別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 飯能 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   飯能 -3 埼玉県 埼玉第９ 氏名  不動産鑑定士　中田　一 印  TEL.

鑑定評価額 19,300,000 円  １㎡当たりの価格 116,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 93,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 飯能市緑町１４番３６ ②地積 　(㎡) 166   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 東飯能 650m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       165 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 土地区画整理事業換地処分済 。東飯能駅から徒歩圏内。 街 路 基準方位北　６．０ ｍ　市道 交通 施設 東飯能駅南東方 650m 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 土地区画整理事業換地処分済の区画整然とした熟成した戸建住宅地域である。新型コロナ禍の影響も持ち直しの 兆しが見られ、地価は安定的に推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    116,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は西武池袋線で東飯能駅、飯能駅、入間市駅及び武蔵藤沢駅の徒歩圏の住宅地域の範囲。需要者の中心は同 一需給圏の在住者であるが市外からの転入者も散見される。同一需給圏内の宅地需要は安定的に推移している。新型コ ロナ禍の中であるが他の地域に比べほぼ安定的な需給関係が見られる。不動産価格は横ばい或いは若干の下降にある。 需要の中心となる価格帯は土地で２，０００万円前後、新築戸建住宅は３，０００万円以上のものが多く見られる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、土地区画整理事業済の戸建住宅地域である。取引は自用目的が中心である。住宅の賃貸市場が形成されて いないため収益還元法は断念した。したがって、収集した取引事例から求めた推定価格を対象標準地の地域的特性の類 似性等によって比較考量して比準価格を試算した。これに指定基準地及び前年鑑定評価額からの推移も勘案して、鑑定 評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    116,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　飯能 -9                    　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　    115,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 「景気は新型コロナウイルス感染症の影響に より依然として厳しい状況にあるが、持ち直 しの動きがみられる。」飯能市では、不動産 取引件数は減少。 東飯能駅から徒歩８分で、利便性が高く人気 が高い住宅地であるが、新型コロナ禍の懸念 もあり住宅地の価格は横ばい或いは、微減傾 向も見られる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％ +0.9 ％