鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

越谷 -5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０３Ｋ３３ -60	越谷市		更地	（　）	長方形	東9m市道、北4m、角地		１住居 (70,200)
b	０３Ｋ３２ -46	越谷市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西4m市道、中間画地		１住居 (60,160)
c	０３Ｋ３３ -22	越谷市		更地	（　）	ほぼ長方形	北6m市道、東4m、西4m、三方路		１住居 (70,200)
d	０３Ｋ３０ -48	越谷市		建付地	（　）	長方形	北4m私道、中間画地		１中専 (60,160)
e	０３Ｋ００ -38	越谷市		建付地	（　）	長方形	北西6m市道、中間画地		１中専 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 214,810	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 107.1]	200,168	100 [ 109.1]	183,472	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +6.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 106.0] 　　　　 100	194,000
b	(　 ) 138,116	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.9]	137,978	100 [ 83.1]	166,039		176,000
c	(　 ) 175,449	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	166,426	100 [ 97.6]	170,518		181,000
d	(　 ) 190,563	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	189,991	100 [ 110.0]	172,719		183,000
e	(　 ) 217,673	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.5]	213,813	100 [ 124.2]	172,152		182,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 +0.9	環境　　　　 +2.0
a	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.2	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -1.3	環境　　　　 -4.0
c	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +2.2	環境　　　　 +18.0
e	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +1.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 183,000 円／㎡]

越谷 -5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なことから不適用とした。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,956,185	613,919	2,342,266	1,957,240	385,026	（　0.9725） 374,438	（ 4.6 - 0.1 ） 4.5％
	⑧収益価格	8,320,844 円　　　　（　 57,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

越谷 -5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	79.00	ＬＳ2	158.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	160 ％	145 ㎡	9.5 m x 15.0 m	前面道路：市道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

賃貸面積約３９㎡程度の賃貸アパートの建築を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	79.00	100.0	79.00	1,620	127,980	1.0	127,980
							1.0	127,980
2～ 2	居宅	79.00	100.0	79.00	1,640	129,560	1.0	129,560
							1.0	129,560
～

～

～

計		158.00	100.0	158.00		257,540		257,540
								257,540

⑨年額支払賃料	257,540 円　×　12ヶ月　＝　 3,090,480 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 158.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,090,480 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 256,510 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,833,970 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	257,540 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,362 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 257,540 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 119,853 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,956,185 円　　　　（　 20,387 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０３ＫＳ３０　　　　-35	1,486 ( 1,486)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 98.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,784	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,711 円/㎡　月額支払賃料（　 1,640 円/㎡）　基準階 2 F B
b	０３ＫＳ３０　　　　-37	1,575 ( 1,575)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,658
c	０３ＫＳ３０　　　　-38	1,487 ( 1,486)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 98.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,686

越谷 -5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	146,500 円	29,300,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	123,619 円	3,090,480　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 50,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 234,400 円	29,300,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	29,300 円	29,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	29,300 円	29,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 613,919 円　（　　　　　　 4,234 円／㎡）　　（経費率　　 20.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9725

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	29,300,000 円	設計監理料率　 180,000 円／㎡　×　 158.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0668	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0573 ×　 45 ％　＋　0.0675 × 40 ％　＋ 0.0932 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,957,240 円（　　　　　 13,498 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,956,185 円
②総費用	613,919 円
③純収益　①－②	2,342,266 円
④建物等に帰属する純収益	1,957,240 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	385,026 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	374,438 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,582 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,320,844 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 57,400 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
越谷 -5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

越谷 -5

埼玉県

埼玉第６

氏名

不動産鑑定士　森田　裕之

印

TEL.

鑑定評価額

25,700,000 円

１㎡当たりの価格

177,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月7日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	140,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月23日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	越谷市南越谷１丁目２７６９番２｢南越谷１－３－２１｣				②地積　(㎡)	145 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他） (60,160)
	1:1.5	住宅Ｗ2	一般住宅、アパート等が混在する住宅地域	南4m市道	水道、ガス、下水	新越谷 800m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 150 ｍ、西 50 ｍ、南 100 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 9.5 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 145 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北４ｍ市
道

交通

施設

新越谷駅南東方

800m

法令

規制

１住居
(60,160)

⑤地域要因の将
　来予測

既成市街地内に存することから、徐々に建て替えが進ものと思料される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +6.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 180,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 57,500 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

一需給圏は東武伊勢崎線の越谷市を中心とし、同線沿いの居住者が主な需要者で、新越谷駅を中心として比較的高価格
帯の戸建住宅の市場を形成している。また、同駅は武蔵野線との乗り換え駅で、駅西側は土地区画整理事業が終了して
おり住環境も良好である。この為、同駅周辺の徒歩圏の住宅地は需要が強い。また、不動産取引の中心価格帯は土地が
２０００万円半ば、新築戸建住宅で４０００万円から４５００万円までが中心である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

