鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

飯能 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	飯能 -111440	飯能市		更地	（　）	台形	西12m国道、中間画地		１住居 (60,200)
b	飯能 -111441	飯能市		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	南西11m市道、北西4m、角地		１住居 (70,200)
c	飯能 -111442	飯能市		更地	（　）	不整形	北東7.1m市道、中間画地		商業 (80,400)
d	飯能 -111443	飯能市		更地	（　）	長方形	南西7m国道、北西6m、角地		商業 (90,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 88,080	100 [ 100.0]	[ 98.2] 100	100 [ / ]	100 [ 72.0]	120,131	100 [ 121.5]	98,873	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	98,900
b	(　 ) 138,476	100 [ 100.0]	[ 97.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.9]	130,671	100 [ 119.4]	109,440		109,000
c	(　 ) 129,918	100 [ 100.0]	[ 97.6] 100	100 [ / ]	100 [ 98.0]	129,388	100 [ 132.9]	97,357		97,400
d	(　 ) 165,669	100 [ 100.0]	[ 97.5] 100	100 [ / ]	100 [ 123.6]	130,685	100 [ 132.8]	98,407		98,400
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.2	交通・接近　 +7.3	環境　　　　 +13.0
a	正常	％／月 -0.14	画地　　　　 -28.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +11.3	環境　　　　 +9.5
b	正常	％／月 -0.14	画地　　　　 +2.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.9	交通・接近　 +11.6	環境　　　　 +18.0
c	正常	％／月 -0.14	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +10.8	環境　　　　 +16.5
d	正常	％／月 -0.14	画地　　　　 +23.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 101,000 円／㎡]

飯能 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	13,015,735	2,944,658	10,071,077	8,164,100	1,906,977	（　0.9718） 1,853,200	（ 5.3 - 0.0 ） 5.3％
	⑧収益価格	34,966,038 円　　　　（　 53,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

飯能 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
低層店舗兼事務所	301.00	Ｓ2	602.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居地区計画等	60 ％	200 ％	200 ％	654 ㎡	28.1 m x 24.0 m	前面道路：国道　 10.8 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗、２階：事務所の需要が認められる。規模、階層等は有効需要から判定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段を想定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	301.00	100.0	301.00	2,165	651,665	3.0	1,954,995
							0.0	0
2～ 2	事務所	301.00	100.0	301.00	1,732	521,332	1.0	521,332
							0.0	0
～

～

～

計		602.00	100.0	602.00		1,172,997		2,476,327
								0

⑨年額支払賃料	1,172,997 円　×　12ヶ月　＝　 14,075,964 円
⑩a共益費（管理費）	50 円／㎡　×　 602.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 361,200 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	14,437,164 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,443,716 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	12,993,448 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,476,327 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 22,287 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	13,015,735 円　　　　（　 19,902 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	飯能（賃）　　　　-110501	1,424 ( 1,388)	100 [100.0]	[ 98.3] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	100 [ 84.0]	1,792	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,170 円/㎡　月額支払賃料（　 2,165 円/㎡）　基準階 1 F B
b	飯能（賃）　　　　-110508	2,954 ( 2,863)	100 [100.0]	[ 98.2] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [110.0]	100 [112.0]	2,559
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

飯能 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	545,000 円	109,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	721,858 円	14,437,164　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 533,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 926,500 円	109,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	109,000 円	109,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	109,000 円	109,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,944,658 円　（　　　　　　 4,503 円／㎡）　　（経費率　　 22.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9718

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	109,000,000 円	設計監理料率　 175,000 円／㎡　×　 602.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0749	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0588 ×　 40 ％　＋　0.0731 × 30 ％　＋ 0.0983 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	8,164,100 円（　　　　　 12,483 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	13,015,735 円
②総費用	2,944,658 円
③純収益　①－②	10,071,077 円
④建物等に帰属する純収益	8,164,100 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,906,977 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,853,200 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,834 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 34,966,038 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 53,500 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
飯能 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

飯能 5-3

埼玉県

埼玉第９

氏名

不動産鑑定士　原嶋　康仁

印

TEL.

鑑定評価額

64,000,000 円

１㎡当たりの価格

97,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月8日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	79,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月4日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	飯能市大字双柳字六道７５７番４				②地積　(㎡)	654 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準住居 (60,200) （その他）地区計画等
	1.2:1	店舗Ｓ1	店舗、ガソリンスタンド等が見られる路線商業地	北東10.8m国道	水道、下水	東飯能 1.2km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 80 ｍ、西 40 ｍ、南 10 ｍ、北 10 ｍ

②標準的使用

沿道型店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 28.0 ｍ、奥行　約　　 24.0 ｍ、規模　　 672 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

１０．８ｍ　国道

交通

施設

東飯能駅南東方

1.2km

法令

規制

準住居
(60,200)
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

国道沿いに低層店舗等が建ち並ぶ地域であるが、しばらくは現状を維持していくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

