鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

所沢 5-10　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	３Ｋ７４１２ -33	所沢市		建付地	（　）	ほぼ整形	北12.8m県道、西4.2m、角地		１住居 (70,200)
b	３Ｋ６７１１ -23	所沢市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西11m県道、中間画地		近商 (80,200)
c	３Ｋ６７１１ -2	所沢市		建付地	（　）	ほぼ正方形	北9.3m国道、中間画地		１住居 (60,200)
d	３Ｋ６７１１ -3	所沢市		更地	（　）	ほぼ長方形	南8.2m国道、西7.2m、角地		１住居 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 200,171	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	192,980	100 [ 97.9]	197,120	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	203,000
b	(　 ) 194,223	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	192,475	100 [ 116.1]	165,784		171,000
c	(　 ) 175,868	100 [ 100.0]	[ 98.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	173,933	100 [ 97.6]	178,210		184,000
d	(　 ) 185,677	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	175,421	100 [ 91.6]	191,508		197,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +10.5	環境　　　　 -14.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +8.5	環境　　　　 +7.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +20.5	環境　　　　 -19.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +11.7	環境　　　　 -18.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 189,000 円／㎡]

所沢 5-10　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	16,269,000	3,352,235	12,916,765	8,075,200	4,841,565	（　0.9464） 4,582,057	（ 5.0 - 0.2 ） 4.8％
	⑧収益価格	95,459,521 円　　　　（　 146,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

所沢 5-10　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	320.00	ＬＳ2	640.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居都市計画道路	70 ％	200 ％	200 ％	655 ㎡	30.5 m x 23.5 m	前面道路：県道　 11.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２階建の一括貸しの店舗を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一括貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	店舗	640.00	100.0	640.00	2,241	1,434,240	3.0	4,302,720
							1.0	1,434,240
～

～

～

～

計		640.00	100.0	640.00		1,434,240		4,302,720
								1,434,240

⑨年額支払賃料	1,434,240 円　×　12ヶ月　＝　 17,210,880 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 640.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	17,210,880 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,428,503 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	15,782,377 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,302,720 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 39,456 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,434,240 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　 447,167 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	16,269,000 円　　　　（　 24,838 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	３Ｋ３８９０賃　　　　-25	1,904 ( 1,852)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [100.0]	2,070	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,310 円/㎡　月額支払賃料（　 2,241 円/㎡）　基準階 1 F B
b	３Ｋ３８９０賃　　　　-26	2,831 ( 2,735)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [101.0]	100 [118.0]	100 [100.0]	2,375
c	３Ｋ６０１９賃　　　　-5	2,723 ( 2,643)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	2,225

所沢 5-10　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	560,000 円	112,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	688,435 円	17,210,880　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 927,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 952,000 円	112,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	112,000 円	112,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	112,000 円	112,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,352,235 円　（　　　　　　 5,118 円／㎡）　　（経費率　　 20.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9464

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	112,000,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 640.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0721	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0567 ×　 40 ％　＋　0.0696 × 30 ％　＋ 0.0952 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	8,075,200 円（　　　　　 12,329 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	16,269,000 円
②総費用	3,352,235 円
③純収益　①－②	12,916,765 円
④建物等に帰属する純収益	8,075,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,841,565 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,582,057 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,996 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 95,459,521 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 146,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
所沢 5-10　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

所沢 5-10

埼玉県

埼玉第４

氏名

不動産鑑定士　河野　量平

印

TEL.

鑑定評価額

122,000,000 円

１㎡当たりの価格

186,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月8日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	145,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	所沢市大字下安松字西久保１５７６番１				②地積　(㎡)	655 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）都市計画道路 (70,200)
	1.5:1	店舗Ｓ1	低層店舗、住宅等が混在する路線商業地域	南11m県道、東側道	水道、ガス、下水	所沢 2.3km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 80 ｍ、西 70 ｍ、南 40 ｍ、北 10 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 30.0 ｍ、奥行　約　　 22.0 ｍ、規模　　 660 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１１ｍ県道

