鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

所沢 5-8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	３Ｋ６０１９ -44	所沢市		更地	（　）	ほぼ長方形	北東5.4m市道、中間画地		商業 (90,324)
b	３Ｋ７４１２ -21	所沢市		更地	（　）	ほぼ台形	南東10.3m市道、中間画地		１住居地区計画等 (60,200)
c	３Ｋ７６９３ -8	所沢市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南西14m国道、中間画地		準住居 (60,200)
d	３Ｋ６３８３ -53	新座市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西16m市道、北西8m、角地		１住居高度地区地区計画等 (70,200)
e	３Ｋ６８０５ -8	朝霞市		更地	（　）	ほぼ長方形	南8m県道、東4m、角地		近商 (90,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 294,444	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	293,266	100 [ 109.5]	267,823	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	268,000
b	(　 ) 159,816	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	158,697	100 [ 73.7]	215,328		215,000
c	(　 ) 317,926	100 [ 100.0]	[ 98.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	314,429	100 [ 84.4]	372,546		373,000
d	(　 ) 341,884	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	322,673	100 [ 88.9]	362,962		363,000
e	(　 ) 330,919	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	345,201	100 [ 105.6]	326,895		327,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +1.6	環境　　　　 +1.0
a	正常	％／月 -0.09	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -24.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -8.2	環境　　　　 -9.0
c	正常	％／月 -0.12	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -12.0	環境　　　　 +1.0
d	正常	％／月 -0.09	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 +16.0
e	正常	％／月 -0.09	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 270,000 円／㎡]

所沢 5-8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達減価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	22,133,023	4,891,964	17,241,059	12,746,500	4,494,559	（　0.9497） 4,268,483	（ 5.0 - 0.2 ） 4.8％
	⑧収益価格	88,926,729 円　　　　（　 163,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

所沢 5-8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	300.00	Ｓ3	900.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商	80 ％	200 ％	200 ％	546 ㎡	14.0 m x 39.0 m	前面道路：市道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階フロア貸しで、１階店舗、２～３階事務所を想定。

⑦有効率　 93.3 ％
の理由

類似建物における標準的な有効率を採用。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	300.00	90.0	270.00	2,750	742,500	5.0	3,712,500
							1.0	742,500
2～ 2	事務所	300.00	95.0	285.00	2,115	602,775	5.0	3,013,875
							1.0	602,775
3～ 3	事務所	300.00	95.0	285.00	2,115	602,775	5.0	3,013,875
							1.0	602,775
～

～

計		900.00	93.3	840.00		1,948,050		9,740,250
								1,948,050

⑨年額支払賃料	1,948,050 円　×　12ヶ月　＝　 23,376,600 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 840.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	23,376,600 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,940,258 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	21,436,342 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	9,740,250 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 89,318 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,948,050 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　 607,363 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	22,133,023 円　　　　（　 40,537 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	３Ｋ３８９０賃　　　　-26	2,831 ( 2,735)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	2,574	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,184 円/㎡　月額支払賃料（　 2,115 円/㎡）　基準階 2 F B
b	３Ｋ７２８４賃　　　　-6	1,793 ( 1,738)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,793
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

所沢 5-8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	925,000 円	185,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	935,064 円	23,376,600　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,089,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,572,500 円	185,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	185,000 円	185,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	185,000 円	185,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,891,964 円　（　　　　　　 8,960 円／㎡）　　（経費率　　 22.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9497

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	185,000,000 円	設計監理料率　 200,000 円／㎡　×　 900.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0689	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0531 ×　 40 ％　＋　0.0636 × 30 ％　＋ 0.0952 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	12,746,500 円（　　　　　 23,345 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	22,133,023 円
②総費用	4,891,964 円
③純収益　①－②	17,241,059 円
④建物等に帰属する純収益	12,746,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,494,559 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,268,483 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,818 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 88,926,729 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 163,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
所沢 5-8　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

所沢 5-8

埼玉県

埼玉第４

氏名

不動産鑑定士　田中　美奈子

印

TEL.

鑑定評価額

141,000,000 円

１㎡当たりの価格

259,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月6日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	210,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月11日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	所沢市東所沢１丁目３番１４				②地積　(㎡)	546 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) （その他）
	1:3	店舗、事務所兼共同住宅ＲＣ3	中層店舗ビル、低層店舗が多い駅前の商業地域	南西20m市道	水道、下水	東所沢 200m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 75 ｍ、南 70 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

中層店舗事務所併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 14.0 ｍ、奥行　約　　 39.0 ｍ、規模　　 546 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

中低層の店舗・事業所等が中
心で、近年は医療系テナント
の割合が高まっている。

街

路

２０ｍ市道

交通

施設

東所沢駅北西方

200m

法令

規制

近商
(80,200)

⑤地域要因の将
　来予測

東所沢駅前通り及び周辺は中低層の商業施設が中心である。コロナ禍の最中、ところざわサクラタウンが開業し
、土日の人通りは増えている。その他の商業利便施設の出退も見られたが、特に飲食業では閉店が見られた。

