別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月7日　提出 熊谷 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   熊谷 -5 埼玉県 埼玉第８ 氏名  不動産鑑定士　岡本　香織 印  TEL.

鑑定評価額 9,850,000 円  １㎡当たりの価格 90,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月4日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 72,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 熊谷市榎町７０番 ②地積 　(㎡) 109   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:2 住宅 ＬＳ2 一般住宅のほかに事 業所等も見られる住 宅地域 南7m市道 水道、ガス、下水 熊谷 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    50 ｍ、南    40 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.5 ｍ、奥行　約　　  14.5 ｍ、規模　　       110 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　７ ｍ市道 交通 施設 熊谷駅西方 1.0km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 熊谷駅徒歩圏で利便性が高い一般住宅を中心とする成熟した住宅地域であり、今後も地域要因の大きな変動はな いとみられる。地価は土地需要を反映して概ね安定して推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +6.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     90,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ高崎線の熊谷駅、行田駅、籠原駅の各駅勢圏の住宅地であるが、とりわけ熊谷駅勢圏の住宅地に強い 代替関係が認められる。需要者は熊谷市及びその周辺市町に居住する一次取得者が中心である。生活利便性や居住環境 が比較的良好な地域にあり土地需要は堅調で地価は概ね安定している。市場の中心価格帯は、土地１５０㎡程度で１０ ００万円台半ば、新築戸建住宅は２５００～３０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地周辺は共同住宅等の収益物件も見られるが、画地規模が小さく経済合理的な賃貸経営が困難であるため収益価格 の試算は断念し、比準価格のみの試算となった。また、自用の住宅取得目的の取引が中心の地域であることから、居住 の快適性を重視する住宅地の取引市場を反映した比準価格は説得力を有すると判断した。以上より、比準価格を採用す ることとし、代表標準地との検討も踏まえて鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　熊谷 -12                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +6.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     71,900 円／㎡ [ 99.6] 100 100 [106.0] 100 [ 79.3] [106.0] 100 90,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     90,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 熊谷市の人口は減少傾向、高齢化率は上昇傾 向。土地取引件数はほぼ横ばい。新型コロナ の住宅地の地価への影響は軽微とみられる。 熊谷駅南口徒歩圏内の成熟した住宅地域で利 便性が高く底堅い需要がある。地域要因に変 動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -4.6 環境　　　　　　 -16.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％