鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

鴻巣 -22　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	鴻巣鴻巣Ｒ０３ -11509	鴻巣市		更地	（　）	長方形	北東5.5m市道、中間画地		１住居 (60,200)
b	鴻巣鴻巣Ｒ０３ -11255	鴻巣市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東6m市道、南西4m、角地		２中専 (70,200)
c	鴻巣鴻巣Ｒ０３ -11504	鴻巣市		建付地	（　）	ほぼ正方形	南東4m市道、中間画地		１住居 (60,160)
d	鴻巣鴻巣Ｒ０３ -11409	鴻巣市		更地	（　）	袋地等	南東6m市道、中間画地		準工 (60,200)
e	鴻巣鴻巣Ｒ０３ -11257	鴻巣市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西6.2m市道、南東4m、角地		２中専 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 116,179	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ / ]	100 [ 101.5]	113,775	100 [ 134.1]	84,843	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.5 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.5] 　　　　 100	86,100
b	(　 ) 110,390	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 108.7]	101,352	100 [ 100.0]	101,352		103,000
c	(　 ) 82,176	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.8]	83,941	100 [ 101.5]	82,700		83,900
d	(　 ) 48,611	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ / ]	100 [ 71.3]	67,769	100 [ 82.1]	82,544		83,800
e	(　 ) 94,042	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ 90.0]	100 [ 107.6]	97,014	100 [ 116.6]	83,202		84,500

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.5	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 +26.0
a	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 +1.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 +7.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.01	街路　　　　 -5.5	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.5	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -1.0
c	正常	％／月 -0.01	画地　　　　 +4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.5	環境　　　　 -14.0
d	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 -28.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +9.0	環境　　　　 +7.0
e	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 +7.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 84,600 円／㎡]

鴻巣 -22　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,821,497	550,793	2,270,704	1,971,770	298,934	（　0.9711） 290,295	（ 4.9 - 0.0 ） 4.9％
	⑧収益価格	5,924,388 円　　　　（　 33,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

鴻巣 -22　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	90.00	Ｗ2	180.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専	60 ％	200 ％	200 ％	175 ㎡	10.0 m x 17.4 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各室の平均専有面積が４５㎡程度のファミリ－タイプを想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	90.00	100.0	90.00	1,351	121,590	2.0	243,180
							1.0	121,590
2～ 2	居宅	90.00	100.0	90.00	1,378	124,020	2.0	248,040
							1.0	124,020
～

～

～

計		180.00	100.0	180.00		245,610		491,220
								245,610

⑨年額支払賃料	245,610 円　×　12ヶ月　＝　 2,947,320 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 180.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,947,320 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 244,628 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,702,692 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	491,220 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,504 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 245,610 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 114,301 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,821,497 円　　　　（　 16,123 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	鴻巣鴻巣（賃）Ｒ０３　　　　-10502	1,501 ( 1,438)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	1,457	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,410 円/㎡　月額支払賃料（　 1,351 円/㎡）　基準階 1 F B
b	鴻巣鴻巣（賃）Ｒ０３　　　　-10504	1,414 ( 1,413)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [104.0]	1,320
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

鴻巣 -22　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	134,500 円	26,900,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	117,893 円	2,947,320　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 29,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 215,200 円	26,900,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	26,900 円	26,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	26,900 円	26,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 550,793 円　（　　　　　　 3,147 円／㎡）　　（経費率　　 19.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9711

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	26,900,000 円	設計監理料率　 145,000 円／㎡　×　 180.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0733	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0603 ×　 45 ％　＋　0.0796 × 40 ％　＋ 0.0957 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,971,770 円（　　　　　 11,267 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,821,497 円
②総費用	550,793 円
③純収益　①－②	2,270,704 円
④建物等に帰属する純収益	1,971,770 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	298,934 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	290,295 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,659 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,924,388 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 33,900 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月8日　提出
鴻巣 -22　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

鴻巣 -22

埼玉県

埼玉第８

氏名

不動産鑑定士　福島　經基

印

TEL.

鑑定評価額

14,100,000 円

１㎡当たりの価格

80,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月6日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	65,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	鴻巣市天神５丁目５５番１｢天神５－５－１０｣				②地積　(㎡)	175 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) （その他）
	1:2	住宅Ｗ2	中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域	北東6m市道	水道、ガス、下水	鴻巣 1.3km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 210 ｍ、西 290 ｍ、南 180 ｍ、北 340 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 17.0 ｍ、規模　　 170 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北　　６
ｍ市道

交通

施設

鴻巣駅東方

1.3km

法令

規制

１中専
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

国道１７号バイパスを超えるが、区画整理済の中規模一般住宅中心の住宅地域であり、今後も着実に住宅地域と
しての熟成度を高めていくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.5

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 83,200 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 31,400 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏はＪＲ高崎線沿線で、概ね鴻巣市、北本市の圏域。需要者の中心は同一需給圏のうち鴻巣市居住者等の地縁
を有する者が多い。国道１７号を超えるが、住環境、生活利便性等比較的良好な区画整理済の住宅地域で物件の供給が
少ないため、当該近隣への需要は根強いものがある。需要の中心価格帯は、土地１５０㎡程度で約１，２００～１，４
００万円程度、新築の戸建物件は２，６００～２，９００万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

