別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出 加須 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   加須 9-1 埼玉県 埼玉第７ 氏名  不動産鑑定士　奥出　研二 印  TEL.

鑑定評価額 448,000,000 円  １㎡当たりの価格 44,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和2年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 加須市鴻茎３２０５番１ ②地積 　(㎡) 10,029   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (50,200) （その他） 地区計画等 (60,200) 1:1 倉庫 ＲＣ4 中小規模の倉庫、工 場等が建ち並ぶ工業 団地 北西25m市道、三方路 水道、ガス、下水 加須 4.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西   180 ｍ、南   210 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 流通業務用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 100.0 ｍ、奥行　約　　 100.0 ｍ、規模　　    10,000 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ２５ｍ市道 交通 施設 加須駅南西方 4.1km 法令 規制 工専 (50,200) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模の倉庫、工場等が建ち並ぶ工業団地で、圏央道や国道１２２号へのアクセスが良く、今後も現状を維持 しつつ安定的に推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 流通業務用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 三方路　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     44,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は県中央部から北部を中心とする内陸型の工業地域。需要者は物流倉庫等を目的とした流通系企業や製造業 を営む企業等である。国道１２２号線に近く、圏央道や東北自動車道への接続性に優れているため、首都圏における事 業拠点としてのニーズはコロナ禍の中でも増えており、需給は堅調に推移している。取引の中心となる価格帯は、工業 地のため画地規模等により様々であるが、標準的画地（１０，０００㎡）程度の土地で４億円～５億円である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該近隣地域は倉庫、工場等が建ち並ぶ工業地域で、自用目的での取引が中心であり、同一需給圏内の類似地域等にお いて多数の信頼性ある取引事例が入手できた。一方、賃貸需要は認められるものの、工業地の不動産は個別性が強く賃 料水準の把握等が困難で、賃貸市場も未成熟なため、収益価格の適用は断念した。したがって、市場における取引の実 態を反映した比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　久喜 9-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     52,200 円／㎡ [101.5] 100 100 [100.0] 100 [121.0] [101.0] 100 44,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     43,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内の人口は微減、世帯数は微増。県内経済 はコロナ禍の影響を受け厳しい状況が続いて おり、不動産の需要・取引件数は昨年と比較 し弱含んでいる。 圏央道の桶川北本ＩＣ－白岡菖蒲ＩＣ間開通 （平成２７年１０月）に伴い、首都圏におけ る事業拠点としての需要が増えている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　 +11.0 環境　　　　　　  +9.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.8 ％  ％