別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月8日　提出 行田 -16　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   行田 -16 埼玉県 埼玉第８ 氏名  不動産鑑定士　石井　依子 印  TEL.

鑑定評価額 4,220,000 円  １㎡当たりの価格 12,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月7日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 行田市大字白川戸字堤根２４１番２ ②地積 　(㎡) 330   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ1 一般住宅、農家住宅 が見られ農地も残る 住宅地域 西4m市道 水道 東行田 2.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   140 ｍ、西    40 ｍ、南    70 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.5 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       330 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ｍ市道 交通 施設 東行田駅北方 2.1km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 価格形成要因に大きな変動はなく、当面は現状のまま地域静態的に推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     12,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は行田市及び隣接市の市街化調整区域に在る集落地域である。主たる需要者は地縁を有する個人である。少 子高齢化、農業従事者の減少等により地域人口の減少傾向は市内相対的に大きく、新規の宅地需要は低迷しており、地 価は下落基調で推移している。需要の中心価格帯は更地で３００㎡～５００㎡で４００万円～６００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、同一需給圏内の類似の取引事例から求めた実証的な価格である。なお、近隣地域においては自用目的での 取引が主で、賃貸及び投資需要に乏しく、収益物件を想定することが現実的でないため、収益還元法は適用しなかった 。従って本件においては比準価格を標準とし、前年価格との連続性にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した 。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     13,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 行田市の人口は減少し、高齢化率も埼玉県平 均よりも高く、高齢化が徐々に進行している 。コロナ禍により不動産市況は先行き不透明 である。 農家住宅の集落地域として、地域静態的に推 移している。 地域の標準的画地と道路の接面方位が異なる ものの画地規模から日照面に与える影響は少 なく、格差はない。また、個別的要因に変動 はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.5 ％  ％