別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出 川越 -44　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   川越 -44 埼玉県 埼玉第３ 氏名  不動産鑑定士　中山　健人 印  TEL.

鑑定評価額 17,300,000 円  １㎡当たりの価格 145,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 120,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月27日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 川越市大字寺尾字壱町八反８７８番７ ②地積 　(㎡) 119   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 台形 1:1.2 住宅 Ｗ2 小規模の住宅の中に 畑地等が見られる住 宅地域 南東4m市道 水道、ガス、下水 上福岡 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    70 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　台形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　４ ｍ市道 交通 施設 上福岡駅北西方 1.1km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅の中に空地や市街地農地等の低未利用地も見られ、宅地開発余地を有することから、現状の住環境を維 持しつつ徐々に住宅の密度を高めていくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    145,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は東武東上線、ＪＲ川越線及び西武新宿線の各沿線で、概ね川越市を中心に隣接市を含む圏域。需要者は川 越市内在住あるいは周辺市からの転入者で、川越市内及び都内に通勤するサラリーマン世帯が中心である。周辺ではミ ニ開発等による分譲供給が見られるものの、新型コロナウイルス感染症の影響を受け、地価は弱含みで推移している。 中心価格帯は、土地は１，０００万円台後半、新築戸建物件は３，０００万円台前半程度となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は一般住宅のほかアパート等の収益物件も見られる住宅地域であるが、行政的条件、標準地の画地規模から収 益採算性に見合う建物の想定が困難であるため、収益還元法の適用は見送った。近隣地域は自用の取引が中心であり、 この取引が取引水準を形成していることから、本件では前年公示価格を基礎として、市場の実態を反映した比準価格を 標準に、代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　川越 -7                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    163,000 円／㎡ [ 98.8] 100 100 [104.5] 100 [111.3] [104.5] 100 145,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    148,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市の総人口は微増傾向から横ばい、直近では 僅かに減少している。新型コロナウイルス感 染症の影響による景気の先行きは不透明であ る。 近隣地域の価格形成に影響を及ぼす地域要因 に特段の変動は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  -0.9 環境　　　　　　  +9.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.0 ％  ％