別記様式第二 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）
令和3年1月7日　提出
熊谷 3-1　宅地見込地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
熊谷 3-1 埼玉県 埼玉第８ 氏名  不動産鑑定士　岡本　香織 印  TEL. 
鑑定評価額 18,700,000 円  １㎡当たりの価格 18,600 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月4日 (6)
路
線
価		 [令和2年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和2年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別 比準
(3)鑑定評価の条件 当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地		 ①所在及び地番 熊谷市新堀字寺前４７５番
 ②地積(㎡) 1,008  ⑨法令上の規制等
③形状 ④土地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給
処理施
設状況		 ⑧主要な交通施設との
　接近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）
台形
1.5:1		 田 水田が多い周辺が宅地化されつつある平坦な地域 籠原

700m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   60 ｍ、西   50 ｍ、南   50 ｍ、北   90 ｍ ②標準的使用 田（宅地見込地）
③標準的画地の形状等 間口　約　　   30.0 ｍ、奥行　約　　   30.0 ｍ、規模　　        900 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 道

路		 無道路 交通

施設		 籠原駅南東方

700m		 法令

規制		 １住居
(60,200)
⑤地域要因の
　将来予測		 周辺街路の状態が劣ることから、近隣地域の宅地化には一定の期間を要するため、当面は現況のまま推移し、将
来的に宅地化していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 田（戸建住宅地向き宅地見込地） (4)対象標準地
　の個別的要
　因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		 取引事例比較法 比準価格　　　　　     18,600 円／㎡
控除法 控除後価格　　　　     15,300 円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は熊谷市及び周辺市町に存する市街化区域内の宅地見込地である。需要者は宅地分譲または建売分譲を目的
とする開発業者又は不動産業者が中心である。籠原駅勢圏の住宅地需要は堅調であることから開発素地の需要も高い。
市場における中心価格帯は、画地規模、有効利用度、造成の難易等によって様々であり、需要の中心となる価格は見出
せない状況である。
(7)試算価格の調整
　 ・検証及び鑑定
　 評価額の決定の
　 理由		 比準価格は、同一需給圏内の類似地域等に存する宅地見込地の取引事例から求めたもので、実際の取引市場を反映した
実証的な試算価格である。控除法による価格は、開発想定に基づき転換後・造成後の更地価格（分譲収入）や造成工事
費等を適切に査定して試算した理論的な価格であるが、想定要素が多い試算価格である。本件は、実証的な試算価格で
ある比準価格を重視し、理論的な試算価格である控除法による価格を比較考量し、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等
①□標準地　　□基準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地等番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 画地　　　　　　　　　       

行政　　　　　　　　　       

その他　　　　　　　　       
[前年標準地等の価格]
　　　　　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100
            
イ
対
象
標
準
地		 ⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　     18,600 円／㎡ ⑨変動率 　　　　　　   0.0 ％／年間
⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]



[地域要因]



[個別的要因]		 熊谷市の人口は減少傾向、高齢化率は上昇傾向。土
地取引件数はほぼ横ばい。新型コロナの住宅地の地
価への影響は軽微とみられる。

籠原駅徒歩圏に位置する田地が広がる宅地見込地地
域。住宅地需要は強く、周辺も徐々に宅地化が進み
つつある。

代替競争関係にある不動産と比較して、優劣及び競
争力の程度は普通である。
 地域要因の比較
交通・接近　　　　　　       

環境　　　　　　　　　       

宅地造成　　　　　　　       

行政　　　　　　　　　       

その他　　　　　　　　       
３　試算価格算定内訳 熊谷 3-1　宅地見込地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事例
　番号		 ②所在及び地番 ③取引時点 ④現況
　地目		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地の
　形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施設
　の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 熊谷熊谷Ｒ
０２
-41040		 熊谷市 畑   不整形 北5.5m市道、
中間画地

２中専

(60,200)
b 熊谷妻沼Ｒ
０３
-10701		 熊谷市 田   長方形 東4.8m市道、
中間画地

１低専

(50,80)
c 深谷深谷Ｒ
０２
-40618		 深谷市 田   ほぼ長方形 北東4m市道、
南東4.4m、
南西2.7m、
三方路

１中専

(70,176)
d 深谷深谷Ｒ
０２
-40632		 深谷市 畑   ほぼ長方形 北西4.5m市道
、中間画地

１低専

(50,80)
e  









NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補正 ⑫時点修正 ⑬標準化補正 ⑭推定価格
　　(円／㎡)		 ⑮地域要因
　の比較		 ⑯標準価格
　　(円／㎡)		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱査定価格
　　(円／㎡)
a (　　            )
32,019 		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  95.0]
33,704 		 100
[ 164.9]
20,439 		 画地　　    0.0


