別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月8日　提出 本庄 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   本庄 -2 埼玉県 埼玉第８ 氏名  不動産鑑定士　山田　寛之 印  TEL.

鑑定評価額 10,800,000 円  １㎡当たりの価格 11,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月6日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 本庄市沼和田字村北８２３番４外 ②地積 　(㎡) 906   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,100) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 農家住宅が建ち並ぶ 郊外の既成住宅地域 南4.2m市道、東側道 水道 本庄 2.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   130 ｍ、西   450 ｍ、南   200 ｍ、北   250 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  36.0 ｍ、規模　　       900 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 市内北部の市街化調整区域内 に存する農家集落地域 街 路 基準方位　北　　４ ．２ｍ　市道 交通 施設 本庄駅北方 2.5km 法令 規制 ｢調区｣  (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 本庄市内南部の市街化調整区域は比較的需要が堅調であるが、対象標準地の存する北部の市街化調整区域では新 型コロナウイルス感染症拡大前から潜在的需要が乏しく、地価は依然下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     11,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏はＪＲ高崎線沿線で本庄市及び周辺市の市街化調整区域内の住宅地域。需要者は画地規模の大きい土地は 開発業者が購入するケースも良く見られるが、それ以外は本庄市及び周辺市町に居住する一次取得者が中心である。土 地需要は市内南部と北部ではかなりの差があり、北部の地価は新型コロナ前から潜在的需要が少なく下落傾向にある。 市街化調整区域における価格水準は、画地規模により様々なため、市場の中心価格帯は見出せない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　市街化調整区域内の農家住宅地域であり、賃貸市場が成立していないため収益還元法は適用していない。採用した取 引事例はいずれも対象標準地と同じ市街地北側の事例であり、比準価格は近隣地域周辺の市街化調整区域内宅地の取引 市場を概ね適正に反映しており、実証的で信頼性の高い価格と判断する。よって、代表標準地との検討及び前年公示価 格からの連続性、単価と総額との関連にも留意したうえで、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　深谷 -19                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     16,500 円／㎡ [ 99.4] 100 100 [100.0] 100 [137.4] [100.0] 100 11,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     12,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市の人口は微減傾向、世帯数は微増傾向で推 移。土地取引件数は６月以降は前年より増加 しており、新型コロナの影響は住宅地では限 定的と思われる。 特に地域要因に変動はないが、市内北部の市 街化調整区域に存し、規模の大きい農家住宅 は、潜在的な宅地需要が弱く、地価は下落基 調にある。 特に個別的要因の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +6.0 交通・接近　　　  +2.1 環境　　　　　　 +27.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％