賃貸住宅の供給過剰を受けて賃料は低下傾向にあるが、アパートを中心とした賃貸市場は比較的安定している。ただ、
土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格はやや低位に試算された。本件評価に際しては快適性を
重視する住宅地域であるので、比準価格を重視しつつも収益価格を比較考慮して、代表標準地との検討を踏まえて鑑定
評価額を上記のように決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　越谷 -4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +6.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 217,000 円／㎡

[ 98.6]
100

100
[106.0]

100
[120.7]

[106.0]
100

177,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    178,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナ感染の広がりにより、日本経済は
低迷を続けている。また、春の緊急事態宣言
時の急激な景気落ち込みを回復するのは難し
い状況である。

徒歩圏に属し利便性に優れていることから、
需要は安定している。

道路方位により日照・通風などの面で優位性
があり、選好性が増している。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +16.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

越谷 -5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０３Ｋ３３ -22	越谷市		更地	（　）	ほぼ長方形	北6m市道、東4m、西4m、三方路		１住居 (70,200)
b	０２Ｃ１０ -906	越谷市		更地	（　）	ほぼ整形	北西4m市道、中間画地		１中専 (60,160)
c	０２Ｋ００ -924	越谷市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東10m市道、中間画地		１中専 (60,200)
d	０３Ｋ１６ -12	越谷市		更地	（　）	ほぼ長方形	西4m市道、南4m、北4m、三方路		１住居 (70,160)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 175,449	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	166,426	100 [ 98.7]	168,618	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +6.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 106.0] 　　　　 100	179,000
b	(　 ) 157,629	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 99.5]	158,104	100 [ 95.0]	166,425		176,000
c	(　 ) 188,791	100 [ 90.0]	[ 99.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.5]	200,534	100 [ 113.6]	176,526		187,000
d	(　 ) 181,803	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 107.1]	169,072	100 [ 100.2]	168,735		179,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -1.3	環境　　　　 -2.0
a	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.01	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.3	環境　　　　 -8.0
b	正常	％／月 -0.01	画地　　　　 +1.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	関係者間取引	％／月 -0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 +1.1	環境　　　　 +5.0
c	関係者間取引	％／月 -0.01	画地　　　　 +4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.3	環境　　　　 -3.0
d	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 180,000 円／㎡]

越谷 -5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存し適切な造成事例が得られないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,823,723	587,380	2,236,343	1,850,360	385,983	（　0.9725） 375,368	（ 4.6 - 0.1 ） 4.5％
	⑧収益価格	8,341,511 円　　　　（　 57,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

越谷 -5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	79.00	ＬＳ2	158.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	160 ％	145 ㎡	9.5 m x 15.0 m	前面道路：市道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ（２ＤＫ）で平均専有面積４０㎡のアパートを想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	79.00	100.0	79.00	1,544	122,000	1.0	122,000
							1.0	122,000
2～ 2	居宅	79.00	100.0	79.00	1,570	124,000	1.0	124,000
							1.0	124,000
～

～

～

計		158.00	100.0	158.00		246,000		246,000
								246,000

⑨年額支払賃料	246,000 円　×　12ヶ月　＝　 2,952,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 158.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,952,000 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 245,016 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,706,984 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	246,000 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,256 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 246,000 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 114,483 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,823,723 円　　　　（　 19,474 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０３ＫＳ３０　　　　-42	1,659 ( 1,658)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [113.3]	100 [108.0]	1,595	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,638 円/㎡　月額支払賃料（　 1,570 円/㎡）　基準階 2 F B
b	０３ＫＳ３０　　　　-37	1,575 ( 1,575)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [101.0]	100 [108.0]	1,699
c	０３ＫＳ３０　　　　-11	1,451 ( 1,450)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 88.4]	100 [108.0]	1,788

越谷 -5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	138,500 円	27,700,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	118,080 円	2,952,000　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 53,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 221,600 円	27,700,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	27,700 円	27,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	27,700 円	27,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 587,380 円　（　　　　　　 4,051 円／㎡）　　（経費率　　 20.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9725

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	27,700,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 158.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0668	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0573 ×　 45 ％　＋　0.0675 × 40 ％　＋ 0.0932 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,850,360 円（　　　　　 12,761 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,823,723 円
②総費用	587,380 円
③純収益　①－②	2,236,343 円
④建物等に帰属する純収益	1,850,360 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	385,983 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	375,368 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,589 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,341,511 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 57,500 円／㎡）