別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月12日　提出 熊谷 -15　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   熊谷 -15 埼玉県 埼玉第８ 氏名  不動産鑑定士　直井　裕 印  TEL.

鑑定評価額 4,030,000 円  １㎡当たりの価格 31,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月6日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 熊谷市成沢字静簡院前１１４４番７３ ②地積 　(㎡) 128   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,180) 1:1.2 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 建ち並ぶ住宅地域 南東4.5m市道 水道、ガス 熊谷 5.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    40 ｍ、南    20 ｍ、北    75 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 区画街路は整然としている 街 路 基準方位　北　　４ ．５ｍ市道 交通 施設 熊谷駅南西方 5.4km 法令 規制 １住居 (60,180) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域としてほぼ熟成しており、当面は現状のまま推移するものと思料 する。地価水準は弱含みで推移するものと思われる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     31,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ高崎線の熊谷駅、熊谷駅勢圏の住宅地域のほか荒川右岸エリアの住宅地域を含む。需要者は熊谷市と その周辺市町等に居住する３０代～４０代の一次取得者層が中心であると考えられる。当該地域は鉄道駅からやや遠く 生活利便性がやや劣ることから人気が低く、さらに新型コロナウイルス感染症の影響もあって需要は弱い状況が続いて いる。市場での需要の中心となる価格帯は、土地は６００万円前後、新築戸建住宅は１８００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は鉄道駅から遠く戸建住宅地としての自己利用目的の需要が中心で、土地価格に見合った賃貸収益を享受する ことができず経済合理的な賃貸経営が困難であることから、賃貸住宅の建築を想定する収益還元法の適用は現実的で無 いため断念した。弱含みで推移している当地域の市場動向を勘案し、前年公示価格との連続性に留意して、実際の取引 市場を反映した比準価格を採用することを妥当と判断し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     31,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市の総人口は減少し高齢化率は上昇。土地 取引件数は昨年とほぼ同水準であるが、新型 コロナウイルス感染症の影響から市場に停滞 感が窺える。 地域要因に特段の変動は認められないが、駅 からやや遠い当地域の需要は弱い状況が続い ており、過去１年間の地価は下落傾向で推移 している。 個別的要因に変動はない。代替・競争等の関 係にある不動産と比較した優劣及び競争力の 程度は普通で変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％  ％