別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月8日　提出 熊谷 -21　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   熊谷 -21 埼玉県 埼玉第８ 氏名  不動産鑑定士　吉岡　邦展 印  TEL.

鑑定評価額 7,870,000 円  １㎡当たりの価格 45,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月6日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 36,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 熊谷市原島字伊奈利１２７３番２０ ②地積 　(㎡) 173   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 特別用途地区 1.5:1 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に空地 が見られる住宅地域 東4m私道 水道、ガス 熊谷 3.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南    40 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 幅員が狭く、街区がやや雑然 としており、駅からも距離の ある住宅地域 街 路 基準方位　北　　４ ｍ私道 交通 施設 熊谷駅北西方 3.6km 法令 規制 準工 (60,200) 特別用途地区 ⑤地域要因の将 　来予測 街区は雑然としているが一般住宅が建ち並ぶ成熟した住宅地域であり、当面現状の住環境を維持すると予測する 。需給は低水準ながらも比較的堅調な地域であるが、地価は引き続き下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     45,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ高崎線沿線熊谷、行田、籠原駅勢圏に存する戸建住宅地域。需要者の中心は熊谷市を中心に周辺市に 居住する一次取得者である。駅徒歩圏の住宅地は底堅い値動きを示しているが、郊外部あるいは市街地においても居住 環境の劣る住宅地では依然地価が下落している。周辺地域は街区が雑然とし駅からも遠く需給は比較的堅調ながら低水 準である。市場の中心価格帯は土地１８０㎡程度で１０００万円弱、新築戸建住宅は２０００万円前半程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅を中心とした地域として形成され、画地条件や事業収支等の観点から収益還元法の適用は断念した。自用の一 般住宅を目的とする取引が中心で、採用した事例を含めて類似地域において規範性のある事例資料が収集し得たことか ら比準価格の信頼性は高いと判断し、市場性を反映した比準価格を標準としつつ、収集した事例資料や単価と総額との 関連にも留意のうえ、代表標準地との検討、前年公示価格からの連続性を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　熊谷 -12                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +6.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     71,900 円／㎡ [ 99.6] 100 100 [106.0] 100 [152.8] [103.0] 100 45,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     45,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 住宅地では新型コロナにより一時取引の停滞 等が見られたが、その影響は比較的限定的で あったため、その後取引件数は徐々に持ち直 してきている。 国道４０７号の西側で、熊谷駅から距離のあ る街区のやや雑然とした住宅地である。需要 は比較的堅調だが、小幅ながら依然下落傾向 で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  +5.2 環境　　　　　　 +41.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.2 ％  ％