鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

川越 -27　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２１０１－１３ -20102	川越市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西4m市道、南西4.2m、角地		１住居 (70,168)
b	２１０１－０２ -20106	川越市		建付地	（　）	ほぼ台形	南西7m県道、中間画地		１住居 (60,200)
c	２１０１－０１ -20107	川越市		建付地	（　）	袋地等	北東4m市道、中間画地		１低専 (50,80)
d	２１０１－０７ -20107	川越市		建付地	（　）	台形	西7.1m市道、中間画地		１住居 (60,200)
e	２１０１－１１ -20102	川越市		建付地	（　）	ほぼ台形	南西4m市道、南東4m、角地		１住居 (70,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 201,790	100 [ 100.0]	[ 98.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.5]	190,590	100 [ 97.4]	195,678	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	196,000
b	(　 ) 114,857	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	116,381	100 [ 74.5]	156,216		156,000
c	(　 ) 115,875	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 93.5]	123,063	100 [ 66.9]	183,951		184,000
d	(　 ) 168,324	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	163,538	100 [ 97.0]	168,596		169,000
e	(　 ) 152,500	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.5]	143,393	100 [ 87.4]	164,065		164,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +2.5	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 +4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -3.5	環境　　　　 -22.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -3.5	環境　　　　 -27.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -3.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -3.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -8.0
e	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +5.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 168,000 円／㎡]

川越 -27　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,180,116	441,595	1,738,521	1,310,760	427,761	（　0.9735） 416,425	（ 4.8 - 0.2 ） 4.6％
	⑧収益価格	9,052,717 円　　　　（　 76,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

川越 -27　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	58.94	ＬＳ2	113.28
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	200 ％	118 ㎡	12.6 m x 10.8 m	前面道路：市道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１ＤＫタイプの４戸からなる共同住宅、平均専有面積は２８㎡程度を想定。

⑦有効率　 99.3 ％
の理由

ＰＳ等の内部共用部分を勘案。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	56.64	99.3	56.24	1,590	89,422	2.0	178,844
							1.0	89,422
2～ 2	居宅	56.64	99.3	56.24	1,640	92,234	2.0	184,468
							1.0	92,234
～

～

～

計		113.28	99.3	112.48		181,656		363,312
								181,656

⑨年額支払賃料	181,656 円　×　12ヶ月　＝　 2,179,872 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 112.48 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,179,872 円　　×　　 4.2 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 91,555 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,088,317 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	363,312 円　×　　 95.8 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,481 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 181,656 円　×　　 95.8 ％　　×　　　 0.5075　＝　 88,318 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,180,116 円　　　　（　 18,476 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２１０１－１２　　　　-20110	1,546 ( 1,437)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [101.0]	100 [ 95.0]	100 [108.0]	100 [ 90.0]	1,658	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,713 円/㎡　月額支払賃料（　 1,640 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２１０１－０４　　　　-9	1,508 ( 1,506)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 97.0]	100 [ 95.0]	100 [102.9]	100 [ 90.0]	1,767
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

川越 -27　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	99,000 円	19,800,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	87,195 円	2,179,872　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 47,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 168,300 円	19,800,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	19,800 円	19,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	19,800 円	19,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 441,595 円　（　　　　　　 3,742 円／㎡）　　（経費率　　 20.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9735

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	19,800,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 113.28 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0662	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0552 ×　 45 ％　＋　0.0682 × 40 ％　＋ 0.0939 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,310,760 円（　　　　　 11,108 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,180,116 円
②総費用	441,595 円
③純収益　①－②	1,738,521 円
④建物等に帰属する純収益	1,310,760 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	427,761 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	416,425 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,529 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,052,717 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 76,700 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月10日　提出
川越 -27　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

川越 -27

埼玉県

埼玉第３

氏名

不動産鑑定士　門脇　誠

印

TEL.

鑑定評価額

19,900,000 円

１㎡当たりの価格

169,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月7日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	145,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月24日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	川越市郭町１丁目８番７外				②地積　(㎡)	118 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）
	台形 1.2:1	住宅Ｗ2	一般住宅が多く建つ環境の良い既成住宅地域	北16m市道	水道、ガス、下水	本川越 1.7km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 50 ｍ、南 30 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.5 ｍ、奥行　約　　 11.0 ｍ、規模　　 120 ㎡程度、形状　ほぼ台形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北　　　１
６ｍ市道

