鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

草加 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０３Ｋ３５ -34	草加市		貸家建付地	（　）	長方形	南8m市道、中間画地		商業 (80,400)
b	０２Ｋ３４ -906	草加市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東6m市道、中間画地		商業 (80,360)
c	０３Ｋ２９ -53	草加市		建付地	（　）	長方形	北18m県道、中間画地		商業 (80,400)
d	０３Ｋ０１ -10	草加市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東12.5m県道、中間画地		準工 (60,200)
e	０３Ｋ０１ -11	草加市		建付地	（　）	長方形	南東15m県道、中間画地		準工 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 294,565	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	293,976	100 [ 80.3]	366,097	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	366,000
b	(　 ) 313,877	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	315,760	100 [ 82.2]	384,136		384,000
c	(　 ) 278,096	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	277,262	100 [ 80.9]	342,722		343,000
d	(　 ) 143,408	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	142,978	100 [ 41.6]	343,697		344,000
e	(　 ) 238,179	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	250,213	100 [ 66.2]	377,965		378,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.3	交通・接近　 +0.8	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.1	交通・接近　 -0.8	環境　　　　 -8.0
b	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.4	環境　　　　 -18.0
c	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.7	交通・接近　 -4.9	環境　　　　 -50.0
d	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.7	交通・接近　 -5.5	環境　　　　 -20.0
e	正常	％／月 -0.01	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 365,000 円／㎡]

草加 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なことから、不適用とした。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	49,643,248	11,124,374	38,518,874	32,150,000	6,368,874	（　0.9515） 6,059,984	（ 4.9 - 0.1 ） 4.8％
	⑧収益価格	126,249,667 円　　　　（　 269,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

草加 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	323.46	ＲＣ6	1,940.76
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業	80 ％	400 ％	400 ％	469 ㎡	16.5 m x 28.4 m	前面道路：市道　 18.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１～２階を店舗、３～６階を事務所とする店舗・事務所ビルの建築を想定。

⑦有効率　 79.0 ％
の理由

地域の標準的な有効率を採用した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	323.46	68.6	221.86	3,800	843,068	10.0	8,430,680
							0.0	0
2～ 2	店舗	323.46	81.0	262.12	2,900	760,148	5.0	3,800,740
							0.0	0
3～ 6	事務所	323.46	81.0	262.12	2,700	707,724	3.0	2,123,172
							0.0	0
～

～

計		1,940.76	79.0	1,532.46		4,434,112		20,724,108
								0

⑨年額支払賃料	4,434,112 円　×　12ヶ月　＝　 53,209,344 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,532.46 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	15,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 720,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	53,209,344 円　　×　　 8.3 ％＋　　　 720,000 円　　×　　 8.3 ％　＝　　 4,476,136 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	49,453,208 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	20,724,108 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 190,040 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	49,643,248 円　　　　（　 105,849 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０３ＫＳ００　　　　-11	3,065 ( 3,058)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 80.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	4,033	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,832 円/㎡　月額支払賃料（　 3,800 円/㎡）　基準階 1 F B
b	０３ＫＳ００　　　　-2	2,921 ( 2,836)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	3,436
c	０３ＫＳ００　　　　-5	3,400 ( 3,213)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 77.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	4,014

草加 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,500,000 円	500,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	2,157,174 円	53,929,344　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,342,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 4,125,000 円	500,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	500,000 円	500,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	500,000 円	500,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	なし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 11,124,374 円　（　　　　　　 23,719 円／㎡）　　（経費率　　 22.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9515

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	500,000,000 円	設計監理料率　 250,000 円／㎡　×　 1,940.76 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0643	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0511 ×　 45 ％　＋　0.0636 × 35 ％　＋ 0.0951 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	32,150,000 円（　　　　　 68,550 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	49,643,248 円
②総費用	11,124,374 円
③純収益　①－②	38,518,874 円
④建物等に帰属する純収益	32,150,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	6,368,874 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	6,059,984 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,921 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 126,249,667 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 269,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
草加 5-4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

草加 5-4

埼玉県

埼玉第６

氏名

不動産鑑定士　大山　光男

印

TEL.

鑑定評価額

166,000,000 円

１㎡当たりの価格

355,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月10日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	285,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	草加市氷川町２１１６番２０				②地積　(㎡)	469 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) （その他）
	1:2	店舗兼住宅ＲＣ6	中低層店舗ビル等が建ち並ぶ駅近の商業地域	北18m市道	水道、ガス、下水	草加 250m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 100 ｍ、南 0 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

中層店舗事務所併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 16.5 ｍ、奥行　約　　 28.4 ｍ、規模　　 469 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１８ｍ市道

交通

施設

草加駅西方

250m

法令

規制

商業
(80,400)

