別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 越谷 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   越谷 -2 埼玉県 埼玉第６ 氏名  不動産鑑定士　岸田　博 印  TEL.

鑑定評価額 10,800,000 円  １㎡当たりの価格 36,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 越谷市大字船渡字屋敷前１４８９番３ ②地積 　(㎡) 297   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 農家住宅、農地、一 般住宅等の混在する 住宅地域 南東6m市道 水道 せんげん台 2.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    40 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  21.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６ｍ　 市道 交通 施設 せんげん台駅東方 2.4km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 最寄駅である「せんげん台」駅から徒歩圏外の農家住宅、一般住宅等が混在する地域である。特段の価格形成要 因の変動もないことから、現状の利用形態を維持するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     36,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね越谷市、春日部市、吉川市及び松伏町の圏域で、需要者の中心は地元の市街化調整区域に精通した一 次取得者が主たる需要者である。隣接する市街化区域の郊外部が新型コロナウイルス感染症の影響でやや弱いため、市 街化調整区域内の農家住宅も同様に弱含みで推移している。土地は１０００万～１２００万円程度、新築住宅で２５０ ０万～２８００万円程度が需要の中心価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は農家住宅を中心とした地域で最寄駅からも遠方に位置し、公法上の規制からアパート等の収益物件が見られ ない地域である。本件においては市街化調整区域内の賃貸市場としてのマーケットが存在しないため、収益還元法は非 適用とした。信頼性有する比準価格を標準とし、更に代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　越谷 -21                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     40,400 円／㎡ [ 99.5] 100 100 [100.0] 100 [111.4] [100.0] 100 36,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     36,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 越谷市の人口は過去５年間で．２．７％の増 加で県全体よりやや高い上昇率である。南越 谷駅周辺での需要は強いが、他はやや弱含み の傾向にある。 市街化調整区域の地価水準は総じてやや弱含 みで推移している。 個別的要因に格別の変化はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.3 環境　　　　　　 +10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％