別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月12日　提出 加須 -16　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   加須 -16 埼玉県 埼玉第７ 氏名  不動産鑑定士　山口　邦男 印  TEL.

鑑定評価額 2,830,000 円  １㎡当たりの価格 17,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 加須市向古河字下悪戸２３８６番６外 ②地積 　(㎡) 161   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅の中 に農地等が見られる 住宅地域 北東4.3m市道 水道 新古河 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    30 ｍ、南    20 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       162 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　　 ４．３ｍ市道 交通 施設 新古河駅南方 1.7km 法令 規制 （都）  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 　利根川の水害が今後も想定され地価に今後も跳ね返りこれまで以上に停滞圧力が増すものと予測。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は旧北川辺町の全域である。需要者の中心は、圏内地元の在住者が主で一次取得者は僅少である。周囲を 利根川その他河川に囲まれ、東武日光線沿線の利用メリットも生かし切れず近年圏外からの需要は減退してしまった。 住宅地としての利便性はあまり見て取れず需要はさらに弱含み、新規の住宅供給は少ない。取引の中心価格帯は、土地 ２００㎡～３００㎡程度で４００万円～６００万円であり、新築住宅も１６００万円程度がニーズである。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　非線引きの都市計画区域にあって共同住宅の想定はその需要の低さや投資採算から収益価格の試算は困難であり断念 した。これに対し圏域の取引は専ら自用目的が中心であり、市場の実態を反映した比準価格は実証的であり説得的でも ある。よって鑑定評価額の決定にあたっては、比準価格を標準とし代表標準地との検討も踏まえ表記のとおり決定した 次第である。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　加須 -15                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     15,100 円／㎡ [ 98.0] 100 100 [103.0] 100 [ 82.8] [101.5] 100 17,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     18,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 　コロナ禍にあっても通年全体では変動は僅 かに過ぎなかったが、旧北川辺町に限れば想 定される利根川の溢水被害が不安要因となっ てきた。 　地域要因に変化はない。 　個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 -18.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.2 ％  ％