鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

春日部 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｙ２１１２１４０１ -76	春日部市		建付地	（　）	長方形	北東6m市道、中間画地		商業 (80,360)
b	Ｙ２１１２１４０１ -77	春日部市		建付地	（　）	長方形	南西20m市道、中間画地		近商 (80,200)
c	２１１２１４０８ -73	春日部市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東15m県道、南西5.5m、二方路		商業 (90,400)
d	２１１２１４０１ -71	春日部市		建付地	（　）	長方形	北東5.5m市道、中間画地		商業 (80,330)
e	２１１２１４０１ -70	春日部市		建付地	（　）	長方形	南東8m県道、南西3.5m、角地		商業 (90,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 168,444	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	168,107	100 [ 99.0]	169,805	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	170,000
b	(　 ) 175,777	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	175,425	100 [ 100.2]	175,075		175,000
c	(　 ) 115,197	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.9]	117,433	100 [ 70.8]	165,866		166,000
d	(　 ) 122,246	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	122,002	100 [ 72.2]	168,978		169,000
e	(　 ) 144,411	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	137,259	100 [ 81.2]	169,038		169,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +1.0
a	正常	％／月 -0.01	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +15.0
b	正常	％／月 -0.01	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -12.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -27.0
c	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -27.0
d	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -18.0
e	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 170,000 円／㎡]

春日部 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に所在し、再調達原価の把握が出来なかったため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	21,713,741	4,497,452	17,216,289	15,660,000	1,556,289	（　0.9499） 1,478,319	（ 5.2 - 0.2 ） 5.0％
	⑧収益価格	29,566,380 円　　　　（　 102,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

春日部 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
中層店舗兼事務所	230.09	ＲＣ5	920.36
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業	80 ％	400 ％	400 ％	289 ㎡	14.2 m x 20.4 m	前面道路：市道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

想定建物は設計事務所に外部委託した。利用形式は各階フロア貸し、　賃料算定基準の賃貸面積は約５８坪

⑦有効率　 83.1 ％
の理由

中層店舗兼事務所ビルとして標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地上 1～ 1	店舗	230.09	83.1	191.15	3,165	604,990	7.0	4,234,930
							0.0	0
2～ 2	事務所	230.09	83.1	191.15	2,380	454,937	5.0	2,274,685
							0.0	0
3～ 3	事務所	230.09	83.1	191.15	2,365	452,070	5.0	2,260,350
							0.0	0
4～ 4	事務所	230.09	83.1	191.15	2,365	452,070	5.0	2,260,350
							0.0	0
塔屋 5～ 5

計		920.36	83.1	764.60		1,964,067		11,030,315
								0

⑨年額支払賃料	1,964,067 円　×　12ヶ月　＝　 23,568,804 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 764.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	23,568,804 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,956,211 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	21,612,593 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	11,030,315 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 101,148 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	21,713,741 円　　　　（　 75,134 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｑ２１１２１４０１　　　　-70	2,913 ( 2,757)	100 [100.0]	[ 97.6] 100	100 [ 60.0]	100 [ 85.0]	100 [175.0]	100 [100.0]	3,186	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,183 円/㎡　月額支払賃料（　 3,165 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｑ２１１２１４０８　　　　-70	2,024 ( 1,965)	100 [100.0]	[ 97.6] 100	100 [ 80.0]	100 [ 80.0]	100 [ 82.0]	100 [105.0]	3,585
c	Ｑ２１１２１４０８　　　　-74	2,946 ( 2,781)	100 [100.0]	[ 91.2] 100	100 [ 80.0]	100 [ 97.0]	100 [121.0]	100 [105.0]	2,725

春日部 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,125,000 円	225,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	942,752 円	23,568,804　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 427,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,440,000 円	225,000,000　×　　 40.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	337,500 円	225,000,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	225,000 円	225,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,497,452 円　（　　　　　　 15,562 円／㎡）　　（経費率　　 20.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9499

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	225,000,000 円	設計監理料率　 235,000 円／㎡　×　 920.36 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0696	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0528 ×　 40 ％　＋　0.0651 × 30 ％　＋ 0.0965 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	15,660,000 円（　　　　　 54,187 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	21,713,741 円
②総費用	4,497,452 円
③純収益　①－②	17,216,289 円
④建物等に帰属する純収益	15,660,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,556,289 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,478,319 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,115 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 29,566,380 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 102,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
春日部 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

春日部 5-1

埼玉県

埼玉第７

氏名

不動産鑑定士　山本　晃嗣

印

TEL.

