鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

行田 -17　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	行田Ｒ０２ -40501	行田市		更地	（　）	長方形	西4m市道、中間画地		１住居 (60,160)
b	行田Ｒ０２ -40503	行田市		建付地	（　）	長方形	南4.5m市道、中間画地		１中専 (60,180)
c	行田Ｒ０２ -40914	行田市		更地	（　）	ほぼ長方形	南4.8m市道、中間画地		１住居 (60,192)
d	行田Ｒ０３ -10502	行田市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東5.5m市道、北5.5m、角地		１住居 (70,200)
e	行田Ｒ０３ -10901	行田市		建付地	（　）	長方形	東5m市道、中間画地		準工 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 37,900	100 [ 100.0]	[ 98.7] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	37,037	100 [ 94.3]	39,276	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	39,700
b	(　 ) 43,776	100 [ 100.0]	[ 98.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	41,991	100 [ 106.7]	39,354		39,700
c	(　 ) 37,581	100 [ 100.0]	[ 98.9] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	36,085	100 [ 90.5]	39,873		40,300
d	(　 ) 44,707	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	42,644	100 [ 105.2]	40,536		40,900
e	(　 ) 34,383	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	33,838	100 [ 89.1]	37,978		38,400

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.8	交通・接近　 -1.6	環境　　　　 -0.4
a	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.9	交通・接近　 -12.1	環境　　　　 +25.0
b	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.3	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -5.5
c	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.4	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 +16.0
d	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.9	交通・接近　 -13.5	環境　　　　 +5.0
e	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 39,800 円／㎡]

行田 -17　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,306,904	248,046	1,058,858	946,260	112,598	（　0.9692） 109,130	（ 4.9 - 0.0 ） 4.9％
	⑧収益価格	2,227,143 円　　　　（　 16,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

行田 -17　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	42.31	Ｗ2	84.62
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	200 ％	133 ㎡	8.0 m x 15.0 m	前面道路：市道　 7.9 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階１室（２ＤＫ、４２．３１㎡）を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	42.31	100.0	42.31	1,270	53,734	2.0	107,468
							1.0	53,734
2～ 2	居宅	42.31	100.0	42.31	1,283	54,284	2.0	108,568
							1.0	54,284
～

～

～

計		84.62	100.0	84.62		108,018		216,036
								108,018

⑨年額支払賃料	108,018 円　×　12ヶ月　＝　 1,296,216 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 84.62 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 72,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	1,296,216 円　　×　　 8.3 ％＋　　　 72,000 円　　×　　 8.3 ％　＝　　 113,562 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,254,654 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	216,036 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,981 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 108,018 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 50,269 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,306,904 円　　　　（　 9,826 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	行田（賃）Ｒ０３　　　　-11301	1,333 ( 1,333)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 99.0]	100 [111.0]	1,277	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,326 円/㎡　月額支払賃料（　 1,270 円/㎡）　基準階 1 F B
b	行田（賃）Ｒ０３　　　　-11302	1,070 ( 1,069)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 89.0]	100 [ 92.0]	1,376
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

行田 -17　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	63,000 円	12,600,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	41,046 円	1,368,216　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 11,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 107,100 円	12,600,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	12,600 円	12,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	12,600 円	12,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 248,046 円　（　　　　　　 1,865 円／㎡）　　（経費率　　 19.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9692

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	12,600,000 円	設計監理料率　 145,000 円／㎡　×　 84.62 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0751	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0643 ×　 45 ％　＋　0.0796 × 40 ％　＋ 0.0957 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	946,260 円（　　　　　 7,115 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,306,904 円
②総費用	248,046 円
③純収益　①－②	1,058,858 円
④建物等に帰属する純収益	946,260 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	112,598 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	109,130 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 821 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,227,143 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,700 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月12日　提出
行田 -17　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

行田 -17

埼玉県

埼玉第８

氏名

不動産鑑定士　竹村　実

印

TEL.

鑑定評価額

5,040,000 円

１㎡当たりの価格

37,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月8日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和2年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	行田市城西５丁目４７３２番９｢城西５－３－８｣				②地積　(㎡)	133 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）
	1:2	住宅Ｗ2	一般住宅、アパート等が見られる住宅地域	東7.9m市道	水道、ガス、下水	持田 700m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 130 ｍ、西 120 ｍ、南 30 ｍ、北 90 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 8.0 ｍ、奥行　約　　 16.0 ｍ、規模　　 133 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北　　８
ｍ市道