行政　　    0.0


その他　    0.0







　　　[100.0]
　　　　100
20,400 
b (　　            )
12,100 		 100
[ 100.0]		 [  99.5]
100		 100
[ 100.0]
12,040 		 100
[  69.9]
17,225 
17,200 
c (　　            )
28,606 		 100
[ 100.0]		 [  99.7]
100		 100
[ 100.0]
28,520 		 100
[ 149.7]
19,051 
19,100 
d (　　            )
28,034 		 100
[ 100.0]		 [  99.7]
100		 100
[ 100.0]
27,950 		 100
[ 159.5]
17,524 
17,500 
e (　　            )
 		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月
　  0.00		 画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  -3.6 環境　　　　 +18.0 宅地造成　　 +45.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月
　 -0.03		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  -7.9 環境　　　　 -31.0 宅地造成　　 +10.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月
　 -0.02		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  -1.7 環境　　　　  +5.0 宅地造成　　 +45.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月
　 -0.02		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  -0.9 環境　　　　 +11.0 宅地造成　　 +45.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月
　      		 画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       交通・接近　       環境　　　　       宅地造成　　      
行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　[比準価格：      18,600 円／㎡]
熊谷 3-1　宅地見込地-3
(2)控除後価格算定内訳
(2)-1転換後・造成後の更地を想定した価格から求めた価格(控除法を適用した控除後価格)
①転換後・造成後の
　更地を想定した価格
　(円／㎡)		 ②有効宅地化率
　を乗じた価格
　　　(円／㎡)		 ③造成工事費
　　　(円／㎡)		 ④公共公益施設
　負担金
　　 （円／㎡）		 ⑤投下資本収益
　(③+④) x np (円／㎡)
　n： 12.0 月　p：  1.0 ％		 ⑥販売費及び一
　般管理費
　　　(円／㎡)		 ⑦差引額(円／㎡)
　②-(③+④
　　　+⑤+⑥)
64,500  （　   75.0 ％）
48,375 		 18,000    2,160  6,500  21,715 
⑧投下資本収益等控除後の価格
 n: 12.0 月　p:  1.0 ％(円／㎡)		 ⑨熟成度修正
 r:  4.8 ％　m:  5.0 年(円／㎡)		 ⑩個別的要因の比較 ⑪控除後価格
　　　　(円／㎡)
　　1　
　 1+np　： 0.8929　　　　     19,389		 　　1　
　(1+r)m　： 0.7910　     15,337		 　　　　　　　　　　　　　　　　　　[100.0]
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　100		 15,300 
(2)-2転換後・造成後の更地を想定した価格の判定
取引事例比較法 NO ①取引事例
　番号		 ②取引価格
　　(円／㎡)		 ③事情補正 ④時点修正 ⑤建付減価
　の補正		 ⑥標準化補
　正		 ⑦地域要因
　の比較		 ⑧標準価格
　　(円／㎡)		 ⑨個別的要因の比較 ⑩査定価格
　　(円／㎡)
a 熊谷熊谷Ｒ
０３
-10701

     51,442 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[  /  ]		 100
[ 91.2]		 100
[ 86.8]

     64,984 		 街路　　　　   0.0
交通・接近
　　　　　　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
行政　　　　   0.0
その他　　　   0.0

　　　　　[100.0]
　　　　　　100

     65,000 
b 熊谷熊谷Ｒ
０２
-40747

     46,188 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 91.7]		 100
[ 82.3]

     61,201 

     61,200 
c 熊谷熊谷Ｒ
０３
-10735

     68,111 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[  /  ]		 100
[100.0]		 100
[101.3]

     67,237 

     67,200 
NO ⑪事情の
　内容		 ⑫月率変
　動率		 ⑬標準化補正の内訳 ⑭地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月

　  0.00		 街路　　　   -3.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　    0.0 交通・接近   -1.4 環境　　　  -12.0
画地　　　   -6.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
b 正常 ％／月

　  0.00		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　  -10.0 街路　　　    0.0 交通・接近   -4.3 環境　　　  -14.0
画地　　　   +1.9 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
c 正常 ％／月

