別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 所沢 -15　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   所沢 -15 埼玉県 埼玉第４ 氏名  不動産鑑定士　黒住　明央 印  TEL.

鑑定評価額 19,200,000 円  １㎡当たりの価格 144,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 115,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 所沢市中新井１丁目１３１番１外 ②地積 　(㎡) 133   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 東11m市道 水道、ガス、下水 新所沢 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西   110 ｍ、南    60 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.8 ｍ、奥行　約　　  12.3 ｍ、規模　　       133 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　１ １ｍ市道 交通 施設 新所沢駅北東方 1.6km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 熟成した住宅地域であり、今後も大きな変化なく推移していくものと予測する。地価水準は、経済回復の程度に 左右されるものと思料されるが、急激な変化は予測し難い。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    144,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね所沢市及びその周辺市の西武線沿線の住宅地域。需要者の中心は同一需給圏内の居住者であるが、他 地域からの転入も見られる。熟成した住宅地域であり、需給は安定的に推移している。土地は１３０㎡程度で１，００ ０万円台後半、新築戸建住宅は土地１００㎡程度で２，０００万円台後半から３，０００万円程度が取引の中心である 。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域及びその周辺において、少数世帯向けのアパート等が散見されるが、近隣地域の公法規制と標準地の地積との 関連から、対象標準地上に合理的な賃貸経営を可能とする収益用建物の建設を想定することが困難なため、収益価格は 試算しない。需要者の中心は、自己用の住宅を建築し、居住する目的の個人であると判断されるため、市場性を反映し た比準価格を採用し、代表標準地の価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　所沢 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +6.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    208,000 円／㎡ [ 98.6] 100 100 [106.0] 100 [139.0] [103.0] 100 143,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    146,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症拡大の影響による 市場の停滞はあったが、中心市街地などでは 住宅市場は安定的に推移している。 熟成した住宅地域であり、大きな変化はなく 、地価は、コロナ禍での市場停滞の期間を除 けば、安定的に推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +9.5 環境　　　　　　 +27.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.4 ％  ％