交通

施設

持田駅南東方

700m

法令

規制

１住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

街区は整然としているが駐車場の多い地域で、当面現状維持で推移するものと見られるが、地価は新型コロナに
より弱含みと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 39,700 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 15,500 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は秩父鉄道沿線の行田旧市街地にある住宅地域である。需要の中心は地元及び市内企業に勤務する個人が中
心で県南や都内からの流入は殆んどない。取引の中心価格帯は１８０㎡～２５０㎡程度の土地で６００万円～１０００
万円程度、新築戸建で１９００万円～２６００万円。業者による中古住宅買取・素地買取及び相続に関わる取引の場合
は安い取引も多い。売主・買主の属性等によって市場における価格はかなり異なり、取引価格の分散も大きい。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は多数の取引事例より求めたもので新型コロナの影響を受けた市場価値を反映した信頼性のある価格である。
収益価格は賃貸住宅の過剰による賃料の低迷及び建築費用の高騰により低く求められたが、新型コロナが続く中、長期
的な観点から土地の保有価値を示す指標として十分参考とすべき価格である。以上を考慮して信頼性の高い比準価格を
標準に、収益価格を関連付け、代表標準地価格との均衡にも留意のうえ、上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　行田 -6 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 39,200 円／㎡

[ 98.0]
100

100
[101.0]

100
[101.3]

[101.0]
100

37,900

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     38,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

当市の高齢化率が高く、人口減少も顕著で、
さらに新型コロナにより需要は限定的である
。

旧市街地の当該地域は、ＪＲ行田駅から離れ
、都内への利便性が劣り、不動産の需要は強
くない。

東方位で幅員も広く、代替競争関係にある他
の不動産との競争力は、やや優位。個別的要
因に特に変化はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  -3.5
環境　　　　　　  +6.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

行田 -17　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	行田Ｒ０３ -10928	行田市		建付地	（　）	長方形	東6m市道、中間画地		｢調区｣ (60,200)
b	行田Ｒ０３ -10503	行田市		更地	（　）	長方形	東6m市道、中間画地		１住居 (60,200)
c	行田Ｒ０３ -10934	行田市		更地	（　）	長方形	南6.4m市道、中間画地		｢調区｣３４条１１号区域 (60,200)
d	行田Ｒ０３ -10901	行田市		建付地	（　）	長方形	東5m市道、中間画地		準工 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 38,146	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 131.3]	29,023	100 [ 76.1]	38,138	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	38,500
b	(　 ) 34,760	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	34,244	100 [ 94.5]	36,237		36,600
c	(　 ) 30,682	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	30,348	100 [ 76.1]	39,879		40,300
d	(　 ) 34,383	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	33,838	100 [ 89.0]	38,020		38,400
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -12.5	環境　　　　 -7.5
a	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +30.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -4.5	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.5	交通・接近　 -11.5	環境　　　　 -9.0
c	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -13.5	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 39,700 円／㎡]

行田 -17　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,310,296	270,747	1,039,549	935,340	104,209	（　0.9692） 100,999	（ 4.9 - 0.0 ） 4.9％
	⑧収益価格	2,061,204 円　　　　（　 15,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

行田 -17　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	42.31	ＬＳ2	84.62
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	200 ％	133 ㎡	8.0 m x 15.0 m	前面道路：市道　 7.9 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ、平均専有面積は約４２㎡。地域の利用実態を考慮した容積率とした。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段利用のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	42.31	100.0	42.31	1,300	55,003	1.0	55,003
							1.0	55,003
2～ 2	居宅	42.31	100.0	42.31	1,313	55,553	1.0	55,553
							1.0	55,553
～

～

～

計		84.62	100.0	84.62		110,556		110,556
								110,556

⑨年額支払賃料	110,556 円　×　12ヶ月　＝　 1,326,672 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 84.62 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 72,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	1,326,672 円　　×　　 10.0 ％＋　　　 72,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 139,867 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,258,805 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	110,556 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 995 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 110,556 円　×　　 90.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 50,496 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,310,296 円　　　　（　 9,852 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	行田（賃）Ｒ０３　　　　-10904	1,421 ( 1,421)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 89.0]	100 [ 99.0]	100 [101.0]	1,597	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,356 円/㎡　月額支払賃料（　 1,300 円/㎡）　基準階 1 F B
b	行田（賃）Ｒ０３　　　　-10905	1,100 ( 1,100)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 99.0]	100 [101.0]	1,222
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

行田 -17　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	65,500 円	13,100,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	55,947 円	1,398,672　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 11,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 111,300 円	13,100,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	13,100 円	13,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	13,100 円	13,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 270,747 円　（　　　　　　 2,036 円／㎡）　　（経費率　　 20.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9692

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	13,100,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 84.62 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0714	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0643 ×　 45 ％　＋　0.0702 × 40 ％　＋ 0.0957 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	935,340 円（　　　　　 7,033 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,310,296 円
②総費用	270,747 円
③純収益　①－②	1,039,549 円
④建物等に帰属する純収益	935,340 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	104,209 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	100,999 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 759 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,061,204 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,500 円／㎡）