(3)最有効使用の判定

中層店舗事務所併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 264,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 171,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、ＪＲ武蔵野線、西武池袋線・同新宿線沿線の鉄道駅周辺に形成された商業地域全般を圏域とする。需要
者の中心は、地縁性を有する個人事業者や地元企業等が中心であるが、広域に展開する大手資本等の参入も見られる。
コロナ禍のなか、ところざわサクラタウンが開業し、近隣地域及び周辺については新規出店や東所沢駅の改修等が行わ
れた。一定の繁華性は維持されているが、空室もあり、飲食業では閉店が見られた。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

取引事例の収集にあたっては所沢市の全域、近隣地域及び同一需給圏内の類似地域等において信頼性ある取引事例が得
られた。収益物件は近隣地域及び周辺の賃貸事例から市場の実態を反映した収益価格を試算したが、実質賃料水準が低
めに設定されておりやや低位に求められた。したがって比準価格を中心に、収益価格を関連づけ、不動産市場の動向を
考慮の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    262,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

低金利政策は継続するも、コロナ禍で企業の
設備投資計画は減退。前半は各種融資、助成
金等で凌ぐも、後半になり飲食業中心に閉店
等が見られた。

東所沢駅周辺もコロナ禍の影響で閉店があっ
たが、一定の繁華性は維持。ところざわサク
ラタウンの開業で休日の人通りはあるが、地
価は弱含み傾向。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

所沢 5-8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	３Ｋ６０１９ -44	所沢市		更地	（　）	ほぼ長方形	北東5.4m市道、中間画地		商業 (90,324)
b	３Ｋ６７１１ -23	所沢市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西11m県道、中間画地		近商 (80,200)
c	３Ｋ８７１１ -59	所沢市		建付地	（　）	長方形	北3.8m市道、中間画地		近商 (80,200)
d	３Ｋ７４１２ -33	所沢市		建付地	（　）	ほぼ整形	北12.8m県道、西4.2m、角地		１住居 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 294,444	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	292,677	100 [ 110.8]	264,149	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	264,000
b	(　 ) 194,223	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	192,669	100 [ 74.7]	257,924		258,000
c	(　 ) 173,584	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	181,989	100 [ 67.3]	270,415		270,000
d	(　 ) 200,171	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	193,175	100 [ 73.8]	261,755		262,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +9.0
a	正常	％／月 -0.12	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -14.0	環境　　　　 -14.0
b	正常	％／月 -0.09	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -23.0
c	正常	％／月 -0.09	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -12.0	環境　　　　 -17.0
d	正常	％／月 -0.09	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 264,000 円／㎡]

所沢 5-8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	22,363,856	4,902,685	17,461,171	12,746,500	4,714,671	（　0.9497） 4,477,523	（ 5.0 - 0.2 ） 4.8％
	⑧収益価格	93,281,729 円　　　　（　 171,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

所沢 5-8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	300.00	Ｓ3	900.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商	80 ％	200 ％	200 ％	546 ㎡	14.0 m x 39.0 m	前面道路：市道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、２階以上が事務所のＳ造３階建、店舗兼事務所を想定。

⑦有効率　 93.3 ％
の理由

Ｓ造の類似建物の有効率を参考とした。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	300.00	90.0	270.00	2,667	720,090	5.0	3,600,450
							1.0	720,090
2～ 2	事務所	300.00	95.0	285.00	2,281	650,085	3.0	1,950,255
							1.0	650,085
3～ 3	事務所	300.00	95.0	285.00	2,106	600,210	3.0	1,800,630
							1.0	600,210
～

～

計		900.00	93.3	840.00		1,970,385		7,351,335
								1,970,385

⑨年額支払賃料	1,970,385 円　×　12ヶ月　＝　 23,644,620 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 840.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	23,644,620 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,962,503 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	21,682,117 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	7,351,335 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 67,412 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,970,385 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　 614,327 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	22,363,856 円　　　　（　 40,959 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	３Ｋ７２８４賃　　　　-5	2,841 ( 2,735)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [112.0]	2,487	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,351 円/㎡　月額支払賃料（　 2,281 円/㎡）　基準階 2 F B
b	３Ｋ７２８４賃　　　　-6	1,793 ( 1,738)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 85.0]	2,109
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

所沢 5-8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	925,000 円	185,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	945,785 円	23,644,620　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,089,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,572,500 円	185,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	185,000 円	185,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	185,000 円	185,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,902,685 円　（　　　　　　 8,979 円／㎡）　　（経費率　　 21.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9497

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	185,000,000 円	設計監理料率　 200,000 円／㎡　×　 900.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0689	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0531 ×　 40 ％　＋　0.0636 × 30 ％　＋ 0.0952 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	12,746,500 円（　　　　　 23,345 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	22,363,856 円
②総費用	4,902,685 円
③純収益　①－②	17,461,171 円
④建物等に帰属する純収益	12,746,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,714,671 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,477,523 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,201 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 93,281,729 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 171,000 円／㎡）