鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

鴻巣 -11　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	鴻巣鴻巣Ｒ０３ -11521	鴻巣市		更地	（　）	台形	南東8m市道、北東3.3m、角地		１住居 (70,200)
b	鴻巣鴻巣Ｒ０３ -11509	鴻巣市		更地	（　）	長方形	北東5.5m市道、中間画地		１住居 (60,200)
c	鴻巣鴻巣Ｒ０３ -11504	鴻巣市		建付地	（　）	ほぼ正方形	南東4m市道、中間画地		１住居 (60,160)
d	鴻巣鴻巣Ｒ０３ -11407	鴻巣市		更地	（　）	長方形	南東14m市道、北東4m、角地		１住居 (70,200)
e	鴻巣鴻巣Ｒ０３ -11257	鴻巣市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西6.2m市道、南東4m、角地		２中専 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 88,600	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 84.6]	104,204	100 [ 133.5]	78,055	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.5 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.5] 　　　　 100	81,600
b	(　 ) 116,179	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ / ]	100 [ 101.5]	113,775	100 [ 143.6]	79,231		82,800
c	(　 ) 82,176	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.8]	83,941	100 [ 107.7]	77,940		81,400
d	(　 ) 81,824	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 83.0]	98,287	100 [ 124.8]	78,756		82,300
e	(　 ) 94,042	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ 90.0]	100 [ 107.6]	97,014	100 [ 124.5]	77,923		81,400

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +21.0
a	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -15.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.5	交通・接近　 +8.0	環境　　　　 +31.0
b	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 +1.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.01	街路　　　　 -5.5	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.5	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +2.0
c	正常	％／月 -0.01	画地　　　　 +4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +8.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 -17.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +10.0	環境　　　　 +11.0
e	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 +7.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 81,900 円／㎡]

鴻巣 -11　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,352,640	446,764	1,905,876	1,561,290	344,586	（　0.9711） 334,627	（ 4.9 - 0.0 ） 4.9％
	⑧収益価格	6,829,122 円　　　　（　 39,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

鴻巣 -11　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	69.00	Ｗ2	138.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専	50 ％	80 ％	80 ％	175 ㎡	9.8 m x 17.9 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１ＤＫが４住戸存する共同住宅を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

各住戸の出入口が１階の重層長屋のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	69.00	100.0	69.00	1,427	98,463	2.0	196,926
							1.0	98,463
2～ 2	居宅	69.00	100.0	69.00	1,430	98,670	2.0	197,340
							1.0	98,670
～

～

～

計		138.00	100.0	138.00		197,133		394,266
								197,133

⑨年額支払賃料	197,133 円　×　12ヶ月　＝　 2,365,596 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 138.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	4,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 96,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,365,596 円　　×　　 8.3 ％＋　　　 96,000 円　　×　　 8.3 ％　＝　　 204,312 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,257,284 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	394,266 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,615 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 197,133 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 91,741 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,352,640 円　　　　（　 13,444 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	鴻巣鴻巣（賃）Ｒ０３　　　　-10501	1,163 ( 1,162)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 80.0]	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	1,514	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,490 円/㎡　月額支払賃料（　 1,427 円/㎡）　基準階 1 F B
b	鴻巣鴻巣（賃）Ｒ０３　　　　-10504	1,414 ( 1,413)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [107.0]	100 [100.0]	1,391
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

鴻巣 -11　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	106,500 円	21,300,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	98,464 円	2,461,596　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 28,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 170,400 円	21,300,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	21,300 円	21,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	21,300 円	21,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 446,764 円　（　　　　　　 2,553 円／㎡）　　（経費率　　 19.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9711

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	21,300,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 138.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0733	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0603 ×　 45 ％　＋　0.0796 × 40 ％　＋ 0.0957 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,561,290 円（　　　　　 8,922 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,352,640 円
②総費用	446,764 円
③純収益　①－②	1,905,876 円
④建物等に帰属する純収益	1,561,290 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	344,586 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	334,627 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,912 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,829,122 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 39,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月8日　提出
鴻巣 -11　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

鴻巣 -11

埼玉県

埼玉第８

氏名

不動産鑑定士　齋藤　雅一

印

TEL.

鑑定評価額

13,700,000 円

１㎡当たりの価格

78,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月8日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	63,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	鴻巣市宮地４丁目５６番２｢宮地４－７－１｣				②地積　(㎡)	175 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (50,80) （その他）
	1:2	住宅Ｗ2	中規模一般住宅が多い環境の良い住宅地域	南西6m市道	水道、ガス、下水	鴻巣 1.4km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 350 ｍ、西 170 ｍ、南 190 ｍ、北 280 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 180 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北　　　６
ｍ市道　

交通

施設

鴻巣駅北東方

1.4km

法令

規制

１低専
(50,80)

⑤地域要因の将
　来予測

最寄駅からやや離れた住宅地域であるが、今後しばらくは現況のまま推移するものと予測される。不動産需要・
不動産価格は二極化現象が見られ、地価はやや弱含みで推移すると予測される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +4.5

