別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 所沢 -20　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   所沢 -20 埼玉県 埼玉第４ 氏名  不動産鑑定士　江里口　真 印  TEL.

鑑定評価額 21,100,000 円  １㎡当たりの価格 127,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月12日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 105,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月17日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 所沢市大字松郷１１８番９外 ②地積 　(㎡) 166   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ1 小規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 南4m私道 水道、ガス、下水 所沢 2.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    30 ｍ、南    20 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北４ｍ私道 交通 施設 所沢駅北東方 2.4km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅地域として、熟成しつつあり、今後も現状の住環境を維持するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +6.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    127,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は西武線沿線で、概ね所沢市及びその周辺市の圏域である。需要者の中心は同一需給圏内の居住者が過半 を占め、同一需給圏外からの転入者は少ない。最寄り駅への接近性は劣るものの、居住環境の良い住宅地域が形成され ている。賃貸市場は未発達であるため、収益価格は査定を断念した。なお、取引は自己居住を目的とする取引が大半で ある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　近隣地域は戸建住宅が中心であり、取引は自己使用目的での売買が中心である。賃貸市場は未成熟であり、経済合理 性のある賃貸住宅の経営が困難なことから収益還元法の適用は断念した。従って、市場における取引の実態を反映した 比準価格を採用し、将来動向を考慮し、代表標準地及び周辺標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定 した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　所沢 -26                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    199,000 円／㎡ [ 98.5] 100 100 [100.0] 100 [163.0] [106.0] 100 127,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    129,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナによる影響から一般市場は下落傾 向であるが、業種や資産の種類により偏重し ており、不動産も工業地以外は下落圧力があ る。 地域要因の変動は特にない。 特に個別的要因の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　 +14.0 環境　　　　　　 +43.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.6 ％  ％