１住居 (60,160)
b	０３Ｋ３２ -13	越谷市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西6m市道、中間画地		２住居 (60,200)
c	０２Ｃ００ -921	越谷市		建付地	（　）	不整形	南東6m市道、中間画地		１住居 (60,200)
d	０２Ｃ１０ -903	越谷市		更地	（　）	ほぼ整形	南4m市道、南4m、角地		１住居 (70,160)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 98,068	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 74.5]	100 [ 102.4]	128,164	100 [ 101.9]	125,774	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.5 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.5] 　　　　 100	128,000
b	(　 ) 141,962	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.5]	139,165	100 [ 102.1]	136,303		138,000
c	(　 ) 94,683	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 80.0]	117,762	100 [ 95.6]	123,182		125,000
d	(　 ) 137,687	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 110.2]	124,693	100 [ 99.9]	124,818		127,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +4.0
a	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +7.5	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +1.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.5	環境　　　　 -2.0
c	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.01	画地　　　　 +10.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 129,000 円／㎡]

越谷 -26　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,078,546	642,036	2,436,510	2,104,200	332,310	（　0.9725） 323,171	（ 4.6 - 0.1 ） 4.5％
	⑧収益価格	7,181,578 円　　　　（　 43,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

越谷 -26　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	90.00	ＬＳ2	180.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	200 ％	164 ㎡	11.5 m x 14.3 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

４５㎡程度の２ＤＫタイプの共同住宅の建築を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	90.00	100.0	90.00	1,475	132,750	1.0	132,750
							1.0	132,750
2～ 2	居宅	90.00	100.0	90.00	1,505	135,450	1.0	135,450
							1.0	135,450
～

～

～

計		180.00	100.0	180.00		268,200		268,200
								268,200

⑨年額支払賃料	268,200 円　×　12ヶ月　＝　 3,218,400 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 180.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,218,400 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 267,127 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,951,273 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	268,200 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,459 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 268,200 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 124,814 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,078,546 円　　　　（　 18,772 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０３ＫＳ３０　　　　-1	1,449 ( 1,449)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 98.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,479	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,570 円/㎡　月額支払賃料（　 1,505 円/㎡）　基準階 2 F B
b	０３ＫＳ３０　　　　-13	1,545 ( 1,544)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	1,661
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

越谷 -26　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	157,500 円	31,500,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	128,736 円	3,218,400　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 40,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 252,000 円	31,500,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	31,500 円	31,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	31,500 円	31,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	ない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 642,036 円　（　　　　　　 3,915 円／㎡）　　（経費率　　 20.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9725

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	31,500,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 180.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0668	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0573 ×　 45 ％　＋　0.0675 × 40 ％　＋ 0.0932 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,104,200 円（　　　　　 12,830 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,078,546 円
②総費用	642,036 円
③純収益　①－②	2,436,510 円
④建物等に帰属する純収益	2,104,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	332,310 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	323,171 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,971 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,181,578 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 43,800 円／㎡）