鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

上尾 9-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	３ｋ０４０６ -35	上尾市		更地	（　）	ほぼ整形	南西7.2m市道、中間画地		工業 (60,200)
b	３ｋ０４１３ -40	上尾市		更地	（　）	ほぼ長方形	北6m市道、中間画地		工業 (60,200)
c	３ｋ０７１１ -20	北足立郡伊奈町		建付地	（　）	台形	南東9.5m町道、北東4m、角地		工専 (70,200)
d	鴻巣鴻巣Ｒ０２ -41401	鴻巣市		更地	（　）	長方形	南東4m市道、中間画地		工業 (60,200)
e	Ｙ２１１２３２１１ -97	久喜市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南西8m市道、中間画地		工専 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 49,494	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	49,840	100 [ 94.7]	52,629	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	53,200
b	(　 ) 49,472	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	50,066	100 [ 93.5]	53,547		54,100
c	(　 ) 66,436	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	65,081	100 [ 109.8]	59,272		59,900
d	(　 ) 33,267	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 97.9]	33,981	100 [ 70.7]	48,064		48,500
e	(　 ) 46,667	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	47,787	100 [ 92.0]	51,942		52,500

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -9.5	環境　　　　 +9.0
a	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 +7.0
b	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 +8.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -3.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -1.5	環境　　　　 -26.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +8.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -11.0	環境　　　　 +11.0
e	正常	％／月 +0.11	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 52,200 円／㎡]

上尾 9-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既存の宅地であり適切な造成事例が得られないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	151,790,310	37,446,617	114,343,693	102,306,000	12,037,693	（　0.9530） 11,471,921	（ 4.7 - 0.2 ） 4.5％
	⑧収益価格	254,931,578 円　　　　（　 27,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

上尾 9-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
倉庫	4,603.00	Ｓ3	12,703.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
工業	70 ％	200 ％	200 ％	9,353 ㎡	123.0 m x 127.0 m	前面道路：市道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

倉庫（一棟貸し）を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 3	倉庫	12,703.00	100.0	12,703.00	1,048	13,312,744	4.0	53,250,976
							0.0	0
～

～

～

～

計		12,703.00	100.0	12,703.00		13,312,744		53,250,976
								0

⑨年額支払賃料	13,312,744 円　×　12ヶ月　＝　 159,752,928 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 12,703.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されている為計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	159,752,928 円　　×　　 5.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 8,466,905 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	151,286,023 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	53,250,976 円　×　　 94.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 504,287 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	151,790,310 円　　　　（　 16,229 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	３ｋ０４賃０１　　　　-26	1,194 ( 1,157)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [118.0]	100 [100.0]	1,065	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,051 円/㎡　月額支払賃料（　 1,048 円/㎡）　基準階 1 F B
b	３ｋ０４賃０１　　　　-28	1,105 ( 1,059)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	1,011
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

上尾 9-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	8,850,000 円	1,770,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	6,390,117 円	159,752,928　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 3,887,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 14,779,500 円	1,770,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.70 /1000
④損害保険料	1,770,000 円	1,770,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	1,770,000 円	1,770,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 37,446,617 円　（　　　　　　 4,004 円／㎡）　　（経費率　　 24.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

70 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

55 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

15 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9530

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	1,770,000,000 円	設計監理料率　 135,000 円／㎡　×　 12,703.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0578	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0494 ×　 70 ％　＋　0.0614 × 15 ％　＋ 0.0932 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	102,306,000 円（　　　　　 10,938 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	151,790,310 円
②総費用	37,446,617 円
③純収益　①－②	114,343,693 円
④建物等に帰属する純収益	102,306,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	12,037,693 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	11,471,921 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,227 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 254,931,578 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 27,300 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
上尾 9-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

上尾 9-1

埼玉県

埼玉第２

氏名

不動産鑑定士　大友　由貴子

印

TEL.

鑑定評価額

476,000,000 円

１㎡当たりの価格

50,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月8日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	40,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	上尾市大字平塚字大砂２０９８番１外				②地積　(㎡)	9,353 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		工業 (60,200) （その他） (70,200)
	台形 1:1	倉庫、事務所兼工場Ｓ2	中小工場、倉庫、小規模住宅等が混在する地域	北西12m市道、背面道	水道、ガス、下水	上尾 2.8km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 215 ｍ、西 40 ｍ、南 110 ｍ、北 145 ｍ

②標準的使用

中規模工場地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 90.0 ｍ、奥行　約　　 100.0 ｍ、規模　　 9,000 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１２ｍ市道

