別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月8日　提出 鴻巣 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鴻巣 -2 埼玉県 埼玉第８ 氏名  不動産鑑定士　高井　厚 印  TEL.

鑑定評価額 15,300,000 円  １㎡当たりの価格 68,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 55,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鴻巣市生出塚１丁目７８５番３４ ｢生出塚１－１８－１０｣ ②地積 　(㎡) 223   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,150) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅の建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 北西4m市道 水道、ガス、下水 鴻巣 2.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   400 ｍ、西   150 ｍ、南   280 ｍ、北   260 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北　　４ ｍ市道 交通 施設 鴻巣駅東方 2.1km 法令 規制 １中専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域であるが、最寄駅から徒歩圏外なこともあり需要は弱含みで 推移しており、目立った地域要因の変動はない。今後もしばらくは現況のまま推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     68,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ高崎線沿線の鴻巣市、北本市の住宅地域である。典型的需要者は、鴻巣市居住者又は同市に地縁乃至 血縁を有する３０代～４０代の一次取得者が中心であり、都内及び県南等からの転入は少ない。区画整然とした住宅地 域であり住環境は良好であるが、鴻巣駅への接近性がやや劣るため、地価は下落傾向で推移している。中心となる価格 帯は、土地１８０㎡程度で１２００～１３００万円程度、新築戸建住宅は２７００～２８００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 鴻巣駅東方の徒歩圏外に位置する戸建住宅を中心とした利便性のやや劣る住宅地域。対象地の規模・地域における賃貸 市場の動向等を総合的に勘案し収益価格の試算は断念した。近隣地域においては、戸建住宅用地として利用することを 目的としたエンドユーザーによる自用目的の取引が中心であるため、市場性を反映した比準価格の説得力が高い。よっ て、代表標準地との検討も踏まえた結果、比準価格を妥当と判断し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　鴻巣 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    110,000 円／㎡ [ 99.1] 100 100 [101.5] 100 [159.3] [101.5] 100 68,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     68,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 活動自粛の影響もありＪＲ駅徒歩圏の住環境 等の良好な住宅地域の地価が横ばいから若干 の下落に転じた。郊外部は引き続き下落基調 で推移している。 一般住宅の建ち並ぶ区画整然とした住宅地域 であるが、最寄駅徒歩圏外であることから利 便性等が低く、需要は弱含み。地域要因の変 動は特にない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.5 交通・接近　　　 +12.0 環境　　　　　　 +38.8 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％