別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月12日　提出 深谷 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   深谷 9-1 埼玉県 埼玉第８ 氏名  不動産鑑定士　直井　裕 印  TEL.

鑑定評価額 2,480,000,000 円  １㎡当たりの価格 27,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月6日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 22,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 深谷市幡羅町１丁目８番１１外 ②地積 　(㎡) 89,365   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） (70,200) 1:2 工場 大規模工場が建ち並 ぶ国道沿いの内陸型 工業団地 北東20m国道、三方路 水道、ガス 籠原 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   350 ｍ、西 1,000 ｍ、南     0 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 200.0 ｍ、奥行　約　　 450.0 ｍ、規模　　    90,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ２０ｍ　国道 交通 施設 籠原駅北西方 1.8km 法令 規制 工専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は大規模工場が建ち並ぶ国道沿いの内陸型工業団地であり、当面は現状のまま推移するものと思料する 。地価水準は概ね横ばいで推移するものと思われる。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 三方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     27,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は埼玉県北部を中心に北東部、西部にわたる工業地域で、広域的な広がりを持っている。主な需要者は物件 の種類によって異なり、工場では自己利用目的の法人等、安定的なテナント収入が見込める物流施設では投資家や大手 不動産会社等が中心となる。新型コロナウイルス感染症の影響が窺えるものの立地条件の良い物件に対する需要は底堅 い。したがって需要の中心となる価格はまちまちであるが、概ね１㎡当たり２００００～３５０００円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の大規模工場が中心で賃貸による工場経営が見られず、賃貸市場が成立していないため収益還元法の適用は断念し た。比準価格は類似地域における工業地の取引市場を適正に反映しているものと認める。ほぼ横ばい傾向で推移してい る当該地域に係る工業地の市場動向を勘案し、標準地からの検討を踏まえ、実際の取引市場を反映した比準価格を採用 することを妥当と判断し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　■標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　吉見 9-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     34,000 円／㎡ [101.5] 100 100 [100.0] 100 [127.1] [102.0] 100 27,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     27,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市の総人口は減少し高齢化率は上昇。土地 取引件数は昨年に比べ若干増加であるが、新 型コロナウイルス感染症の影響から市場に停 滞感が窺える。 大規模工場が建ち並ぶ内陸型の工業団地であ り地域要因に特段の変動は認められない。過 去１年間の地価は概ね横ばいの傾向で推移し ている。 個別的要因に変動はない。代替・競争等の関 係にある不動産と比較した優劣及び競争力の 程度は普通で変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -5.0 交通・接近　　　  +3.1 環境　　　　　　 +29.8 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％