別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出 加須 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   加須 -8 埼玉県 埼玉第７ 氏名  不動産鑑定士　諸貫　道明 印  TEL.

鑑定評価額 5,280,000 円  １㎡当たりの価格 36,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 29,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 加須市北小浜字堂前２２２番１１ ②地積 　(㎡) 145   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (70,200) 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に倉庫 、空地等が見られる 住宅地域 南5.1m市道、西側道 水道、下水 加須 2.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北　　　５ ．１ｍ市道 交通 施設 加須駅東方 2.2km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 コロナ禍の影響により物件の流通速度が低下している。事態収束が長期化すると経済や不動産価格への悪影響が 強まると予測する。現時点では地価が上がる要因は考えにくい。地価は当面下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +6.0 角地　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     36,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、東武線沿線で、旧加須市、旧騎西町、旧大利根町及び旧鷲宮町の圏域の住宅地域。需要者の中心は、前 記圏域内に地縁のある若年層の一次取得者。加須市市街化調整区域内で宅地・戸建住宅の供給が引き続き多く、不動産 取引も半分以上が市街化調整区域内。成約価格も普通に高い。高齢化を背景に市街化区域内の不動産売り圧力が強い。 中心となる価格帯・前提となる規模は１千万円以下３５～６０坪程度。新築戸建住宅は２３００万円以下。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 エンドユーザー、不動産業者による住宅目的の取引が大半。新型コロナウイルス感染症の影響により会社経営が立ち行 かなくなったり、生活が困窮して家賃が払えない人も出て来て、賃料収入が減収となった地主・家主は増えた。土地に 帰属する純収益がマイナスになり、収益価格は試算できなかった。比準価格は４事例から求めており、市場性を反映し 規範性は高い。従って、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　加須 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     47,900 円／㎡ [ 99.0] 100 100 [104.5] 100 [133.6] [107.1] 100 36,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     36,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍により令和２年の加須市の土地取引 件数・新設住宅着工戸数は前年比減少。但し 年後半になって不動産市況はやや回復してい る模様。 不動産の個人間売買は低調で、業者分譲物件 との成約価格の乖離が拡大している。空家、 古家等の取引に安い成約価格のものがみられ る。 南道路、西側道で日照、通風等居住の快適性 が優れている。個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　 +14.0 環境　　　　　　 +16.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％