鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

熊谷 -1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	熊谷熊谷Ｒ０２ -40402	熊谷市		更地	（　）	長方形	南西4m市道、中間画地		商業 (80,240)
b	熊谷熊谷Ｒ０３ -10715	熊谷市		建付地	（　）	ほぼ整形	南東4m市道、中間画地		２中専 (60,160)
c	熊谷熊谷Ｒ０３ -11040	熊谷市		建付地	（　）	長方形	北4m市道、中間画地		１住居 (60,160)
d	熊谷熊谷Ｒ０３ -11307	熊谷市		建付地	（　）	長方形	南西6m市道、中間画地		１住居 (60,200)
e	熊谷熊谷Ｒ０３ -41010	熊谷市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北4m市道、中間画地		１住居 (60,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 78,750	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	78,750	100 [ 117.0]	67,308	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +6.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 106.0] 　　　　 100	71,300
b	(　 ) 53,623	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 94.1]	56,985	100 [ 87.1]	65,425		69,400
c	(　 ) 69,384	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	69,384	100 [ 100.2]	69,246		73,400
d	(　 ) 85,842	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.4]	84,657	100 [ 121.8]	69,505		73,700
e	(　 ) 69,566	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	69,566	100 [ 103.7]	67,084		71,100

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +0.6	環境　　　　 +13.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.3	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -5.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -0.7	環境　　　　 +3.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +0.9	環境　　　　 +19.5
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +2.2	環境　　　　 +3.5
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 71,400 円／㎡]

熊谷 -1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,804,335	801,544	3,002,791	2,658,720	344,071	（　0.9711） 334,127	（ 4.9 - 0.0 ） 4.9％
	⑧収益価格	6,818,918 円　　　　（　 22,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

熊谷 -1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	140.32	ＬＳ2	232.06
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	200 ％	305 ㎡	21.0 m x 14.5 m	前面道路：市道　 5.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

一戸あたり専有面積３８㎡前後の１ＤＫタイプの共同住宅を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

共用外階段と廊下（解放２支柱有）のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	共同住宅	116.03	100.0	116.03	1,320	153,160	2.0	306,320
							1.0	153,160
2～ 2	共同住宅	116.03	100.0	116.03	1,336	155,016	2.0	310,032
							1.0	155,016
～

～

～

計		232.06	100.0	232.06		308,176		616,352
								308,176

⑨年額支払賃料	308,176 円　×　12ヶ月　＝　 3,698,112 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 232.06 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	4,000 円／台　×　 6 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 288,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,698,112 円　　×　　 8.3 ％＋　　　 288,000 円　　×　　 8.3 ％　＝　　 330,847 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,655,265 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	616,352 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,652 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 308,176 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 143,418 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,804,335 円　　　　（　 12,473 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	熊谷熊谷（賃）Ｒ０１　　　　-21308	1,478 ( 1,478)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,344	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,378 円/㎡　月額支払賃料（　 1,320 円/㎡）　基準階 1 F B
b	熊谷熊谷（賃）Ｒ０１　　　　-21309	1,890 ( 1,890)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [120.0]	1,432
c	熊谷熊谷（賃）Ｒ０３　　　　-11309	1,804 ( 1,804)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [120.0]	1,367

熊谷 -1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	191,000 円	38,200,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	159,444 円	3,986,112　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 50,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 324,700 円	38,200,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	38,200 円	38,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	38,200 円	38,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	計上不要と判断した

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 801,544 円　（　　　　　　 2,628 円／㎡）　　（経費率　　 21.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9711

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	38,200,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 232.06 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0696	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0603 ×　 45 ％　＋　0.0702 × 40 ％　＋ 0.0957 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,658,720 円（　　　　　 8,717 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,804,335 円
②総費用	801,544 円
③純収益　①－②	3,002,791 円
④建物等に帰属する純収益	2,658,720 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	344,071 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	334,127 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,095 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,818,918 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 22,400 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月8日　提出
熊谷 -1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

熊谷 -1

埼玉県

埼玉第８

氏名

不動産鑑定士　吉岡　邦展

印

TEL.

鑑定評価額

21,400,000 円

１㎡当たりの価格

70,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月6日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	56,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月4日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	熊谷市石原３丁目４５番２				②地積　(㎡)	305 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）
	1.5:1	住宅Ｗ3	中規模一般住宅が多い閑静な住宅地域	南5.5m市道	水道、ガス、下水	熊谷 1.9km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 120 ｍ、西 40 ｍ、南 30 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北　　５
．５ｍ市道

