鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

越谷 -23　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０３Ｋ３０ -30	越谷市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西6m市道、北東4m、角地		１中専 (70,200)
b	０３Ｋ００ -41	越谷市		建付地	（　）	ほぼ正方形	南東4m市道、中間画地		２住居 (60,160)
c	０３Ｋ０２ -21	越谷市		更地	（　）	長方形	南7m市道、西5m、角地		｢調区｣ (70,200)
d	０３Ｋ０２ -12	越谷市		更地	（　）	台形	南4m市道、中間画地		１中専 (60,160)
e	０３Ｋ０７ -5	越谷市		更地	（　）	不整形	北西13m市道、北東9m、角地		１中専 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 141,217	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.6]	130,718	100 [ 120.3]	108,660	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	112,000
b	(　 ) 137,456	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 109.7]	125,051	100 [ 116.0]	107,803		111,000
c	(　 ) 103,958	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	101,512	100 [ 95.3]	106,518		110,000
d	(　 ) 101,180	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 84.8]	118,719	100 [ 110.9]	107,050		110,000
e	(　 ) 121,911	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 90.3]	134,467	100 [ 121.8]	110,400		114,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +6.5	環境　　　　 +13.0
a	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 +7.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +15.0
b	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +9.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +1.5	環境　　　　 -7.0
c	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +11.0	環境　　　　 +3.0
d	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -15.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 +4.5	環境　　　　 +10.0
e	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -9.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 111,000 円／㎡]

越谷 -23　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,907,219	415,793	1,491,426	1,309,280	182,146	（　0.9725） 177,137	（ 4.6 - 0.1 ） 4.5％
	⑧収益価格	3,936,378 円　　　　（　 37,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

越谷 -23　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	57.00	ＬＳ2	114.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専	60 ％	200 ％	200 ％	104 ㎡	8.0 m x 13.1 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

５７㎡程度のファミリータイプの共同住宅の建築を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	57.00	100.0	57.00	1,443	82,251	1.0	82,251
							1.0	82,251
2～ 2	居宅	57.00	100.0	57.00	1,472	83,904	1.0	83,904
							1.0	83,904
～

～

～

計		114.00	100.0	114.00		166,155		166,155
								166,155

⑨年額支払賃料	166,155 円　×　12ヶ月　＝　 1,993,860 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 114.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	1,993,860 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 165,490 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,828,370 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	166,155 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,524 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 166,155 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 77,325 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,907,219 円　　　　（　 18,339 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０３ＫＳ３０　　　　-10	1,545 ( 1,512)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,545	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,536 円/㎡　月額支払賃料（　 1,472 円/㎡）　基準階 2 F B
b	０３ＫＳ３０　　　　-11	1,451 ( 1,450)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,527
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

越谷 -23　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	98,000 円	19,600,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	99,693 円	1,993,860　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 22,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 156,800 円	19,600,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	19,600 円	19,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	19,600 円	19,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	ない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 415,793 円　（　　　　　　 3,998 円／㎡）　　（経費率　　 21.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9725

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	19,600,000 円	設計監理料率　 167,000 円／㎡　×　 114.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0668	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0573 ×　 45 ％　＋　0.0675 × 40 ％　＋ 0.0932 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,309,280 円（　　　　　 12,589 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,907,219 円
②総費用	415,793 円
③純収益　①－②	1,491,426 円
④建物等に帰属する純収益	1,309,280 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	182,146 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	177,137 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,703 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,936,378 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 37,800 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
越谷 -23　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

越谷 -23

埼玉県

埼玉第６

氏名

不動産鑑定士　岸田　博

印

TEL.

鑑定評価額

11,200,000 円

１㎡当たりの価格

108,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月10日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	87,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	越谷市伊原２丁目１２番２４｢伊原２－１２－６｣				②地積　(㎡)	104 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) （その他）
	1:1.5	住宅Ｗ2	一般住宅が多い区画整然とした住宅地域	東6m市道	水道、ガス、下水	蒲生 2.1km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 100 ｍ、南 100 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 8.0 ｍ、奥行　約　　 13.0 ｍ、規模　　 100 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北６ｍ　
市道

