別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 越谷 -21　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   越谷 -21 埼玉県 埼玉第６ 氏名  不動産鑑定士　村岡　淳二 印  TEL.

鑑定評価額 12,900,000 円  １㎡当たりの価格 40,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 越谷市大字南荻島字沼迎１９４３番４ ②地積 　(㎡) 321   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅、農家住宅 等が混在する住宅地 域 南西6m市道 水道 北越谷 2.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   150 ｍ、南   150 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       320 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 北越谷駅西方 2.2km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 幹線道路の背後で、農家住宅、一般住宅、農地のみられる市街化調整区域内の住宅地域である。今後とも、現状 のまま推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     40,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、越谷市、並びに、隣接市の市街化調整区域内の住宅地域である。典型的な需要者としては、同一需給圏 内に地縁のある居住者が想定される。新型コロナウイルス感染症の影響で住宅需要はやや減少傾向であり、利便性の劣 る地域についても影響は同様である。取引の中心となる価格帯は１００坪前後の土地で１，０００～１，２００万円前 後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 土地取引の中心は自己戸建住宅目的である。行政的な規制から、建物の新規の建築は制限され、賃貸用収益物件建築の 実現可能性は低く、収益還元法の適用は断念した。同一需給圏内の類似地域等の類似不動産に係る、取引時点の比較的 新しい取引事例を収集選択、適切に補修正し比準価格を試算した。比準価格が市場の特性に最も適合すると判断し、こ れを標準とし、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     40,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 消費税増税、新型コロナウイルス感染症の影 響もあり個人消費の伸びは低調である。市内 の新築戸建住宅着工戸数は減少傾向である。 地域要因に特段の変化は見られない。最寄駅 からの距離も遠く、利便性が劣る。 個別的要因に特段の変化は見られない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％