別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 加須 -21　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   加須 -21 埼玉県 埼玉第７ 氏名  不動産鑑定士　武田　昌之 印  TEL.

鑑定評価額 4,100,000 円  １㎡当たりの価格 37,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 加須市鳩山町１２番１１ ②地積 　(㎡) 110   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 地区計画等 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅、事業所等 のほか駐車場が多い 住宅地域 東6m市道 水道 鷲宮 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    10 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.5 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       110 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　６ ｍ市道 交通 施設 鷲宮 1.4km 法令 規制 準工 (60,200) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 市街化区域内で事業所も見られる住宅地地域であるが、駅接近性が劣り、地価下落傾向は継続中である。地域要 因に大きな変動は認められないことから、当面は現状を維持して推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     37,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は東武伊勢崎線沿線の加須市及び隣接市町を中心とした住宅地域一体と判定した。需要者は、加須市内の居 住者（一次取得者層）が中心となっている。区画整理済地域であるものの、駅接近性、居住環境等が相対的に劣る地域 であり、地価水準は下落傾向が続いている。土地は１２０㎡程度で４００万円～６００万円程度、新築戸建物件は、１ ７００万円～２１００万円程度の物件が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市場性及び事業収支の観点から共同住宅を想定することが非現実的であることから、収益価格は試算しなかった。自用 目的の取引が中心の地域であることから、市場の実態を反映し規範性、説得性が高い比準価格を重視し、前年の標準地 価格から検討した価格及び代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　加須 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     47,900 円／㎡ [ 99.0] 100 100 [104.5] 100 [125.6] [103.0] 100 37,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     37,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 感染症の影響により景気は厳しい状況が続く 。今後の不動産市況を含めた経済全般の下振 れリスク、金融資本市場の変動等に留意が必 要。 価格形成に著しく影響を及ぼす地域要因の変 動はない。市街化区域内で用途多様性も認め られる地域であるが、住宅地需要は弱含みで 推移している。 個別的要因に変動は見受けられない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 +18.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％