別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月10日　提出 秩父 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   秩父 -2 埼玉県 埼玉第９ 氏名  不動産鑑定士　原嶋　康仁 印  TEL.

鑑定評価額 11,000,000 円  １㎡当たりの価格 52,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 42,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 秩父市桜木町３２４０番２ ｢桜木町８－２２｣ ②地積 　(㎡) 208   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 台形 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並び畑も見られる 住宅地域 北5m市道 水道、ガス、下水 秩父 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西    40 ｍ、南    10 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       192 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北　　５ ｍ市道 交通 施設 秩父駅北西方 800m 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 秩父市の市街地に位置し良好な住環境を形成することから宅地需要は根強いものがある。周辺の住宅開発等に伴 い良好な住宅地域として成熟していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     52,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は秩父鉄道線沿線で概ね秩父市市街地における住宅地域の圏域。需要者の中心は同一需給圏内の居住者が多 くを占め、秩父地方以外からの転入者は少ない。最近の地域経済の景気動向より宅地需要はやや弱含みであるが、市街 地において宅地開発が散見され、市街地中心部の住宅地については需要は底堅い。市街地の土地取引は８００～１２０ ０万円前後が多く見られる。新築の戸建物件は１，６００～２，０００万円程度の物件が見られる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域はアパート等の収益物件も見られるが、事業採算性の観点から収益を計上することは難しい地域である。その ため、住環境が重視される住宅地域であり、自用目的での取引が中心となる地域である。したがって、秩父市の住宅地 の複数の取引事例から得られた実証的で信頼性の高い比準価格を標準として近年の秩父地方の不動産市況を考慮し、さ らに代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　秩父 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     59,900 円／㎡ [ 99.8] 100 100 [101.5] 100 [111.3] [100.0] 100 52,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     53,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 全般的な経済動向は新型コロナの影響から依 然厳しい状況にあるが、各種政策の効果もあ って持ち直しの動きが続くことが期待される 。 秩父地方における地域経済において新型コロ ナの影響はあるものの、不動産市場への影響 は限定的と思われ、地価に大きな変動は認め られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.9 交通・接近　　　  +0.4 環境　　　　　　 +14.2 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.4 ％  ％