別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月13日　提出 飯能 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   飯能 -13 埼玉県 埼玉第９ 氏名  不動産鑑定士　小貫　洋一 印  TEL.

鑑定評価額 11,500,000 円  １㎡当たりの価格 28,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 飯能市大字平松字猪野４４２番１ ②地積 　(㎡) 408   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） (60,168) 台形 1.2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅、農家住宅 等が混在する住宅地 域 南東4.2m市道 水道 東飯能 3.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西   120 ｍ、南    70 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  23.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       460 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北　　４ ．２ｍ市道 交通 施設 東飯能駅北東方 3.4km 法令 規制 ｢調区｣  (60,168) ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域内の農家住宅地域であり、空地等も残るが、公法上の規制から発展性に乏しく、今後も同様の傾 向が続いていくものと予想する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     28,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は飯能市とその周辺市町村を含む圏域にある市街化調整区域内の住宅地域である。需要者は当該圏内の第一 次取得者層が多く、他からの流入は少ない。近隣地域は最寄り駅からの駅距離がある畑や空地も多い農家住宅地域であ るが、利便性、居住環境ともに劣り、新型コロナ禍による景気悪化の影響もあって需要は限定され弱い。規模や取引単 価にばらつきがあるため需要の中心となる価格帯は把握しづらいが、土地単価にして坪９万円程度と推定される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 最寄駅からの駅距離がある市街化調整区域内の農家住宅地域であり、アパート等の収益物件はほとんど見られず賃貸市 場が成立していないため、収益還元法は適用しなかった。一方、比準価格は、同一需給圏内の類似する多数の取引事例 から比準して求めたものであり、市場の実態を反映した実証的な価格である。以上により、市場の実態を反映した比準 価格を標準にして、前年の公示価格等との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     28,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナにより景気は非常に厳しい状況に あるが、在宅ワーク等、新型コロナ禍を避け ての戸建需要も見られる。飯能市の総人口は 減少傾向にある。 空地等も多い市街化調整区域内の農家住宅地 域であるが、特別な地域要因の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.4 ％  ％