　  0.00		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　   +7.0 交通・接近   -3.9 環境　　　   -1.5
画地　　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
⑮比準価格 64,500 円／㎡ 
同一需給圏内の
類似地域にある
転換後・造成後
の公示価格から
の検討		 ①標準地番号 ②公示価格
　　(円／㎡)		 ③時点修正 ④標準化補
　正		 ⑤地域要因
　の比較		 ⑥標準価格
　　(円／㎡)		 ⑦個別的要
　因の比較		 ⑧規準価格
　　(円／㎡)
熊谷

-25
65,500 		 [100.0]
100		 100
[104.5]		 100
[ 97.2]
64,485 		 [100.0]
100
64,500 
⑨地域要因の比較の内訳
街路　　   0.0
交通・接近　　  +1.2
環境　　  -4.0
行政　　   0.0
その他　    0.0
転換後・造成後の更地を想定した価格 64,500 円／㎡ 
(2)-3想定開発区域の概況及び想定開発工事の概要
＊開発区域面積　　　　　　　　　　　　　　　   2,052 ㎡
　うち既存公共用地面積　　　　　　　　　　　         ㎡

＊開発区域の範囲（標準地を中心として）
　東      0 ｍ、西     30 ｍ、南      0 ｍ、北     17 ｍ

＊開発区域の土地の利用状況
　田　100 ％、畑　    ％、森林　    ％、その他　    ％

＊造成画地数　　　　　　　　　　　　　　　      9　画地
＊１画地平均面積 　　　　　　　　　　　　　　    171 ㎡
＊平均盛土高　　　　　　　　　　　　　　　　　   0.6 ｍ
＊造成後の公共減歩率　　　　　　　　　　　　　  25.0 ％
＊既存公共用地率　　　　　　　　　　　　　　　       ％
＊造成後の減歩率　　　　　　　　　　　　　　　       ％		 ＊擁壁工事の概要
　コンクリートブロック３段積み　
　　　延長２００ｍ
　
　
＊道路工事の概要
　幅員５ｍ　延長約５０ｍ　アスフ
　ァルト舗装　（分譲地内道路４．
　５ｍ　延長約８０ｍ）
　
＊排水工事の概要
　本下水
　
　
　		 ＊公園緑地の工事の概要
　ゴミ集積所４㎡
　
　
　
＊水道工事の概要
　　引込延長　　　　　　　 130.0 ｍ
＊電気工事の概要
　　引込延長　　　　　　　 130.0 ｍ
＊その他
　
　
　
　
　
別記様式第二 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）
令和3年1月12日　提出
熊谷 3-1　宅地見込地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
熊谷 3-1 埼玉県 埼玉第８ 氏名  不動産鑑定士　平野　光芳 印  TEL. 
鑑定評価額 18,500,000 円  １㎡当たりの価格 18,400 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和2年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和2年12月9日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別 比準
(3)鑑定評価の条件 当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地		 ①所在及び地番 熊谷市新堀字寺前４７５番
 ②地積(㎡) 1,008  ⑨法令上の規制等
③形状 ④土地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給
処理施
設状況		 ⑧主要な交通施設との
　接近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）
台形
1.5:1		 田 水田が多い周辺が宅地化されつつある平坦な地域 籠原

700m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   60 ｍ、西   50 ｍ、南   50 ｍ、北   90 ｍ ②標準的使用 田（宅地見込地）
③標準的画地の形状等 間口　約　　   30.0 ｍ、奥行　約　　   30.0 ｍ、規模　　        900 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 南東側がＪＲ高崎線沿いに水
田がまとまる地域である。		 道

路		 無道路 交通

施設		 籠原駅南東方

700m		 法令

規制		 １住居
(60,200)
⑤地域要因の
　将来予測		 水田がまとまる地域であり街路条件が劣るため、しばらくの間は現在の環境のまま推移していくと予測される。
地価水準はコロナ禍に伴う周辺開発機運の後退によりやや下落傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 田（戸建住宅地向き宅地見込地） (4)対象標準地
　の個別的要
　因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		 取引事例比較法 比準価格　　　　　     19,000 円／㎡
控除法 控除後価格　　　　     16,000 円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、概ねＪＲ高崎線行田～深谷駅勢圏に存する宅地見込地である。需要者の属性は、熊谷市及び周辺市町等
の居住者を最終需要者とする宅地開発業者が中心である。市場の需給動向としては、籠原駅勢圏の住宅地は宅地需要が
底堅いものの、コロナ禍の影響から事業期間が長期になる宅地見込地の需要はやや弱含みの状況にある。市場での中心
価格帯は、規模や宅地開発条件によって様々であり、需要の中心となる価格帯は見いだせない状況にある。
(7)試算価格の調整
　 ・検証及び鑑定
　 評価額の決定の
　 理由		 比準価格は、適切な地域要因の比較が可能である宅地見込地の事例を採用し試算しており、宅地見込地の市場性を反映
し精度・信頼性が高い。控除法による価格は、造成・分譲を想定し、公示価格との均衡を考慮して求めた分譲価格から
販売収入を査定し、控除すべき造成工事費等を適切に査定して求めた開発業者の投資採算性を反映した価格を地域の状
況から熟成度修正したもので妥当である。よって本件では、両価格を関連づけて、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等
①□標準地　　□基準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地等番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 画地　　　　　　　　　       