交通

施設

上尾駅北東方

2.8km

法令

規制

工業
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

中小工場、倉庫、小規模住宅等が混在する地域で、周辺では倉庫等敷地の住宅地化傾向も見られるが、当面は現
状を維持するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中規模工場地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 52,300 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 26,300 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は上尾市内及び圏央道、国道１６号、１７号周辺の市町に存する県内工業地。需要者の中心は倉庫、工場を
配置しようとする県内外の法人である。圏央道の整備により市内の工業地需要も全般的に堅調であるが、国道及びＩＣ
からやや離れた周辺地域における工業地需要はやや弱い。取引水準は画地規模によって様々であり、総額での中心とな
る価格帯は見いだせない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は代替競争関係にある工業地の取引事例より規範性の高い価格が求められた。収益価格は周辺に倉庫等の賃貸
物件は見られるものの、規模や個別性、賃借人の属性等によってまちまちな賃料水準であるため、適正な賃料水準の把
握が困難であり相対的に説得力が劣る。よって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して代表標準地との検討を踏
まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　さいたま北 9-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 78,100 円／㎡

[102.2]
100

100
[100.0]

100
[159.3]

[101.0]
100

50,600

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     50,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

ネット通販の拡大により、物流施設用地需要
は堅調であるが、新型コロナの影響による設
備投資減を受け、中小工場用地については弱
含みである。

圏央道桶川加納ＩＣまで約６㎞とやや距離が
あり、周辺は工業地の住宅地化も見られ、工
業地としての土地需要は高いとは言えない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　 +10.0
環境　　　　　　 +54.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

上尾 9-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	３ｋ０７１１ -20	北足立郡伊奈町		建付地	（　）	台形	南東9.5m町道、北東4m、角地		工専 (70,200)
b	３ｋ０４１３ -40	上尾市		更地	（　）	ほぼ長方形	北6m市道、中間画地		工業 (60,200)
c	鴻巣鴻巣Ｒ０２ -41401	鴻巣市		更地	（　）	長方形	南東4m市道、中間画地		工業 (60,200)
d	Ｙ２１１２３２１１ -97	久喜市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南西8m市道、中間画地		工専 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 66,436	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	65,081	100 [ 108.2]	60,149	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	60,800
b	(　 ) 49,472	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	50,066	100 [ 92.7]	54,009		54,500
c	(　 ) 33,267	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 97.9]	33,981	100 [ 68.5]	49,607		50,100
d	(　 ) 46,667	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	47,787	100 [ 92.1]	51,886		52,400
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.5	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 +7.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -3.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.5	環境　　　　 -29.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +8.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -11.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 +0.11	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 52,300 円／㎡]

上尾 9-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため再調達原価の把握が困難
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	151,355,795	37,428,325	113,927,470	102,306,000	11,621,470	（　0.9530） 11,075,261	（ 4.7 - 0.2 ） 4.5％
	⑧収益価格	246,116,911 円　　　　（　 26,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

上尾 9-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
倉庫	4,603.00	Ｓ3	12,703.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
工業	70 ％	200 ％	200 ％	9,353 ㎡	123.0 m x 127.0 m	前面道路：市道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

一括貸し、３階建倉庫を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 3	倉庫	12,703.00	100.0	12,703.00	1,045	13,274,635	4.0	53,098,540
							0.0	0
～

～

～

～

計		12,703.00	100.0	12,703.00		13,274,635		53,098,540
								0

⑨年額支払賃料	13,274,635 円　×　12ヶ月　＝　 159,295,620 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 12,703.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	159,295,620 円　　×　　 5.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 8,442,668 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	150,852,952 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	53,098,540 円　×　　 94.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 502,843 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	151,355,795 円　　　　（　 16,183 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	３ｋ０４賃０１　　　　-28	1,105 ( 1,059)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	1,011	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,050 円/㎡　月額支払賃料（　 1,045 円/㎡）　基準階 1 F B
b	３ｋ０４賃０１　　　　-26	1,194 ( 1,157)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	1,093
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

上尾 9-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	8,850,000 円	1,770,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	6,371,825 円	159,295,620　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 3,887,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 14,779,500 円	1,770,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.70 /1000
④損害保険料	1,770,000 円	1,770,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	1,770,000 円	1,770,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 37,428,325 円　（　　　　　　 4,002 円／㎡）　　（経費率　　 24.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

70 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

55 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

15 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9530

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	1,770,000,000 円	設計監理料率　 135,000 円／㎡　×　 12,703.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0578	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0494 ×　 70 ％　＋　0.0614 × 15 ％　＋ 0.0932 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	102,306,000 円（　　　　　 10,938 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	151,355,795 円
②総費用	37,428,325 円
③純収益　①－②	113,927,470 円
④建物等に帰属する純収益	102,306,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	11,621,470 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	11,075,261 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,184 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 246,116,911 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 26,300 円／㎡）