交通

施設

本川越駅北東方

1.7km

法令

規制

１住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

　市役所に近く、一般住宅のほか、事業所等多様な用途への移行の可能性もあるが、今のところ特段の変動の要
因は見受けられないため、当面は現状のままで推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0
台形　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 169,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 85,800 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は東武東上線、西武新宿線、ＪＲ川越線沿線の住宅地域で、概ね川越市内を圏域とする。需要者の中心は圏
域内からであるが、圏域外からの需要も認められる。当市の旧市街地に近く、人気が高いこともあり、供給物件の市場
滞留期間は比較的短い。コロナ禍による一時的な需要減はあったものの持ち直しており、地価は安定傾向にある。近隣
地域における新築戸建物件の需要の中心的価格帯は３，０００万円台中半乃至４，０００万円台前半である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当該近隣地域及び周辺住宅地域においては、アパート等の収益物件も混在するが、取引の中心は自用目的がその多くを
占めており、収益価格は価格形成にさほど影響していないものと推測される。よって、本件では実際の取引事例に比準
して求められた比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、さらに代表標準地との均衡にも留意して調整を行った結果
、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　川越 -2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +6.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 271,000 円／㎡

[ 98.9]
100

100
[106.0]

100
[149.5]

[100.0]
100

169,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    171,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

年前半のコロナ禍による需要減は、年後半に
おいて概ね持ち直しており、地価は全般的に
安定している。

当市の中心市街地へ近く、環境良好な住宅地
域であるが、価格形成に影響を及ぼす地域要
因の変動は認められない。

個別的要因に特段の変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -5.0
交通・接近　　　 +17.0
環境　　　　　　 +34.5
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

川越 -27　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２１０１－０７ -20107	川越市		建付地	（　）	台形	西7.1m市道、中間画地		１住居 (60,200)
b	２１０１－１１ -20102	川越市		建付地	（　）	ほぼ台形	南西4m市道、南東4m、角地		１住居 (70,160)
c	２１０１－１１ -20128	川越市		建付地	（　）	不整形	北西5.5m市道、中間画地		準工 (60,200)
d	２１０１－１２ -20123	川越市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北5.1m市道、中間画地		１住居 (60,200)
e	２１０１－０７ -20130	川越市		建付地	（　）	長方形	東4.9m市道、中間画地		１住居 (60,196)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 168,324	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.0]	157,526	100 [ 93.2]	169,019	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	169,000
b	(　 ) 152,500	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.5]	143,827	100 [ 83.8]	171,631		172,000
c	(　 ) 107,208	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.4]	106,781	100 [ 70.8]	150,821		151,000
d	(　 ) 161,419	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	179,354	100 [ 110.2]	162,753		163,000
e	(　 ) 132,493	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 108.2]	122,207	100 [ 72.4]	168,794		169,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.9	交通・接近　 +1.1	環境　　　　 -7.0
a	正常	％／月 -0.09	画地　　　　 +6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.8	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -12.0
b	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 +5.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.4	交通・接近　 -3.3	環境　　　　 -25.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +0.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.8	交通・接近　 +10.1	環境　　　　 +3.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -0.5	環境　　　　 -25.0
e	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 +8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 169,000 円／㎡]

川越 -27　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,232,987	443,781	1,789,206	1,310,760	478,446	（　0.9735） 465,767	（ 4.8 - 0.2 ） 4.6％
	⑧収益価格	10,125,370 円　　　　（　 85,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

川越 -27　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	58.94	ＬＳ2	113.28
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	200 ％	118 ㎡	12.6 m x 10.8 m	前面道路：市道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

一室２８㎡程度のファミリータイプ、２階建の共同住宅を想定した。

⑦有効率　 99.3 ％
の理由

ＰＳ等の内部共用部分を勘案したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	56.64	99.3	56.24	1,630	91,671	1.0	91,671
							1.0	91,671
2～ 2	居宅	56.64	99.3	56.24	1,681	94,539	1.0	94,539
							1.0	94,539
～

～

～

計		113.28	99.3	112.48		186,210		186,210
								186,210

⑨年額支払賃料	186,210 円　×　12ヶ月　＝　 2,234,520 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 112.48 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,234,520 円　　×　　 4.2 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 93,850 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,140,670 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	186,210 円　×　　 95.8 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,784 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 186,210 円　×　　 95.8 ％　　×　　　 0.5075　＝　 90,533 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,232,987 円　　　　（　 18,924 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２１０１－０４　　　　-5	1,401 ( 1,400)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [105.0]	100 [ 95.0]	1,652	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,754 円/㎡　月額支払賃料（　 1,681 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２１０１－０２　　　　-12	1,766 ( 1,728)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [115.0]	100 [ 92.0]	1,855
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

川越 -27　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	99,000 円	19,800,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	89,381 円	2,234,520　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 47,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 168,300 円	19,800,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	19,800 円	19,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	19,800 円	19,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 443,781 円　（　　　　　　 3,761 円／㎡）　　（経費率　　 19.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9735

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	19,800,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 113.28 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0662	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0552 ×　 45 ％　＋　0.0682 × 40 ％　＋ 0.0939 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,310,760 円（　　　　　 11,108 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,232,987 円
②総費用	443,781 円
③純収益　①－②	1,789,206 円
④建物等に帰属する純収益	1,310,760 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	478,446 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	465,767 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,947 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,125,370 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 85,800 円／㎡）