鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

狭山 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	３１Ｋ８４１３ -23	所沢市		更地	（　）	長方形	北東16m市道、中間画地		商業 (80,400)
b	３Ｋ８４１３ -35	朝霞市		更地	（　）	ほぼ長方形	西4m市道、中間画地		商業高度地区最高35m (80,240)
c	２Ｋ７４１２ -7	志木市		更地	（　）	長方形	南東9.6m市道、中間画地		商業 (80,400)
d	３１Ｋ６２８２ -1	所沢市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東16m市道、南西6m、角地		商業 (100,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 320,323	100 [ 100.0]	[ 95.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	307,190	100 [ 99.3]	309,355	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.8 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.8] 　　　　 100	324,000
b	(　 ) 347,879	100 [ 100.0]	[ 98.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	343,704	100 [ 119.8]	286,898		301,000
c	(　 ) 366,785	100 [ 100.0]	[ 97.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	357,249	100 [ 124.7]	286,487		300,000
d	(　 ) 292,500	100 [ 100.0]	[ 95.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	267,150	100 [ 101.6]	262,943		276,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.6	環境　　　　 +3.0
a	正常	％／月 -0.12	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -8.6	環境　　　　 +38.0
b	正常	％／月 -0.12	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.6	環境　　　　 +28.0
c	正常	％／月 -0.13	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 +15.0
d	正常	％／月 -0.12	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 308,000 円／㎡]

狭山 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	48,586,525	10,331,671	38,254,854	32,589,700	5,665,154	（　0.9497） 5,380,197	（ 5.0 - 0.2 ） 4.8％
	⑧収益価格	112,087,438 円　　　　（　 213,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

狭山 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	417.39	Ｓ5	2,086.95
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	100 ％	400 ％	400 ％	526 ㎡	18.8 m x 27.3 m	前面道路：市道　ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１～２階が店舗、３～５階が事務所の商業ビルを想定した。

⑦有効率　 82.4 ％
の理由

同種建物の標準的な有効率を採用

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	417.39	70.1	292.58	3,523	1,030,759	6.0	6,184,554
							0.0	0
2～ 2	店舗	417.39	85.5	356.88	2,710	967,145	3.0	2,901,435
							0.0	0
3～ 5	事務所	417.39	85.5	356.88	2,249	802,623	1.0	802,623
							0.0	0
～

～

計		2,086.95	82.4	1,720.10		4,405,773		11,493,858
								0

⑨年額支払賃料	4,405,773 円　×　12ヶ月　＝　 52,869,276 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,720.10 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	52,869,276 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 4,388,150 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	48,481,126 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	11,493,858 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 105,399 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	48,586,525 円　　　　（　 92,370 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	３Ｋ３８９０賃　　　　-2	2,070 ( 2,065)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [ 82.0]	100 [100.0]	2,744	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,717 円/㎡　月額支払賃料（　 2,710 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２Ｋ７２８４賃　　　　-13	2,420 ( 2,408)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [ 91.1]	100 [100.0]	2,683
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

狭山 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,365,000 円	473,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	2,114,771 円	52,869,276　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,121,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,784,000 円	473,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	473,000 円	473,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	473,000 円	473,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 10,331,671 円　（　　　　　　 19,642 円／㎡）　　（経費率　　 21.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9497

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	473,000,000 円	設計監理料率　 220,000 円／㎡　×　 2,086.95 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0689	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0531 ×　 40 ％　＋　0.0636 × 30 ％　＋ 0.0952 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	32,589,700 円（　　　　　 61,958 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	48,586,525 円
②総費用	10,331,671 円
③純収益　①－②	38,254,854 円
④建物等に帰属する純収益	32,589,700 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	5,665,154 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	5,380,197 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,229 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 112,087,438 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 213,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
狭山 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

狭山 5-1

埼玉県

埼玉第４

氏名

不動産鑑定士　柴田　泰邦

印

TEL.

鑑定評価額

153,000,000 円

１㎡当たりの価格

290,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月8日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	225,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	狭山市祇園２８０４番１｢祇園４－６２｣				②地積　(㎡)	526 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他） (100,400)
	不整形 1:1.5	店舗、事務所兼共同住宅ＳＲＣ8F1B	中高層の店舗ビル等が建ち並ぶ駅前の商業地域	北（駅前広場）市道、東側道	水道、ガス、下水	狭山市駅前広場接面

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 25 ｍ、南 45 ｍ、北 85 ｍ

②標準的使用

中層店舗事務所併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 19.0 ｍ、奥行　約　　 27.0 ｍ、規模　　 513 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

駅前広場　市道

交通

施設

狭山市駅前広場接面

法令

規制

商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

狭山市駅東口の駅前広場に面した商業地域。狭山市駅東口の区画整理は完了し、東口駅前の繁華性が高まること
を期待されている。地価はコロナ禍による下落をいずれ回復していくと予想される。