行政　　　　　　　　　       

その他　　　　　　　　       
[前年標準地等の価格]
　　　　　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100
            
イ
対
象
標
準
地		 ⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　     18,600 円／㎡ ⑨変動率 　　　　　　  -1.1 ％／年間
⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]



[地域要因]



[個別的要因]		 人口は微減、世帯数は微増傾向。昨年１～９月の前
年同期比土地取引件数は約３．５％の減少、１～９
月の同新設住宅戸数は約２１．９％の減少。

標準地周辺は最寄駅からの利便性が比較的良好であ
り、周辺の宅地化が進んでいる。したがって今後は
漸次宅地化が進むものと予測される。

個別的要因に変動はない。

 地域要因の比較
交通・接近　　　　　　       

環境　　　　　　　　　       

宅地造成　　　　　　　       

行政　　　　　　　　　       

その他　　　　　　　　       
３　試算価格算定内訳 熊谷 3-1　宅地見込地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事例
　番号		 ②所在及び地番 ③取引時点 ④現況
　地目		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地の
　形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施設
　の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 深谷深谷Ｒ
０３
-10620		 深谷市 雑種地   長方形 東4m市道、
中間画地

１住居

(60,160)
b 熊谷江南Ｒ
０３
-11007		 熊谷市 畑   不整形 南5m市道、
東4m、角地

１住居

(60,200)
c 熊谷妻沼Ｒ
０３
-10701		 熊谷市 田   長方形 東4.8m市道、
中間画地

１低専

(50,80)
d 深谷花園Ｒ
０３
-10669		 深谷市 畑   ほぼ台形 北東7m市道、
南東6m、北6m、
三方路

近商
地区計画等
(100,200)
e  









NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補正 ⑫時点修正 ⑬標準化補正 ⑭推定価格
　　(円／㎡)		 ⑮地域要因
　の比較		 ⑯標準価格
　　(円／㎡)		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱査定価格
　　(円／㎡)
a (　　            )
27,963 		 100
[ 100.0]		 [  99.9]
100		 100
[ 100.0]
27,935 		 100
[ 137.7]
20,287 		 画地　　    0.0


行政　　    0.0


その他　    0.0







　　　[100.0]
　　　　100
20,300 
b (　　            )
12,613 		 100
[ 100.0]		 [  99.6]
100		 100
[ 100.0]
12,563 		 100
[  67.8]
18,529 
18,500 
c (　　            )
12,100 		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]
12,100 		 100
[  64.9]
18,644 
18,600 
d (　　            )
14,385 		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]
14,385 		 100
[  77.4]
18,585 
18,600 
e (　　            )
 		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月
　 -0.01		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  -4.7 環境　　　　  +7.0 宅地造成　　 +35.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月
　 -0.05		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　 -11.9 環境　　　　 -30.0 宅地造成　　 +10.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月
　  0.00		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　 -11.9 環境　　　　 -33.0 宅地造成　　 +10.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月
　  0.00		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  +8.3 環境　　　　 -35.0 宅地造成　　 +10.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月
　      		 画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       交通・接近　       環境　　　　       宅地造成　　      
行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　[比準価格：      19,000 円／㎡]
熊谷 3-1　宅地見込地-3
(2)控除後価格算定内訳
(2)-1転換後・造成後の更地を想定した価格から求めた価格(控除法を適用した控除後価格)
①転換後・造成後の
　更地を想定した価格
　(円／㎡)		 ②有効宅地化率
　を乗じた価格
　　　(円／㎡)		 ③造成工事費
　　　(円／㎡)		 ④公共公益施設
　負担金
　　 （円／㎡）		 ⑤投下資本収益
　(③+④) x np (円／㎡)
　n： 12.0 月　p：  1.0 ％		 ⑥販売費及び一
　般管理費
　　　(円／㎡)		 ⑦差引額(円／㎡)
　②-(③+④
　　　+⑤+⑥)
64,200  （　   75.0 ％）
48,150 		 17,000    2,040  6,500  22,610 
⑧投下資本収益等控除後の価格
 n: 12.0 月　p:  1.0 ％(円／㎡)		 ⑨熟成度修正
 r:  4.8 ％　m:  5.0 年(円／㎡)		 ⑩個別的要因の比較 ⑪控除後価格
　　　　(円／㎡)
　　1　
　 1+np　： 0.8929　　　　     20,188		 　　1　
　(1+r)m　： 0.7910　     15,969		 　　　　　　　　　　　　　　　　　　[100.0]
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　100		 16,000 
(2)-2転換後・造成後の更地を想定した価格の判定
取引事例比較法 NO ①取引事例
　番号		 ②取引価格
　　(円／㎡)		 ③事情補正 ④時点修正 ⑤建付減価
　の補正		 ⑥標準化補
　正		 ⑦地域要因
　の比較		 ⑧標準価格
　　(円／㎡)		 ⑨個別的要因の比較 ⑩査定価格
　　(円／㎡)
a 熊谷熊谷Ｒ
０２
-40708