⑤地域要因の将
　来予測

草加駅西口の店舗ビル、ビジネスホテル、マンション等が建ち並ぶ駅近の商業地域である。現下では新型コロナ
禍による商業性の衰退も見られるが、将来的には従来の商業的特性を維持するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗事務所併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 366,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 236,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、東武伊勢崎線沿線の草加市及び越谷市等の商業地である。需要者は飲食・物販店等や事業所需要の一般
法人を中心として中小のマンション業者も含まれる。地価は広域的顧客吸収力を持つ大型ショッピングセンターの出店
等の影響及び新型コロナ禍による商業性の低下から軟調傾向である。商業地の場合、取引される価格帯は立地条件、規
模等によりまちまちであり、需要の中心となる価格帯を見出すことは困難であった。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

採用した事例は草加駅及び新越谷駅の商業地における事例であり、信頼性の高い取引事例を収集し得たものでえ、比準
価格は市場の実態を反省した価格である。一方、収益価格は現況の新型コロナ禍における店舗賃料から査定したもので
、想定要素も含むもののやや低位となった。本件では信頼性の高い比準価格を重視し、収益価格を比較考量の上、代表
標準地との均衡にも留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　草加 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +7.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 500,000 円／㎡

[ 99.4]
100

100
[107.0]

100
[131.3]

[100.0]
100

354,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    356,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナ禍による飲食店の収益の悪化から
商業地の需要は減少が見られる。

草加駅西口駅前通り沿いの商業地域であり、
新型コロナ禍の影響から収益性の悪化が見ら
れる。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +30.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

草加 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０３Ｋ１５ -32	草加市		更地	（　）	不整形	北6m市道、南7.4m、二方路		商業 (90,360)
b	０３Ｋ３５ -34	草加市		貸家建付地	（　）	長方形	南8m市道、中間画地		商業 (80,400)
c	０２Ｃ１５ -920	草加市		貸家建付地	（　）	台形	北8.7m市道、中間画地		商業 (80,400)
d	０２Ｃ００ -919	越谷市		建付地	（　）	ほぼ台形	北西20m市道、中間画地		２住居 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 295,930	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 98.0]	301,063	100 [ 83.8]	359,264	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	359,000
b	(　 ) 294,565	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	293,976	100 [ 83.3]	352,912		353,000
c	(　 ) 133,355	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 80.0]	100 [ 100.0]	170,028	100 [ 45.1]	377,002		377,000
d	(　 ) 352,920	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	351,508	100 [ 91.2]	385,425		385,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -50.0
c	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 366,000 円／㎡]

草加 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	52,290,126	11,853,295	40,436,831	34,830,000	5,606,831	（　0.9482） 5,316,397	（ 4.9 - 0.1 ） 4.8％
	⑧収益価格	110,758,271 円　　　　（　 236,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

草加 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	323.46	ＲＣ6	1,940.76
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業	80 ％	400 ％	400 ％	469 ㎡	16.5 m x 28.4 m	前面道路：市道　 18.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗・事務所等が見られる駅前商業地であり、１～２階を店舗、３階から事務所を想定した。

⑦有効率　 78.9 ％
の理由

地域の標準的な有効率を採用した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	323.46	68.6	221.89	3,940	874,247	10.0	8,742,470
							0.0	0
2～ 2	店舗	323.46	81.0	262.00	2,950	772,900	5.0	3,864,500
							0.0	0
3～ 6	事務所	323.46	81.0	262.00	2,850	746,700	3.0	2,240,100
							0.0	0
～

～

計		1,940.76	78.9	1,531.89		4,633,947		21,567,370
								0

⑨年額支払賃料	4,633,947 円　×　12ヶ月　＝　 55,607,364 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,531.89 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	25,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,200,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	55,607,364 円　　×　　 8.3 ％＋　　　 1,200,000 円　　×　　 8.3 ％　＝　　 4,715,011 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	52,092,353 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	21,567,370 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 197,773 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	52,290,126 円　　　　（　 111,493 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０３ＫＳ００　　　　-10	4,111 ( 3,988)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	4,036	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,973 円/㎡　月額支払賃料（　 3,940 円/㎡）　基準階 1 F B
b	０３ＫＳ００　　　　-2	2,921 ( 2,836)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	3,843
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

草加 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,700,000 円	540,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	2,272,295 円	56,807,364　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,346,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 4,455,000 円	540,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	540,000 円	540,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	540,000 円	540,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 11,853,295 円　（　　　　　　 25,274 円／㎡）　　（経費率　　 22.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

35 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9482

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	540,000,000 円	設計監理料率　 270,000 円／㎡　×　 1,940.76 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0645	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0546 ×　 45 ％　＋　0.0596 × 35 ％　＋ 0.0951 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	34,830,000 円（　　　　　 74,264 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	52,290,126 円
②総費用	11,853,295 円
③純収益　①－②	40,436,831 円
④建物等に帰属する純収益	34,830,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	5,606,831 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	5,316,397 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,336 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 110,758,271 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 236,000 円／㎡）