別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月12日　提出 春日部 -28　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   春日部 -28 埼玉県 埼玉第７ 氏名  不動産鑑定士　鈴木　哲雄 印  TEL.

鑑定評価額 8,110,000 円  １㎡当たりの価格 73,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月5日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 59,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 春日部市藤塚字荻原１５２０番４８ ②地積 　(㎡) 110   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:1 住宅 ＬＳ2 小規模住宅が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 北西4.7m市道 水道、ガス、下水 藤の牛島 330m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    50 ｍ、南    80 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位　北　　４ ．７ｍ市道 交通 施設 藤の牛島駅南東方 330m 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅地域として熟成しており、今後とも住宅地域としての住環境を維持していくものと予測する。地価水準 は横這いからコロナ禍により下落に転じた。地価は、コロナ禍が沈静すれば上昇方向に向かうものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     73,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、東武伊勢崎線及び東武野田線の戸建住宅が建ち並ぶ駅から徒歩圏内の住宅地域である。需要者の中心は 、春日部市内の一次取得者層の居住者が大半を占め、同一需給圏外からの転入者は少ない。同一需給圏内には大きな開 発は無く、需給関係はコロナ禍によりやや弱含みで推移している。土地は標準的規模１２０㎡で、８８０万程度、新築 の戸建物件は、２，４００万円程度（土地１２０㎡，建物１００㎡）の物件が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 駅から徒歩４分程度の小規模な戸建住宅地域であり、周囲には賃貸物件が見あたらず、賃貸物件の供給は、転勤等に伴 う一時的な貸家に限定されるために収益還元法の非適用地点である。よって、快適性及び居住性を重視する住宅地域で あるので市場の実態を反映した比準価格を重視し、昨年との市場動向の変化を考慮して、前年公示価格等からの検討を 踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　春日部 -21                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     87,200 円／㎡ [ 99.7] 100 100 [100.0] 100 [119.9] [101.5] 100 73,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     73,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 昨年１年間の土地取引件数、新設住宅着工戸 数はともにコロナ禍で減少している。人口は 昨年よりも微減で、世帯数は核家族化で微増 の傾向にある。 小規模住宅地域であり、最寄り駅が各駅停車 駅で本数が少ない。駅に近いが人気が薄いエ リアである。地価は、コロナ禍で横這いから 下落に転じた。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -6.0 環境　　　　　　 +25.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％  ％