別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月8日　提出 鴻巣 -17　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鴻巣 -17 埼玉県 埼玉第８ 氏名  不動産鑑定士　齋藤　雅一 印  TEL.

鑑定評価額 4,110,000 円  １㎡当たりの価格 12,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和2年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鴻巣市関新田字二番２６０番１ ②地積 　(㎡) 329   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 農家住宅と一般住宅 が混在する住宅地域 南西5.7m市道 水道 鴻巣 7.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   180 ｍ、西   150 ｍ、南    50 ｍ、北   210 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ整形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　５ ．７ｍ　市道 交通 施設 鴻巣駅北東方 7.1km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 都市計画法第３４条第１１号区域で、開発の可能性を有するが、現在において土地利用が概ね安定していること 等から、当面現状維持と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     12,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、鴻巣市川里地区の住宅地域及びその周辺地域と考えられ、最頻の買主は個人で、地縁者等が中心と思料 する。分譲の中心となる価格帯は、３００㎡程度の土地で４００～５５０万円程度、新築戸建で１８００万～２２００ 万円程度。その一方、個人間売買や中間需要者買取りのケースも市場の相当割合を占めている。売主・買主の属性等に よって市場の様相はかなり異なる模様で、取引価格の分散も大きい。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 ①同一需給圏の適切な事例を選択し得たこと、②市場における取引価格の分散も比準価格試算の過程で考慮し得たこと 、等から、比準価格の規範性は高いものと判断し、代表標準地価格との均衡にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決 定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　鴻巣 -16                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     15,600 円／㎡ [ 98.1] 100 100 [100.0] 100 [127.5] [104.5] 100 12,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     12,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 鴻巣市の人口は５年間で約０．９％減。新型 コロナ感染症の土地市場への影響は中間取得 市場において相対的に大きい模様。 人口減少・老齢化等により、地価は弱含みに 推移している。 個別的要因の如何による市場性変動は、特に 認められない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +4.5 環境　　　　　　 +22.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.3 ％  ％