交通

施設

蒲生駅南東方

2.1km

法令

規制

１中専
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

最寄駅からは徒歩圏外であるが、区画整然とした比較的熟成度の高い住宅地域であり、今後も現況の利用形態を
維持して推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 112,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 34,900 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は東武伊勢崎線沿線の越谷市、春日部市、草加市等の圏域である。主たる需要者は越谷市を中心とした地元
に精通した３０代から４０代の一次取得者であり、同一需給圏外からの転入者は少ない。最寄駅からは徒歩圏外に位置
するが比較的住環境良好な地域であり地価は横ばい傾向が継続していたが、新型コロナウイルス感染症の影響もありや
や弱含みに転じてきた。取引の中心価格帯は土地で約１２００万円程度、新築戸建住宅で２５００万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は越谷市内の規範性有する事例から試算した実証的な価格である。一方、収益価格は最有効使用の共同住宅を
想定して試算した理論的な価格である。周辺における土地取引は戸建住宅を中心とした自用目的での取引が多く、収益
性による地価水準がやや未成熟な地域のため、収益価格の規範性は劣るものと判断した。よって、本件においては、比
準価格を標準とし、収益価格を参酌して、更に代表標準地からの検討も踏まえ鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　越谷 -4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +6.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 217,000 円／㎡

[ 98.6]
100

100
[106.0]

100
[192.0]

[103.0]
100

108,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    109,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

越谷市の人口は過去５年間で．２．７％の増
加で県全体よりやや高い上昇率である。南越
谷駅周辺での需要は強いが、他はやや弱含み
の傾向にある。

最寄駅から徒歩圏外であるが、居住環境は比
較的良好であり地価は横ばい傾向で推移して
いる。

東側で市道に接面しており、方位において優
位性があるが、他の個別的要因に変動はない
。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　 +14.3
環境　　　　　　 +68.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

越谷 -23　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０３Ｋ３０ -501	越谷市		建付地	（　）	長方形	南東4m区画街路、中間画地		１中専 (60,160)
b	０３Ｋ３０ -523	越谷市		建付地	（　）	長方形	東6.2m市道、中間画地		１住居 (60,200)
c	０３Ｋ００ -46	越谷市		更地	（　）	長方形	南4m私道、北4m、二方路		１中専 (70,160)
d	０３Ｋ３０ -128	越谷市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南6m市道、中間画地		１中専 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 111,859	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.4]	109,237	100 [ 101.8]	107,306	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	111,000
b	(　 ) 109,503	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	106,314	100 [ 97.8]	108,706		112,000
c	(　 ) 112,734	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 105.9]	106,240	100 [ 100.3]	105,922		109,000
d	(　 ) 111,382	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.0]	104,867	100 [ 95.1]	110,270		114,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +9.3	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -1.2	環境　　　　 -2.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -0.6	環境　　　　 +3.0
c	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +8.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +6.8	環境　　　　 -11.0
d	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 112,000 円／㎡]

越谷 -23　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,907,219	403,254	1,503,965	1,336,000	167,965	（　0.9725） 163,346	（ 4.6 - 0.1 ） 4.5％
	⑧収益価格	3,629,911 円　　　　（　 34,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

越谷 -23　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	57.00	ＬＳ2	114.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専	60 ％	200 ％	200 ％	104 ㎡	8.0 m x 13.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

３ＤＫファミリータイプで１世帯約５７㎡程度で想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	57.00	100.0	57.00	1,443	82,251	1.0	82,251
							1.0	82,251
2～ 2	居宅	57.00	100.0	57.00	1,472	83,904	1.0	83,904
							1.0	83,904
～

～

～

計		114.00	100.0	114.00		166,155		166,155
								166,155

⑨年額支払賃料	166,155 円　×　12ヶ月　＝　 1,993,860 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 114.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等で担保されているので計上しない。。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	1,993,860 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 165,490 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,828,370 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	166,155 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,524 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 166,155 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 77,325 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,907,219 円　　　　（　 18,339 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０３ＫＳ３０　　　　-10	1,545 ( 1,512)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,582	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,535 円/㎡　月額支払賃料（　 1,472 円/㎡）　基準階 2 F B
b	０３ＫＳ３０　　　　-38	1,487 ( 1,486)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 98.0]	100 [ 90.0]	100 [112.0]	100 [100.0]	1,505
c	０３ＫＳ０７　　　　-26	1,361 ( 1,360)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [112.0]	100 [100.0]	1,519

越谷 -23　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	100,000 円	20,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	79,754 円	1,993,860　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 23,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 160,000 円	20,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	20,000 円	20,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	20,000 円	20,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 403,254 円　（　　　　　　 3,877 円／㎡）　　（経費率　　 21.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9725

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	20,000,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 114.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0668	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0573 ×　 45 ％　＋　0.0675 × 40 ％　＋ 0.0932 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,336,000 円（　　　　　 12,846 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,907,219 円
②総費用	403,254 円
③純収益　①－②	1,503,965 円
④建物等に帰属する純収益	1,336,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	167,965 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	163,346 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,571 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,629,911 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 34,900 円／㎡）