別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出 東松山 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   東松山 -2 埼玉県 埼玉第９ 氏名  不動産鑑定士　新井　寛久 印  TEL.

鑑定評価額 9,600,000 円  １㎡当たりの価格 65,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 52,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 東松山市和泉町１６５４番３１ ｢和泉町６－３９｣ ②地積 　(㎡) 147   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 中小規模の一般住宅 が建ち並ぶ住宅地域 西4.2m市道 水道 東松山 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   400 ｍ、南   400 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       143 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　４ ．２ｍ市道 交通 施設 東松山駅西方 1.2km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 閑静な戸建住宅地域として堅調に推移しており、しばらくは現状を維持していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     65,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は東武東上線沿線で東松山駅から徒歩圏内の住宅地域。需要者の中心は東松山市及び比企郡内の居住者又は 勤労者が多くを占める。都心回帰現象や生産年齢人口の減少等から住宅地は地価下落を続けてきた。昨年来、市街地中 心部の優良住宅地を中心に上昇傾向に推移する地点も見られたが、新型コロナウイルス感染症の影響が懸念されている 。土地は１０００万円台前半、新規の戸建物件は２４００万円程度が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域内にはアパート等の共同住宅も見られるが、土地価格及び建物建築費等に見合う賃料水準が形成されていない ために事業収支に見合った収益価格は試算できず、求められた試算価格は比準価格のみである。また、宅地地域であり 自己所有目的での取引が多く、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので比準価格を採 用し、代表標準地及び前年公示価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　東松山 -1                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    109,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [171.9] [103.0] 100 65,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     65,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 地域経済の回復は見られず、地場産業の低迷 や生産年齢人口の減少が依然続いているほか 、新型コロナウイルス感染防止策に伴う景気 後退が見られる。 地域要因に変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +0.6 交通・接近　　　  +9.9 環境　　　　　　 +55.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.2 ％  ％