別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 秩父 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   秩父 -3 埼玉県 埼玉第９ 氏名  不動産鑑定士　野澤　伊沙夫 印  TEL.

鑑定評価額 12,600,000 円  １㎡当たりの価格 60,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 48,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 秩父市上町２丁目１７１２番７ ｢上町２－１５－４｣ ②地積 　(㎡) 210   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） (60,164) 1.5:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ既成住宅地域 南西4.1m市道 水道、ガス、下水 御花畑 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    80 ｍ、南   150 ｍ、北   180 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       216 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、市道４ ．１ｍ 交通 施設 御花畑駅南西方 900m 法令 規制 （都） １住居 (60,164) ⑤地域要因の将 　来予測 秩父市中心部の既成住宅地で、当面現状のまま推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     60,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、秩父鉄道沿線で大野原駅から影森駅までの市中心部の住宅地域である。需要者の中心は市内及び秩父郡 内の居住者であり、他県及び周辺市域からの転入は少ない。秩父郡市内の全般的な人口減少等から大規模な宅地開発等 はないが、国道沿いの大規模ＳＣの出店等、生活利便施設は充実してきており需給関係は比較的安定している。市中心 部の住宅地の土地は、概ね４５，０００円／㎡～６５，０００円／㎡程度を中心に取引が行われている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市内住宅地には、低層のアパート等も混在するが、総じて低容積の建物で収益性は低い。土地価格及び建物価格の合計 に見合う賃料水準にないために収益価格の試算は出来なかった。自用の戸建住宅としての利用が中心であり、比準価格 を標準とし、代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　秩父 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     59,900 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.5] 100 [102.6] [104.5] 100 60,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     60,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症第３波により、景 況感が一段と悪化するリスクが高まっている 。都心一辺倒だった不動産需要にやや変化が 見られている。 市内中心部の住宅地として需要は根強い。地 域要因に特別の変動はない。 南西道路で規模・形状は標準的であり、競合 する他の物件との優劣は特にない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.2 交通・接近　　　  +1.3 環境　　　　　　  +2.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.2 ％  ％