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 82,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 40,500 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は「鴻巣」駅ないし「北本」駅の駅勢圏の郊外住宅地域及びその周辺と認められ、最頻の買主は個人で、県
南等への通勤者層を含む。近隣地域において、分譲等の目安となる価格水準は。土地１６０㎡程度で１３００万円程度
、新築戸建物件で２５００万円程度。その一方、個人間売買や中間需要者買取りのケースも市場の相当割合を占めてい
る。売主・買主の属性等によって市場の様相はかなり異なる模様で、取引価格の分散もみられる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、同一需給圏内の類似地域等に存する複数の事例から求めたもので、市況を反映する価格である。収益価格
は、地域内に空アパートが多いこと等から賃料が低く、また建築費の高騰等の影響により、比準価格に比べ低位に求め
られた。以上より市場の実態を反映した価格は比準価格であると思料されることから、比準価格を標準とし、収益価格
を比較考量し、また代表標準地との価格の均衡にも留意したうえで、鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　鴻巣 -1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.5

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 110,000 円／㎡

[ 99.1]
100

100
[101.5]

100
[142.1]

[104.5]
100

79,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     79,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

鴻巣市の人口は５年間で約０．９％減。新型
コロナ感染症の土地市場への影響は中間取得
市場において相対的に大きい模様。

人口減少・老齢化等により、地価は弱含みに
推移している。

個別的要因の如何による市場性変動は、特に
認められない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 +38.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

鴻巣 -11　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	鴻巣鴻巣Ｒ０１ -41414	鴻巣市		更地	（　）	不整形	西10m県道、南5.5m、角地		１住居 (70,200)
b	鴻巣鴻巣Ｒ０３ -11521	鴻巣市		更地	（　）	台形	南東8m市道、北東3.3m、角地		１住居 (70,200)
c	鴻巣鴻巣Ｒ０２ -31402	鴻巣市		更地	（　）	ほぼ台形	東9m市道、中間画地		１住居 (60,200)
d	鴻巣鴻巣Ｒ０２ -31411	鴻巣市		更地	（　）	ほぼ台形	西9m市道、北1.9m、角地		１住居 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 80,400	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 89.8]	89,085	100 [ 112.9]	78,906	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.5 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.5] 　　　　 100	82,500
b	(　 ) 88,600	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 84.6]	104,204	100 [ 133.1]	78,290		81,800
c	(　 ) 87,800	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ / ]	100 [ 85.7]	101,528	100 [ 129.2]	78,582		82,100
d	(　 ) 98,300	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 95.9]	102,503	100 [ 128.2]	79,956		83,600
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +1.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +0.5	環境　　　　 +8.0
a	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 -11.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +1.5	環境　　　　 +26.0
b	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -15.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +23.0
c	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 -14.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +22.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -4.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 82,500 円／㎡]

鴻巣 -11　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,366,115	447,427	1,918,688	1,561,290	357,398	（　0.9711） 347,069	（ 4.9 - 0.0 ） 4.9％
	⑧収益価格	7,083,041 円　　　　（　 40,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

鴻巣 -11　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
重層長屋	69.00	Ｗ2	138.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専	50 ％	80 ％	80 ％	175 ㎡	9.8 m x 17.9 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

一住戸が３０～４５㎡程度、タイプが１ＬＤＫ程度の単身等向き住宅。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

内階段式重層長屋のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	69.00	100.0	69.00	1,437	99,153	2.0	198,306
							1.0	99,153
2～ 2	居宅	69.00	100.0	69.00	1,437	99,153	2.0	198,306
							1.0	99,153
～

～

～

計		138.00	100.0	138.00		198,306		396,612
								198,306

⑨年額支払賃料	198,306 円　×　12ヶ月　＝　 2,379,672 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 138.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	4,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 96,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,379,672 円　　×　　 8.3 ％＋　　　 96,000 円　　×　　 8.3 ％　＝　　 205,481 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,270,191 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	396,612 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,637 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 198,306 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 92,287 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,366,115 円　　　　（　 13,521 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	鴻巣鴻巣（賃）Ｒ０３　　　　-10502	1,501 ( 1,438)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [108.0]	100 [100.0]	1,544	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,500 円/㎡　月額支払賃料（　 1,437 円/㎡）　基準階 1 F B
b	鴻巣鴻巣（賃）Ｒ０３　　　　-10503	1,148 ( 1,101)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	1,464
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

鴻巣 -11　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	106,500 円	21,300,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	99,027 円	2,475,672　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 28,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 170,400 円	21,300,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	21,300 円	21,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	21,300 円	21,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 447,427 円　（　　　　　　 2,557 円／㎡）　　（経費率　　 18.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9711

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	21,300,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 138.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0733	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0603 ×　 45 ％　＋　0.0796 × 40 ％　＋ 0.0957 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,561,290 円（　　　　　 8,922 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,366,115 円
②総費用	447,427 円
③純収益　①－②	1,918,688 円
④建物等に帰属する純収益	1,561,290 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	357,398 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	347,069 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,983 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,083,041 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 40,500 円／㎡）