鑑定評価額

47,700,000 円

１㎡当たりの価格

165,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月10日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	130,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月17日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	春日部市中央１丁目４番１０				②地積　(㎡)	289 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) （その他）
	1:1.5	事務所ＲＣ5	中層事務所ビルや低層店舗等が断続する商業地域	南西20m市道	水道、下水	春日部 500m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 50 ｍ、南 0 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２０ｍ　市道

交通

施設

春日部駅南西方

500m

法令

規制

商業
(80,400)

⑤地域要因の将
　来予測

　熟成された商業地であり現状維持が継続すると判定される。地価水準は、コロナ禍の影響等より横這いからや
や弱含み傾向である。地域要因に著しい変化が認められない事より暫くは現況どおりの推移と予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 170,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 104,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

　同一需給圏は、春日部市を中心に隣接する市町の商業地域全般と判定した。需要者は、春日部市内外を問わず事務所
ビル所有目的の法人と推定される。春日部市内のほぼ中心部で熟成された商業地域であり、新規の土地供給量が少ない
エリアであるが、需要量が伸び悩みコロナ禍の影響等も加わり地価水準は横這いから弱含み傾向となってしまった。商
業地域の地価水準は個別性が強く価格水準を把握する事は困難となっている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

　対象標準地は、熟成された商業地であるが建物賃貸を前提とする収益物件は少なく自用に準じた利用前提であり、賃
貸市場としては未成熟な地域である。賃貸収益物件としての取引は、殆ど見られない地域であるので、鑑定評価額は、
市場実態をより反映する比準価格を重視し、収益価格との関連付けを行い、対象標準地に係わる前年度価格からの連続
性を考慮しつつ周辺標準地とのバランスをも考慮のうえ上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    166,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

　景気は、コロナ禍の影響より、依然と厳し
い状況下であるが、持ち直しの動きもみられ
、今後の感染症や金融市場の動向に注視する
必要がある。

　地域要因に特別な変動は見られない。中層
事務所ビル等が建ち並ぶ熟成された商業地で
ある。

　個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

春日部 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｙ２１１２１４０１ -76	春日部市		建付地	（　）	長方形	北東6m市道、中間画地		商業 (80,360)
b	Ｙ２１１２１４０１ -77	春日部市		建付地	（　）	長方形	南西20m市道、中間画地		近商 (80,200)
c	Ｙ２１１２３８０２ -81	蓮田市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西16m県道、北東4m、角地		近商 (90,200)
d	２１１２１４０１ -70	春日部市		建付地	（　）	長方形	南東8m県道、南西3.5m、角地		商業 (90,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 168,444	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	168,107	100 [ 100.0]	168,107	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	168,000
b	(　 ) 175,777	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	175,425	100 [ 102.8]	170,647		171,000
c	(　 ) 157,986	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 118.5]	133,322	100 [ 76.7]	173,823		174,000
d	(　 ) 144,411	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	137,259	100 [ 82.2]	166,982		167,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +2.0
a	正常	％／月 -0.01	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +18.0
b	正常	％／月 -0.01	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -12.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -12.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +18.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -12.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -17.0
d	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 170,000 円／㎡]

春日部 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	21,739,078	4,498,553	17,240,525	15,660,000	1,580,525	（　0.9499） 1,501,341	（ 5.2 - 0.2 ） 5.0％
	⑧収益価格	30,026,820 円　　　　（　 104,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

春日部 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
中層店舗兼事務所	230.09	ＲＣ5	920.36
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業	80 ％	400 ％	400 ％	289 ㎡	14.2 m x 20.4 m	前面道路：市道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階のフロア貸し、１階：店舗、２階～４階：事務所を想定。（外部委託した設計事務所の想定案を妥当と判断した。）

⑦有効率　 83.1 ％
の理由

共用部分を考慮し当該用途建物として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地上 1～ 1	店舗	230.09	83.1	191.15	3,165	604,990	7.0	4,234,930
							0.0	0
2～ 2	事務所	230.09	83.1	191.15	2,374	453,790	5.0	2,268,950
							0.0	0
3～ 3	事務所	230.09	83.1	191.15	2,374	453,790	5.0	2,268,950
							0.0	0
4～ 4	事務所	230.09	83.1	191.15	2,374	453,790	5.0	2,268,950
							0.0	0
塔屋 5～ 5

計		920.36	83.1	764.60		1,966,360		11,041,780
								0

⑨年額支払賃料	1,966,360 円　×　12ヶ月　＝　 23,596,320 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 764.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	23,596,320 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,958,495 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	21,637,825 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	11,041,780 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 101,253 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	21,739,078 円　　　　（　 75,222 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｑ２１１２１４０８　　　　-72	3,227 ( 3,130)	100 [100.0]	[ 92.8] 100	100 [100.0]	100 [ 87.0]	100 [101.0]	100 [105.0]	3,246	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,183 円/㎡　月額支払賃料（　 3,165 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｑ３０１２１４０２　　　　-70	2,847 ( 2,762)	100 [100.0]	[ 86.4] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 86.0]	100 [105.0]	3,027
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

春日部 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,125,000 円	225,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	943,853 円	23,596,320　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 427,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,440,000 円	225,000,000　×　　 40.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	337,500 円	225,000,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	225,000 円	225,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,498,553 円　（　　　　　　 15,566 円／㎡）　　（経費率　　 20.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9499

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	225,000,000 円	設計監理料率　 235,000 円／㎡　×　 920.36 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0696	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0528 ×　 40 ％　＋　0.0651 × 30 ％　＋ 0.0965 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	15,660,000 円（　　　　　 54,187 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	21,739,078 円
②総費用	4,498,553 円
③純収益　①－②	17,240,525 円
④建物等に帰属する純収益	15,660,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,580,525 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,501,341 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,195 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 30,026,820 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 104,000 円／㎡）