交通

施設

所沢駅北東方

2.3km

法令

規制

１住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

県道川越所沢線沿いの路線商業地域で、今後もこのまま推移するものと思われる。新型コロナの影響により、地
価はやや下落しているが、今後の予測は困難である。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 190,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 125,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、所沢市及びその周辺地域における路線商業地域一帯である。需要者は飲食系のフランチャイズ店のほか
自動車関連や地元企業も見られる。県道川越所沢線沿いの路線商業地域であり、沿道型店舗と住宅等が混在している地
域である。比較的繁華性が認められるため、同一需給圏内における競争力はあるものと判断される。ただ、新型コロナ
による影響は沿道商業地にも及んでいると判断される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域はロードサイド店舗等が見られる路線商業地域である。実際に売買された取引事例より求められた比準価格は
規範性が高い。一方収益価格は、路線商業地の場合、駐車スペース確保の必要から容積率が低くなり、収益価格が低位
に求められるのはやむを得ない。よって、市場の実態を反映している比準価格を重視し、収益価格を斟酌、代表標準地
価格との均衡、新型コロナによる影響にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　所沢 5-7 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 213,000 円／㎡

[ 98.6]
100

100
[100.0]

100
[116.7]

[103.0]
100

185,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    188,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナ、米中対立いずれも先行不透明。
日本経済も停滞感が続いている。東京通勤圏
の地価は横ばいまたは若干の下落にとどまっ
ている。

新型コロナの影響を受け、路線商業地でも地
価の下落が認められる。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +9.5
環境　　　　　　  +5.5
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

所沢 5-10　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	３Ｋ８７１１ -14	狭山市		建付地	（　）	台形	南西16m県道、中間画地		２住居 (60,200)
b	３Ｋ６３８３ -53	新座市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西16m市道、北西8m、角地		１住居高度地区地区計画等 (70,200)
c	３Ｋ６７１１ -53	新座市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西9.1m県道、中間画地		近商高度地区最高31m (80,200)
d	３Ｋ８４１３ -32	朝霞市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南12m県道、西6m、東4m、三方路		近商高度地区最高25m (90,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 156,347	100 [ 100.0]	[ 98.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	153,376	100 [ 85.4]	179,597	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	185,000
b	(　 ) 341,884	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	322,673	100 [ 127.1]	253,873		261,000
c	(　 ) 377,095	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	373,701	100 [ 186.4]	200,483		206,000
d	(　 ) 109,245	100 [ 100.0]	[ 98.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	104,896	100 [ 99.3]	105,635		109,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +18.5	環境　　　　 -30.0
a	正常	％／月 -0.12	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +10.5	環境　　　　 +15.0
b	正常	％／月 -0.09	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +16.5	環境　　　　 +60.0
c	正常	％／月 -0.09	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +3.5	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 -0.12	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 190,000 円／㎡]

所沢 5-10　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	16,196,403	3,467,563	12,728,840	8,579,900	4,148,940	（　0.9464） 3,926,557	（ 5.0 - 0.2 ） 4.8％
	⑧収益価格	81,803,271 円　　　　（　 125,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

所沢 5-10　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	320.00	ＬＳ2	640.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居都市計画道路	70 ％	200 ％	200 ％	655 ㎡	30.5 m x 23.5 m	前面道路：県道　 11.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２階建の一括貸しの店舗を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一括貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	店舗	640.00	100.0	640.00	2,231	1,427,840	3.0	4,283,520
							1.0	1,427,840
～

～

～

～

計		640.00	100.0	640.00		1,427,840		4,283,520
								1,427,840

⑨年額支払賃料	1,427,840 円　×　12ヶ月　＝　 17,134,080 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 640.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	17,134,080 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,422,129 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	15,711,951 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,283,520 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 39,280 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,427,840 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　 445,172 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	16,196,403 円　　　　（　 24,727 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	３Ｋ３８９０賃　　　　-25	1,904 ( 1,852)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 55.0]	100 [135.0]	2,564	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,300 円/㎡　月額支払賃料（　 2,231 円/㎡）　基準階 1 F B
b	３Ｋ７２８４賃　　　　-7	2,033 ( 1,976)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	2,035
c	３Ｋ６０１９賃　　　　-4	2,252 ( 2,157)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [101.0]	100 [120.0]	100 [110.0]	1,689

所沢 5-10　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	595,000 円	119,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	685,363 円	17,134,080　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 937,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,011,500 円	119,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	119,000 円	119,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	119,000 円	119,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,467,563 円　（　　　　　　 5,294 円／㎡）　　（経費率　　 21.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9464

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	119,000,000 円	設計監理料率　 180,000 円／㎡　×　 640.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0721	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0567 ×　 40 ％　＋　0.0696 × 30 ％　＋ 0.0952 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	8,579,900 円（　　　　　 13,099 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	16,196,403 円
②総費用	3,467,563 円
③純収益　①－②	12,728,840 円
④建物等に帰属する純収益	8,579,900 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,148,940 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,926,557 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,995 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 81,803,271 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 125,000 円／㎡）