交通

施設

熊谷駅北西方

1.9km

法令

規制

１住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

中規模一般住宅が建ち並ぶ成熟した住宅地域であり、当面現状の住環境を維持すると予測する。需給は比較的堅
調な地域であるが、地価は概ね横ばい傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +6.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 70,300 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 22,500 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏はＪＲ高崎線沿線熊谷、行田、籠原駅勢圏に存する低層住宅地域。需要者の中心は熊谷市を中心に周辺市に
居住する一次取得者である。駅徒歩圏の住宅地は底堅い値動きを示しているが、郊外部あるいは市街地においても居住
環境の劣る住宅地では依然地価が下落している。周辺は駅からやや距離があるが生活利便性は良好であり、需要は堅調
である。市場の中心価格帯は土地１８０㎡程度で１０００万円台前半、新築戸建住宅は２５００万円前後である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

自用の一般住宅を目的とする取引が中心であり、類似地域においても規範性のある取引事例が収集し得た。また、共同
住宅等の収益物件も散見されるものの、熊谷駅から距離のある戸建住宅を中心とした住宅地域であり、賃貸市場の状況
から収益性より居住の快適性を重視する地域である。従って、住宅地としての市場性を反映した比準価格を重視し、収
益価格は参考として、代表標準地との検討、前年公示価格からの連続性を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　熊谷 -12 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +6.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 71,900 円／㎡

[ 99.6]
100

100
[106.0]

100
[101.8]

[106.0]
100

70,300

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     70,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

住宅地では新型コロナにより一時取引の停滞
等が見られたが、その影響は比較的限定的で
あったため、その後取引件数は徐々に持ち直
してきている。

熊谷駅からはやや距離があるが、生活利便性
の良好な住宅地である。需要は比較的堅調だ
が、地価は横ばい傾向で推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  -1.9
環境　　　　　　  +2.7
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

熊谷 -1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	熊谷熊谷Ｒ０３ -11040	熊谷市		建付地	（　）	長方形	北4m市道、中間画地		１住居 (60,160)
b	熊谷熊谷Ｒ０３ -41010	熊谷市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北4m市道、中間画地		１住居 (60,160)
c	熊谷熊谷Ｒ０３ -10715	熊谷市		建付地	（　）	ほぼ整形	南東4m市道、中間画地		２中専 (60,160)
d	熊谷熊谷Ｒ０３ -41014	熊谷市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東4m市道、北東4m、角地		２中専 (70,160)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 69,384	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	69,384	100 [ 102.2]	67,890	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +6.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 106.0] 　　　　 100	72,000
b	(　 ) 69,566	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	69,566	100 [ 105.2]	66,127		70,100
c	(　 ) 53,623	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 94.1]	56,985	100 [ 88.0]	64,756		68,600
d	(　 ) 66,760	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 96.9]	68,689	100 [ 103.3]	66,495		70,500
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -0.7	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +2.2	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.3	環境　　　　 -9.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -5.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.4	環境　　　　 +4.0
d	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 70,300 円／㎡]

熊谷 -1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,655,952	702,461	2,953,491	2,605,970	347,521	（　0.9692） 336,817	（ 4.9 - 0.0 ） 4.9％
	⑧収益価格	6,873,816 円　　　　（　 22,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

熊谷 -1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	116.03	Ｗ2	232.06
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	200 ％	305 ㎡	21.0 m x 14.5 m	前面道路：市道　 5.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１戸あたり専有面積約３８㎡程度の１ＤＫタイプの低層共同住宅を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	116.03	100.0	116.03	1,359	157,685	1.0	157,685
							1.0	157,685
2～ 2	居宅	116.03	100.0	116.03	1,386	160,818	1.0	160,818
							1.0	160,818
～

～

～

計		232.06	100.0	232.06		318,503		318,503
								318,503

⑨年額支払賃料	318,503 円　×　12ヶ月　＝　 3,822,036 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 232.06 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,822,036 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 317,229 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,504,807 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	318,503 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,921 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 318,503 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 148,224 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,655,952 円　　　　（　 11,987 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	熊谷熊谷（賃）Ｒ０３　　　　-10403	1,394 ( 1,393)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [102.0]	100 [ 98.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,328	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,418 円/㎡　月額支払賃料（　 1,359 円/㎡）　基準階 1 F B
b	熊谷熊谷（賃）Ｒ０３　　　　-10404	1,478 ( 1,478)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	1,508
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

熊谷 -1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	173,500 円	34,700,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	114,661 円	3,822,036　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 50,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 294,900 円	34,700,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	34,700 円	34,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	34,700 円	34,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 702,461 円　（　　　　　　 2,303 円／㎡）　　（経費率　　 19.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9692

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	34,700,000 円	設計監理料率　 145,000 円／㎡　×　 232.06 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0751	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0643 ×　 45 ％　＋　0.0796 × 40 ％　＋ 0.0957 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,605,970 円（　　　　　 8,544 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,655,952 円
②総費用	702,461 円
③純収益　①－②	2,953,491 円
④建物等に帰属する純収益	2,605,970 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	347,521 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	336,817 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,104 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,873,816 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 22,500 円／㎡）