別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 越谷 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   越谷 -13 埼玉県 埼玉第６ 氏名  不動産鑑定士　荒井　信宏 印  TEL.

鑑定評価額 10,300,000 円  １㎡当たりの価格 101,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月12日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 82,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 越谷市大字上間久里字八反田３８９番９外 ②地積 　(㎡) 102   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,100) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅等が 多く見られる住宅地 域 北西4m市道 水道、ガス、下水 せんげん台 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　   9.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ｍ市道 交通 施設 せんげん台駅南東方 1.4km 法令 規制 １低専 (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 小規模一般住宅が多く見られる住宅地域であり、住環境は標準的である。今後とも現状を維持するものと予測す る。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    101,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は東武伊勢崎線で、概ね越谷市、草加市の圏域である。需要者の中心は同一需給圏内の一次取得者であり、 同一需給圏外からの転入者は少ない。せんげん台駅徒歩圏から外れた住宅地域である。土地は１，０００万円程度、新 築戸建住宅は２，０００万円台半ばが需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、小規模一般住宅が多く見られる住宅地域であり、地域の中心的特性は自己使用目的での取引が中心である 。一方収益価格は、標準地は指定容積率が小さく、画地規模も小さいことから収益建物建築の実現可能性が極めて低く 、戸建て賃貸事例や需要もほぼ見られないことから適用を見送った。従って市場性に着目している比準価格を標準とし て、代表標準地の規準価格との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　越谷 -20                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    147,000 円／㎡ [ 99.3] 100 100 [101.5] 100 [144.5] [101.5] 100 101,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    103,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の影響等により、 景気は停滞傾向が認められる。 特に地価形成に影響する地域要因の変動は認 められない。地価横の下落傾向が見受けられ る。 北西道路で北道路に比べると快適性はやや高 いが、特に個別的要因の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +5.7 環境　　　　　　 +34.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.9 ％  ％