別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月9日　提出 川越 -26　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   川越 -26 埼玉県 埼玉第３ 氏名  不動産鑑定士　蛙原　康善 印  TEL.

鑑定評価額 9,420,000 円  １㎡当たりの価格 88,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月7日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 74,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 川越市むさし野南１０番１５ ②地積 　(㎡) 107   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） (60,160) 1.2:1 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅の中 に農地等が見られる 住宅地域 南4m市道 水道、ガス、下水 南大塚 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.8 ｍ、奥行　約　　   9.3 ｍ、規模　　       107 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はありません 街 路 基準方位　北　　４ ｍ市道 交通 施設 南大塚駅東方 1.6km 法令 規制 １中専 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 周辺は農地・駐車場などの宅地見込地が多い住宅地で、徐々に戸建住宅が増えてゆくと予測します。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +6.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     88,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は川越市・坂戸市・鶴ヶ島市のほか西武線沿線の所沢市及び狭山市が含まれ需要者の中心は圏内及び都心か らの転出者です。川越駅からバス便なので市場競争力は見劣りします。低額住宅を希望する１次取得者がターゲットで 新築戸建の場合２０００万円台後半が中心価格となっています。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 徒歩圏外の住宅地として機能しているので活発な賃貸市場は望めません。このため賃貸需要に厚みがないので収益価格 の信頼性が劣り採用していません。実証的な取引価格に軸足を移し、比準価格を標準とし代表標準地との検討を経て鑑 定評価額を上記のとおり決定しました。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　川越 -7                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    163,000 円／㎡ [ 98.8] 100 100 [104.5] 100 [185.8] [106.0] 100 87,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     89,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症が人々の行動を抑 制する結果、用途の種別で地価への影響が異 なり選別化のために先見性が必要な状況です 。 小規模住宅が外延的に広がり続けると予測し ます。 個別的要因に変動はありません。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　 +10.0 環境　　　　　　 +64.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.7 ％  ％