街区整然とした戸建一般住宅中心の住宅地域のため、地価は専ら居住等の自己利用目的の取引により形成されている。
したがって、当該近隣は収益性よりも快適性重視の住宅地域としての性格が強く、土地価格に見合う賃料水準が形成さ
れておらず、収益価格は低位に試算された。以上検討の結果、本件は市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を
参考に、代表標準地からの検討及び単価と総額との関連等を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　鴻巣 -1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.5

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 110,000 円／㎡

[ 99.1]
100

100
[101.5]

100
[136.3]

[101.5]
100

80,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     80,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

主に４月以降に具現化した新型コロナによる
全国的な消費停滞、雇用・収入不安等により
、鴻巣市域住宅地の地価も下落化傾向と二極
化とが併存。

公共公益施設に近い、区画整然とした住環境
等比較的良好な住宅地域である。新型コロナ
の影響により、当該近隣も地価は緩やかな下
落に転じた。

個別的要因に変動はない。なお、標準街路の
北接面に比べて、接面方位は北東なので、市
場性は若干優る。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -0.5
交通・接近　　　  +7.0
環境　　　　　　 +28.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

鴻巣 -22　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	鴻巣鴻巣Ｒ０３ -11520	鴻巣市		更地	（　）	ほぼ正方形	南東10m県道、中間画地		１中専 (60,200)
b	鴻巣鴻巣Ｒ０３ -11504	鴻巣市		建付地	（　）	ほぼ正方形	南東4m市道、中間画地		１住居 (60,160)
c	鴻巣鴻巣Ｒ０３ -11407	鴻巣市		更地	（　）	長方形	南東14m市道、北東4m、角地		１住居 (70,200)
d	鴻巣鴻巣Ｒ０３ -11509	鴻巣市		更地	（　）	長方形	北東5.5m市道、中間画地		１住居 (60,200)
e	鴻巣鴻巣Ｒ０３ -11417	鴻巣市		建付地	（　）	正方形	西9.6m市道、北6m、角地		１中専 (70,150)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 79,900	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	79,421	100 [ 103.8]	76,513	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.5 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.5] 　　　　 100	77,700
b	(　 ) 82,176	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.8]	83,941	100 [ 102.5]	81,894		83,100
c	(　 ) 81,824	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 83.0]	98,287	100 [ 118.9]	82,664		83,900
d	(　 ) 116,179	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ / ]	100 [ 101.5]	113,775	100 [ 136.3]	83,474		84,700
e	(　 ) 75,884	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 112.5]	67,048	100 [ 82.9]	80,878		82,100

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -2.0
a	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.01	街路　　　　 -5.5	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.5	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.01	画地　　　　 +4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +11.0
c	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 -17.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.5	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 +28.0
d	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 +1.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 +8.5	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +3.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -6.0
e	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 -0.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 83,200 円／㎡]

鴻巣 -22　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,798,753	549,842	2,248,911	1,971,770	277,141	（　0.9711） 269,132	（ 4.9 - 0.0 ） 4.9％
	⑧収益価格	5,492,490 円　　　　（　 31,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

鴻巣 -22　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	90.00	Ｗ2	180.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専	60 ％	200 ％	200 ％	175 ㎡	10.0 m x 17.4 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階２室（２ＤＫファミリータイプ、各室４５．００㎡）を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段利用のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住居	90.00	100.0	90.00	1,340	120,600	2.0	241,200
							1.0	120,600
2～ 2	住居	90.00	100.0	90.00	1,367	123,030	2.0	246,060
							1.0	123,030
～

～

～

計		180.00	100.0	180.00		243,630		487,260
								243,630

⑨年額支払賃料	243,630 円　×　12ヶ月　＝　 2,923,560 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 180.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,923,560 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 242,655 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,680,905 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	487,260 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,468 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 243,630 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 113,380 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,798,753 円　　　　（　 15,993 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	鴻巣鴻巣（賃）Ｒ０１　　　　-21406	1,097 ( 1,097)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [103.0]	100 [ 75.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,420	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,399 円/㎡　月額支払賃料（　 1,340 円/㎡）　基準階 1 F B
b	鴻巣鴻巣（賃）Ｒ０２　　　　-11502	1,246 ( 1,245)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 91.8]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,293
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

鴻巣 -22　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	134,500 円	26,900,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	116,942 円	2,923,560　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 29,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 215,200 円	26,900,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	26,900 円	26,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	26,900 円	26,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特にない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 549,842 円　（　　　　　　 3,142 円／㎡）　　（経費率　　 19.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9711

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	26,900,000 円	設計監理料率　 145,000 円／㎡　×　 180.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0733	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0603 ×　 45 ％　＋　0.0796 × 40 ％　＋ 0.0957 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,971,770 円（　　　　　 11,267 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,798,753 円
②総費用	549,842 円
③純収益　①－②	2,248,911 円
④建物等に帰属する純収益	1,971,770 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	277,141 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	269,132 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,538 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,492,490 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 31,400 円／㎡）