別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月10日　提出 川越 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   川越 -4 埼玉県 埼玉第３ 氏名  不動産鑑定士　鈴木　良彦 印  TEL.

鑑定評価額 14,100,000 円  １㎡当たりの価格 141,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月7日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 115,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 川越市大字寺尾字河岸原６５番１５ ②地積 　(㎡) 100   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅を中 心とした住宅地域 西4.2m市道 水道、ガス、下水 新河岸 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西    40 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　４ ．２ｍ市道 交通 施設 新河岸駅東方 800m 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 既存の住宅地域であり、特段の変動要因はなく、当分の間、現状を維持するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    141,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、東武東上線、西武新宿線、ＪＲ川越線各沿線で、概ね川越市郊外の住宅地域である。需要者の中心は川 越市及び周辺市町の居住者で、自己居住目的で購入するケースが多い。景気は新型コロナウイルス感染症の影響により 、依然として厳しい状況にあり、地価は弱含みで推移している。周辺ではミニ開発が多く見られ、新築戸建物件は、３ ，０００万円前後が取引の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 一般住宅のほかにアパートも見られる住宅地域であるが、標準地に対する容積率等の公法規制、画地規模等から、経済 合理的な賃貸住宅の経営が困難であると判断したため収益価格の査定を見送った。一方、比準価格については、市場の 実勢を反映した信頼性の高い価格であると認められる。よって、本件では、比準価格を採用し、代表標準地及び周辺標 準地等との均衡に留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　川越 -7                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    163,000 円／㎡ [ 98.8] 100 100 [104.5] 100 [112.7] [103.0] 100 141,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    143,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 国内景気は、新型コロナウイルス感染症の影 響により、依然として厳しい状況にあり、市 内の取引件数も減少している。 最寄駅である新河岸駅の東西通路及び駅前ロ ータリーの完成によって、駅距離が近くなっ たことにより地価は上昇傾向にある。 方位西向きの他は、特に個別的要因はなし。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.6 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +11.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.4 ％  ％