     43,764 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[  /  ]		 100
[ 77.6]		 100
[ 90.3]

     62,455 		 街路　　　　   0.0
交通・接近
　　　　　　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
行政　　　　   0.0
その他　　　   0.0

　　　　　[100.0]
　　　　　　100

     62,500 
b 熊谷熊谷Ｒ
０３
-10701

     51,442 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[  /  ]		 100
[ 91.2]		 100
[ 89.8]

     62,813 

     62,800 
c 熊谷熊谷Ｒ
０３
-10708

     61,667 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 91.7]

     67,249 

     67,200 
NO ⑪事情の
　内容		 ⑫月率変
　動率		 ⑬標準化補正の内訳 ⑭地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月

　  0.00		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　   +6.0 交通・接近   -5.3 環境　　　  -10.0
画地　　　  -22.4 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
b 正常 ％／月

　  0.00		 街路　　　   -3.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　    0.0 交通・接近   -2.4 環境　　　   -8.0
画地　　　   -6.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
c 正常 ％／月

　  0.00		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　   +3.0 交通・接近   -6.3 環境　　　   -5.0
画地　　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
⑮比準価格 64,200 円／㎡ 
同一需給圏内の
類似地域にある
転換後・造成後
の公示価格から
の検討		 ①標準地番号 ②公示価格
　　(円／㎡)		 ③時点修正 ④標準化補
　正		 ⑤地域要因
　の比較		 ⑥標準価格
　　(円／㎡)		 ⑦個別的要
　因の比較		 ⑧規準価格
　　(円／㎡)
熊谷

-25
65,500 		 [100.0]
100		 100
[104.5]		 100
[ 97.7]
64,155 		 [100.0]
100
64,200 
⑨地域要因の比較の内訳
街路　　  -1.0
交通・接近　　  +1.2
環境　　  -2.5
行政　　   0.0
その他　    0.0
転換後・造成後の更地を想定した価格 64,200 円／㎡ 
(2)-3想定開発区域の概況及び想定開発工事の概要
＊開発区域面積　　　　　　　　　　　　　　　   2,052 ㎡
　うち既存公共用地面積　　　　　　　　　　　         ㎡

＊開発区域の範囲（標準地を中心として）
　東      0 ｍ、西     30 ｍ、南      0 ｍ、北     17 ｍ

＊開発区域の土地の利用状況
　田　100 ％、畑　    ％、森林　    ％、その他　    ％

＊造成画地数　　　　　　　　　　　　　　　      9　画地
＊１画地平均面積 　　　　　　　　　　　　　　    171 ㎡
＊平均盛土高　　　　　　　　　　　　　　　　　   0.6 ｍ
＊造成後の公共減歩率　　　　　　　　　　　　　  25.0 ％
＊既存公共用地率　　　　　　　　　　　　　　　       ％
＊造成後の減歩率　　　　　　　　　　　　　　　       ％		 ＊擁壁工事の概要
　コンリートブロック３段積み　　
　　　延長２００ｍ
　
　
＊道路工事の概要
　幅員５ｍ　延長約５０ｍ　アスフ
　ァルト舗装、（分譲地内道路４．
　５ｍ　延長約８０ｍ）
　
＊排水工事の概要
　本下水
　
　
　		 ＊公園緑地の工事の概要
　ゴミ集積所その他　４㎡
　
　
　
＊水道工事の概要
　　引込延長　　　　　　　 130.0 ｍ
＊電気工事の概要
　　引込延長　　　　　　　 130.0 ｍ
＊その他