鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

飯能 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	飯能 -110566	飯能市		更地	（　）	長方形	南西7m国道、北西6m、角地		商業 (90,400)
b	飯能 -110570	飯能市		更地	（　）	不整形	北東7.1m市道、中間画地		商業 (80,400)
c	飯能 -110571	飯能市		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	南西11m市道、北西4m、角地		１住居 (70,200)
d	飯能 -110567	飯能市		建付地	（　）	長方形	南西5m市道、中間画地		商業 (80,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 165,669	100 [ 100.0]	[ 97.5] 100	100 [ / ]	100 [ 123.6]	130,685	100 [ 93.6]	139,621	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	140,000
b	(　 ) 129,918	100 [ 100.0]	[ 97.6] 100	100 [ / ]	100 [ 98.0]	129,388	100 [ 94.4]	137,064		137,000
c	(　 ) 138,476	100 [ 100.0]	[ 97.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.9]	130,671	100 [ 85.7]	152,475		152,000
d	(　 ) 73,781	100 [ 100.0]	[ 97.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	72,232	100 [ 80.4]	89,841		89,800
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.3	交通・接近　 -1.2	環境　　　　 -4.0
a	正常	％／月 -0.14	画地　　　　 +23.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.3	交通・接近　 -0.4	環境　　　　 -2.0
b	正常	％／月 -0.14	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.3	交通・接近　 -0.7	環境　　　　 -8.0
c	正常	％／月 -0.14	画地　　　　 +2.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.2	交通・接近　 -2.5	環境　　　　 -13.0
d	正常	％／月 -0.14	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 143,000 円／㎡]

飯能 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,441,087	1,938,324	6,502,763	5,834,710	668,053	（　0.9718） 649,214	（ 5.3 - 0.0 ） 5.3％
	⑧収益価格	12,249,321 円　　　　（　 59,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

飯能 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	150.00	Ｓ3	420.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	80 ％	400 ％	400 ％	206 ㎡	12.1 m x 17.0 m	前面道路：市道　 18.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地域的特性を考慮し、店舗兼事務所利用と判定した。

⑦有効率　 96.2 ％
の理由

建物想定面積による。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	140.00	94.3	132.00	2,231	294,492	3.0	883,476
							1.0	294,492
2～ 3	事務所	140.00	97.1	136.00	1,562	212,432	2.0	424,864
							1.0	212,432
～

～

～

計		420.00	96.2	404.00		719,356		1,733,204
								719,356

⑨年額支払賃料	719,356 円　×　12ヶ月　＝　 8,632,272 円
⑩a共益費（管理費）	100 円／㎡　×　 404.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 484,800 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	9,117,072 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 911,707 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,205,365 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,733,204 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 15,599 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 719,356 円　×　　 90.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 220,123 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,441,087 円　　　　（　 40,976 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	飯能（賃）　　　　-110508	2,954 ( 2,863)	100 [100.0]	[ 98.2] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	2,637	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,300 円/㎡　月額支払賃料（　 2,231 円/㎡）　基準階 1 F B
b	飯能（賃）　　　　-110301	1,401 ( 1,360)	100 [100.0]	[ 99.2] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,625
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

飯能 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	389,500 円	77,900,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	547,024 円	9,117,072　×　　　　 6.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 222,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 623,200 円	77,900,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	77,900 円	77,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	77,900 円	77,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,938,324 円　（　　　　　　 9,409 円／㎡）　　（経費率　　 23.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9718

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	77,900,000 円	設計監理料率　 180,000 円／㎡　×　 420.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0749	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0588 ×　 40 ％　＋　0.0731 × 30 ％　＋ 0.0983 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,834,710 円（　　　　　 28,324 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,441,087 円
②総費用	1,938,324 円
③純収益　①－②	6,502,763 円
④建物等に帰属する純収益	5,834,710 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	668,053 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	649,214 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,152 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,249,321 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 59,500 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
飯能 5-4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

飯能 5-4

埼玉県

埼玉第９

氏名

不動産鑑定士　河野　栄一

印

TEL.

鑑定評価額

28,400,000 円

１㎡当たりの価格

138,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月14日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	110,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月21日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	飯能市栄町１５番３				②地積　(㎡)	206 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他） (90,400)
	1:1.5	店舗ＬＳ1	低層店舗の見られる駅前通りの商業地域	北18m市道	水道、ガス、下水	東飯能 250m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 80 ｍ、西 50 ｍ、南 15 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 17.0 ｍ、規模　　 204 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない

街

路

１８ｍ市道

交通

施設

東飯能駅東方

250m

法令

規制

商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は東飯能駅に近い商業地域である。周辺には駐車場等の非宅地利用地が残るが、近年の需給動向から鑑
みると、当面は現状を維持すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 145,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 68,200 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は飯能市内の商業地域を中心に、周辺市町の商業地域に及ぶ圏域。飯能市内の商業地域は全域的に需要が弱
いところに新型コロナの影響を受け、非常に厳しい状況下にある。当該地域内は低層店舗も散見され、さほど立体利用
がなされていない地域といえる。地域的には需要が弱く、地価は下落基調にある。商業地需要は個別格差が強いという
特徴がある中、当該地域における需要の中心価格帯は１㎡当たり１３～１４万円程度と思量する。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域内は自用の店舗や事務所等とともに賃貸に供されている店舗等も散見され、賃貸市場も十分熟成しているが、
当該地域の市場動向として、取引に当たっては比隣における取引価格との比較が重要な指標になっているという市場実
態があることから、本件鑑定評価においては比準価格を標準とし、収益価格を関連づけて、鑑定評価額を上記のとおり
決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    140,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

日本の景気は新型コロナの影響により厳しい
状況にあり、これを受けて飯能市の不動産市
場（商業地）では需給の悪化が顕著になって
いる。

飯能市全域的には路線商業地域に需要は移行
している。本件商業地域も当該影響を受け、
商業地需要の減退が続いている。

形状・規模等は近隣地域内では標準的であり
、競合する他物件との優劣は特に認められず
、競争力は普通である。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

飯能 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	飯能 -110544	飯能市		更地	（　）	台形	北西6.6m市道、南西1.1m、角地		１住居 (70,200)
b	飯能 -110568	飯能市		建付地	（　）	長方形	南西10m県道、北4m、二方路		商業 (90,400)
c	飯能 -110566	飯能市		更地	（　）	長方形	南西7m国道、北西6m、角地		商業 (90,400)
d					（　）
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 74,076	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ / ]	100 [ 63.6]	115,307	100 [ 81.7]	141,135	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	141,000
b	(　 ) 79,254	100 [ 100.0]	[ 97.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 61.8]	125,037	100 [ 87.3]	143,227		143,000
c	(　 ) 165,669	100 [ 100.0]	[ 97.5] 100	100 [ / ]	100 [ 123.6]	130,685	100 [ 86.8]	150,559		151,000
d	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.7	交通・接近　 -2.9	環境　　　　 -8.0
a	正常	％／月 -0.14	画地　　　　 -36.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.5	交通・接近　 -1.3	環境　　　　 -12.0
b	正常	％／月 -0.14	画地　　　　 -38.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.3	交通・接近　 -1.2	環境　　　　 -11.0
c	正常	％／月 -0.14	画地　　　　 +23.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
d		％／月	画地	行政	その他	行政	その他
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 145,000 円／㎡]

飯能 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,702,528	2,101,733	6,600,795	5,834,710	766,085	（　0.9718） 744,481	（ 5.3 - 0.0 ） 5.3％
	⑧収益価格	14,046,811 円　　　　（　 68,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

飯能 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所	140.00	Ｓ3	420.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	206 ㎡	12.1 m x 17.0 m	前面道路：市道　 18.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

標準仕様タイプの３階建店舗・事務所（１階：店舗、２～３階：事務所）を想定。

⑦有効率　 96.2 ％
の理由

類似建物の有効率を参考に査定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	140.00	94.3	132.00	2,124	280,368	3.0	841,104
							1.0	280,368
2～ 3	事務所	140.00	97.1	136.00	1,699	231,064	3.0	693,192
							1.0	231,064
～

～

～

計		420.00	96.2	404.00		742,496		2,227,488
								742,496

⑨年額支払賃料	742,496 円　×　12ヶ月　＝　 8,909,952 円
⑩a共益費（管理費）	100 円／㎡　×　 404.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 484,800 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	9,394,752 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 939,475 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,455,277 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,227,488 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 20,047 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 742,496 円　×　　 90.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 227,204 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,702,528 円　　　　（　 42,245 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	飯能（賃）　　　　-110508	2,954 ( 2,863)	100 [100.0]	[ 98.2] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [127.0]	100 [100.0]	2,483	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,190 円/㎡　月額支払賃料（　 2,124 円/㎡）　基準階 1 F B
b	飯能（賃）　　　　-110501	1,424 ( 1,388)	100 [100.0]	[ 98.3] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [ 88.0]	100 [ 90.0]	1,900
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

飯能 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	389,500 円	77,900,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	657,633 円	9,394,752　×　　　　 7.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 236,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 662,100 円	77,900,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	77,900 円	77,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	77,900 円	77,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特にない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,101,733 円　（　　　　　　 10,203 円／㎡）　　（経費率　　 24.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9718

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	77,900,000 円	設計監理料率　 180,000 円／㎡　×　 420.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0749	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0588 ×　 40 ％　＋　0.0731 × 30 ％　＋ 0.0983 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,834,710 円（　　　　　 28,324 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,702,528 円
②総費用	2,101,733 円
③純収益　①－②	6,600,795 円
④建物等に帰属する純収益	5,834,710 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	766,085 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	744,481 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,614 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,046,811 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 68,200 円／㎡）