別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月13日　提出 飯能 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   飯能 -7 埼玉県 埼玉第９ 氏名  不動産鑑定士　小貫　洋一 印  TEL.

鑑定評価額 10,200,000 円  １㎡当たりの価格 86,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 個別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 飯能市大字川寺字六道２７７番５ (笠縫２０街区１２) ②地積 　(㎡) 118   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） (60,168) 1.2:1 住宅 ＬＳ2 小規模一般住宅が多 い区画整理進行中の 住宅地域 南4.2m区画街路 水道、ガス、下水 飯能 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       110 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北　　４ ．２ｍ区画街路 交通 施設 飯能駅南東方 1.0km 法令 規制 １中専 (60,168) ⑤地域要因の将 　来予測 区画整理中の新興住宅地域であり、区画整理地域内の幹線道路、供給処理施設等の整備に伴い、住宅地域として の発展性が高まると予想される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +6.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     86,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、西武池袋線・ＪＲ八高線沿線で、飯能市及び周辺市町を含む圏域内にある住宅地域。需要者の中心は市 内在住の第一次取得者層であるが、都心へ通勤可能圏内のため市外からの流入も見られる。新型コロナによる景気悪化 の影響はあるものの、区画整理中の住宅地域であり、特に対象地の近辺は幹線道路や公共処理施設が整備されつつあり 、需要は底堅い。土地は１，２００万円、新築戸建住宅は２，４００万円前後が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 想定される賃料水準に比して建築費単価が高く、投資採算性が見込めないため、収益還元法は適用しなかった。近隣周 辺にはアパート等の収益物件も少し見られるが、賃貸や投資用などの収益目的での取引は少なく、需要の多くが自己居 住用を中心とした取引である。比準価格はこの取引の価格を適宜補修正したもので実証的な価格である。したがって比 準価格を標準として、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　飯能 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    116,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [142.5] [106.0] 100 86,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     86,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナにより景気は非常に厳しい状況に あるが、在宅ワーク等、新型コロナ禍を避け ての戸建需要も見られる。飯能市の総人口は 減少傾向にある。 区画整理中の住宅地域であり、幹線道路や供 給処理施設の整備が進んでいる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.6 交通・接近　　　  +1.4 環境　　　　　　 +37.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.6 ％  ％