(3)最有効使用の判定

中層店舗事務所併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

形状　　　　　　　　　　　　　　 -3.0
準角地　　　　　　　　　　　　　 +8.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 305,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 223,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は西武線沿線で概ね狭山市及び周辺市の駅に近い商業地域が圏域。需要者は、地元で事業展開する法人や個
人事業主、不動産業者等。入間基地から距離のある宅地需要も少なくなく、フランチャイズ系の店舗は地価が割安な郊
外の沿道へ出店しがち。対象ビルの２階はテナントが撤退したままになっている。土地区画整理後の熟成による駅前繁
華性の回復やコンパクトシティ化による施設集積が期待される。地価相場は２９～３１万円／㎡程度と見られる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は相対的に規範性が高い事例の採用に努めたが、商業地の価格は比較目線だけの格差判定では精度に限界があ
る。商業地につき収益性の検討は不可欠であるが、賃料は地権者所有物件の相場が影響しやすいこと等から元本と賃料
の相関は低く、収益価格は低位に求められた。したがって、取引の実態を反映した比準価格を中心に、収益価格を参酌
し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　所沢 5-6 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 328,000 円／㎡

[ 98.5]
100

100
[100.0]

100
[117.1]

[104.8]
100

289,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    294,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍による縮小経済は、ワクチン開発に
より先行して回復の気運。株式投資は活発で
、金余りの投資が不動産へも。過剰流動性相
場で二極化。

狭山市駅東口は区画が整理された背後地が広
がりその熟成が期待されている。

価格形成に影響を及ぼすような個別的要因の
変動は特にない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -4.0
交通・接近　　　  -1.8
環境　　　　　　 +38.0
行政　　　　　　 -10.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

狭山 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	３１Ｋ６２８２ -1	所沢市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東16m市道、南西6m、角地		商業 (100,300)
b	３Ｋ６０１９ -44	所沢市		更地	（　）	ほぼ長方形	北東5.4m市道、中間画地		商業 (90,324)
c	３Ｋ７４１２ -21	所沢市		更地	（　）	ほぼ台形	南東10.3m市道、中間画地		１住居地区計画等 (60,200)
d	２Ｋ７９７２　 -47	所沢市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西10m県道、中間画地		商業 (80,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 292,500	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	284,063	100 [ 103.5]	274,457	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.8 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.8] 　　　　 100	288,000
b	(　 ) 294,444	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	292,677	100 [ 98.5]	297,134		311,000
c	(　 ) 159,816	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	158,378	100 [ 63.1]	250,995		263,000
d	(　 ) 316,489	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	318,071	100 [ 92.9]	342,380		359,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -6.4	環境　　　　 +28.0
a	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -13.0	交通・接近　 -0.8	環境　　　　 +23.5
b	正常	％／月 -0.12	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.6	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -4.4	環境　　　　 -13.5
c	正常	％／月 -0.13	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -17.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -6.6	環境　　　　 +7.0
d	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 305,000 円／㎡]

狭山 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	48,853,496	10,347,500	38,505,996	32,589,700	5,916,296	（　0.9497） 5,618,706	（ 5.0 - 0.2 ） 4.8％
	⑧収益価格	117,056,375 円　　　　（　 223,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

狭山 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	417.39	Ｓ5	2,086.95
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	100 ％	400 ％	400 ％	526 ㎡	18.8 m x 27.3 m	前面道路：市道　ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

フロア貸の店舗兼事務所ビルを想定。

⑦有効率　 82.4 ％
の理由

店舗兼事務所ビルとして標準的なため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	417.39	70.1	292.58	3,539	1,035,000	6.0	6,210,000
							0.0	0
2～ 2	店舗	417.39	85.5	356.88	2,703	965,000	3.0	2,895,000
							0.0	0
3～ 5	事務所	417.39	85.5	356.88	2,269	810,000	1.0	810,000
							0.0	0
～

～

計		2,086.95	82.4	1,720.10		4,430,000		11,535,000
								0

⑨年額支払賃料	4,430,000 円　×　12ヶ月　＝　 53,160,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,720.10 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	53,160,000 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 4,412,280 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	48,747,720 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	11,535,000 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 105,776 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	48,853,496 円　　　　（　 92,877 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	３Ｋ７９７２賃　　　　-12	4,217 ( 4,084)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [ 99.6]	100 [130.0]	3,162	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,786 円/㎡　月額支払賃料（　 2,703 円/㎡）　基準階 2 F B
b	３Ｋ７９７２賃　　　　-16	1,560 ( 1,511)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 99.6]	100 [ 65.0]	2,410
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

狭山 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,365,000 円	473,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	2,126,400 円	53,160,000　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,126,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,784,000 円	473,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	473,000 円	473,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	473,000 円	473,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	なし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 10,347,500 円　（　　　　　　 19,672 円／㎡）　　（経費率　　 21.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9497

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	473,000,000 円	設計監理料率　 220,000 円／㎡　×　 2,086.95 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0689	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0531 ×　 40 ％　＋　0.0636 × 30 ％　＋ 0.0952 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	32,589,700 円（　　　　　 61,958 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	48,853,496 円
②総費用	10,347,500 円
③純収益　①－②	38,505,996 円
④建物等に帰属する純収益	32,589,700 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	5,916,296 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	5,618,706 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,682 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 117,056,375 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 223,000 円／㎡）