沿道型店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 101,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 51,300 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は概ね飯能市を中心とする圏域に存する商業地である。需要者の中心は同一需給圏内に地縁性を持つ事業者
、全国チェーンの小売店舗、飲食店等が考えられる。ロードサイド型店舗の集客力は良好で、特に県道、国道沿いのま
とまった規模のある画地は需要が見込める。一方で従来からの駅前商業地は集客力に弱く需給は弱含み傾向である。国
道沿いにおいては取引される土地面積が様々であるので需要の中心となる価格帯を把握することは困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

求められた試算価格は上記２価格である。比準価格は不動産市場の実態を直接反映しており実証的で信頼性が高い。ま
た収益価格は直接法から求められた価格であり、適用に際して想定条件に依存しているが、商業地の価格形成において
は土地の収益性が重要な理論的根拠となる。したがって、比準価格及び収益価格を関連づけて、代表標準地との検討を
踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　飯能 5-4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 140,000 円／㎡

[ 98.6]
100

100
[100.0]

100
[141.1]

[100.0]
100

97,800

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     99,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

全般的な経済動向は新型コロナの影響から依
然厳しい状況にあるが、各種政策の効果もあ
って持ち直しの動きが続くことが期待される
。

飯能市における地域経済において新型コロナ
の影響はあるものの、不動産市場への影響は
限定的と思われ、地価に大きな変動は認めら
れない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -0.6
交通・接近　　　 +12.4
環境　　　　　　 +20.3
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

飯能 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	飯能 -110541	飯能市		建付地	（　）	長方形	西7.5m県道、中間画地		２中専 (60,200)
b	飯能 -110568	飯能市		建付地	（　）	長方形	南西10m県道、北4m、二方路		商業 (90,400)
c	飯能 -110569	飯能市		更地	（　）	台形	西12m国道、中間画地		１住居 (60,200)
d					（　）
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 111,660	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	107,974	100 [ 107.0]	100,910	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	101,000
b	(　 ) 79,254	100 [ 100.0]	[ 97.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 61.8]	125,037	100 [ 124.1]	100,755		101,000
c	(　 ) 88,080	100 [ 100.0]	[ 98.2] 100	100 [ / ]	100 [ 72.0]	120,131	100 [ 119.3]	100,697		101,000
d	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.6	交通・接近　 +2.6	環境　　　　 +6.0
a	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.2	交通・接近　 +10.7	環境　　　　 +7.0
b	正常	％／月 -0.14	画地　　　　 -38.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.2	交通・接近　 +7.3	環境　　　　 +11.0
c	正常	％／月 -0.14	画地　　　　 -28.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
d		％／月	画地	行政	その他	行政	その他
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 101,000 円／㎡]

飯能 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	13,037,442	2,820,479	10,216,963	8,388,800	1,828,163	（　0.9718） 1,776,609	（ 5.3 - 0.0 ） 5.3％
	⑧収益価格	33,520,925 円　　　　（　 51,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

飯能 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
沿道型店舗	301.00	Ｓ2	602.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居地区計画等	60 ％	200 ％	200 ％	654 ㎡	28.1 m x 24.0 m	前面道路：国道　 10.8 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階事務所のフロア貸しを想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	301.00	100.0	301.00	2,110	635,110	2.0	1,270,220
							1.0	635,110
2～ 2	事務所	301.00	100.0	301.00	1,688	508,088	1.0	508,088
							1.0	508,088
～

～

～

計		602.00	100.0	602.00		1,143,198		1,778,308
								1,143,198

⑨年額支払賃料	1,143,198 円　×　12ヶ月　＝　 13,718,376 円
⑩a共益費（管理費）	50 円／㎡　×　 602.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 361,200 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	14,079,576 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,407,958 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	12,671,618 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,778,308 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 16,005 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,143,198 円　×　　 90.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 349,819 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	13,037,442 円　　　　（　 19,935 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	飯能（賃）　　　　-110906	1,479 ( 1,436)	100 [100.0]	[ 99.2] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 67.0]	100 [100.0]	2,190	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,173 円/㎡　月額支払賃料（　 2,110 円/㎡）　基準階 1 F B
b	飯能（賃）　　　　-110508	2,954 ( 2,863)	100 [100.0]	[ 98.2] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [135.0]	100 [100.0]	2,149
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

飯能 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	560,000 円	112,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	703,979 円	14,079,576　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 380,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 952,000 円	112,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	112,000 円	112,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	112,000 円	112,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,820,479 円　（　　　　　　 4,313 円／㎡）　　（経費率　　 21.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9718

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	112,000,000 円	設計監理料率　 180,000 円／㎡　×　 602.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0749	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0588 ×　 40 ％　＋　0.0731 × 30 ％　＋ 0.0983 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	8,388,800 円（　　　　　 12,827 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	13,037,442 円
②総費用	2,820,479 円
③純収益　①－②	10,216,963 円
④建物等に帰属する純収益	8,388,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,828,163 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,776,609 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,717 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 33,520,925 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 51,300 円／㎡）