鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

さいたま岩槻 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０２Ｋ２９　 -903	さいたま市岩槻区		更地	（　）	ほぼ長方形	北東20m市道、北西6m、角地		近商 (90,200)
b	０２Ｋ３４ -903	さいたま市岩槻区		更地	（　）	不整形	南東5.5m市道、中間画地		近商 (90,200)
c	０２Ｃ３４ -901	さいたま市岩槻区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西3.6m市道、中間画地		商業 (80,240)
d	０２Ｋ００ -916	越谷市		更地	（　）	ほぼ長方形	北東15m県道、中間画地		近商 (80,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 126,021	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.6]	119,338	100 [ 134.6]	88,661	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	93,100
b	(　 ) 62,409	100 [ 100.0]	[ 98.4] 100	100 [ / ]	100 [ 64.0]	95,954	100 [ 107.3]	89,426		93,900
c	(　 ) 123,325	100 [ 100.0]	[ 98.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	120,982	100 [ 133.9]	90,353		94,900
d	(　 ) 136,788	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	136,651	100 [ 148.7]	91,897		96,500
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +15.0	環境　　　　 +17.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +13.0	環境　　　　 +1.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -36.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -11.0	交通・接近　 +14.0	環境　　　　 +32.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +11.0	環境　　　　 +34.0
d	正常	％／月 -0.01	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 93,900 円／㎡]

さいたま岩槻 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	32,846,548	7,434,322	25,412,226	17,017,200	8,395,026	（　0.9496） 7,971,917	（ 4.9 - 0.1 ） 4.8％
	⑧収益価格	166,081,604 円　　　　（　 63,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

さいたま岩槻 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	1,245.00	Ｓ1	1,245.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居地区計画等高度地区最高15m	70 ％	200 ％	200 ％	2,599 ㎡	64.0 m x 40.5 m	前面道路：区画街路　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

周辺の土地利用状況や収益性を勘案して鉄骨造平屋建の店舗を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	店舗	1,245.00	100.0	1,245.00	2,323	2,892,135	4.0	11,568,540
							1.0	2,892,135
～

～

～

～

計		1,245.00	100.0	1,245.00		2,892,135		11,568,540
								2,892,135

⑨年額支払賃料	2,892,135 円　×　12ヶ月　＝　 34,705,620 円
⑩a共益費（管理費）	1 円／㎡　×　 1,245.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 14,940 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	34,720,560 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,881,806 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	31,838,754 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	11,568,540 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 106,084 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,892,135 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　 901,710 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	32,846,548 円　　　　（　 12,638 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０３ＫＳ３３　　　　-13	1,810 ( 1,759)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [130.0]	100 [ 90.0]	100 [106.0]	100 [ 70.0]	2,085	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,400 円/㎡　月額支払賃料（　 2,323 円/㎡）　基準階 1 F B
b	０３ＫＳ３３　　　　-10	2,197 ( 2,133)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [130.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	100 [ 70.0]	2,596
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

さいたま岩槻 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,305,000 円	261,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,388,822 円	34,720,560　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 2,000,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,218,500 円	261,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	261,000 円	261,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	261,000 円	261,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 7,434,322 円　（　　　　　　 2,860 円／㎡）　　（経費率　　 22.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9496

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	261,000,000 円	設計監理料率　 200,000 円／㎡　×　 1,245.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0652	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0531 ×　 45 ％　＋　0.0636 × 35 ％　＋ 0.0951 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	17,017,200 円（　　　　　 6,548 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	32,846,548 円
②総費用	7,434,322 円
③純収益　①－②	25,412,226 円
④建物等に帰属する純収益	17,017,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	8,395,026 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	7,971,917 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,067 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 166,081,604 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 63,900 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
さいたま岩槻 5-4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

さいたま岩槻 5-4

埼玉県

埼玉第６

氏名

不動産鑑定士　三谷　清

印

TEL.

鑑定評価額

237,000,000 円

１㎡当たりの価格

91,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月10日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	73,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月25日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	さいたま市岩槻区大字岩槻字江川６９２７番１外 (江川８街区１外)				②地積　(㎡)	2,599 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２住居 (60,200) （その他）地区計画等高度地区15m (70,200)
	1.5:1	店舗Ｓ1	飲食店舗、小売店舗等が多い路線商業地域	南東16m区画街路、三方路	水道、ガス、下水	東岩槻 2.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 90 ｍ、西 150 ｍ、南 50 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 65.0 ｍ、奥行　約　　 40.0 ｍ、規模　　 2,600 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１６ｍ区画街路

交通

施設

東岩槻駅北西方

2.0km

法令

規制

２住居
(70,200)
地区計画等
高度地区15m

⑤地域要因の将
　来予測

大規模開発された地域であるが、特段地域要因に変化はないものの、新型コロナの影響で商業地の需要は減少傾
向にあり、地価水準の弱含みの傾向は当面は続くものと予想する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

三方路　　　　　　　　　　　　　 +5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 93,800 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 62,200 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は岩槻区及び隣接市区の路線商業地域。需要者の中心は同一需給圏内の地縁性のある事業法人または全国展
開をするチェーン店等である。岩槻区の路線商業地の中心は国道１６号沿いであるが、周辺は区画整理中の地域であり
、それらの地域と比較すると商業施設の集積は劣り、新型コロナの影響もあり、商業地の需要は需要は弱含みである。
商業地域の価格は個別性が強く、需要の中心となる価格帯を把握するのは困難な状況にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

商業地ゆえに同一需給圏内の類似地域等に存する多数の取引事例を収集することに限界があるものの、採用事例は規範
性があり比準価格の信頼性は高いと思料する。一方、必ずしも収益性だけに重点が置かれて価格形成がなされる地域で
なく、多数の類似する賃貸事例の収集の限界に留意して比準価格と収益価格を比較考量し、代表標準地の規準価格を踏
まえた。さらに現状は新型コロナの影響で商業地の需要が弱いことを勘案して鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　草加 5-5 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 127,000 円／㎡

[ 99.2]
100

100
[100.0]

100
[145.4]

[105.0]
100

91,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     92,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は新型コロナウイルス感染症の影響によ
り依然として厳しい状況にあるが、社会経済
活動の回復や各種政策で持ち直しの動きがみ
られる。

幹線道路沿いの区画整理が完成している地域
であり、地域変動要因はないものの、新型コ
ロナの影響もあり需要は限定的で地価は弱含
み傾向にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +0.9
交通・接近　　　  +9.2
環境　　　　　　 +32.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

さいたま岩槻 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０３Ｋ２９ -31	さいたま市岩槻区		建付地	（　）	長方形	南20m市道、中間画地		２住居 (60,200)
b	０２Ｋ３４ -903	さいたま市岩槻区		更地	（　）	不整形	南東5.5m市道、中間画地		近商 (90,200)
c	０３Ｋ３４ -20	さいたま市岩槻区		建付地	（　）	長方形	南東6.8m国道、中間画地		２中専 (70,200)
d	０２Ｋ３４ -905	さいたま市岩槻区		建付地	（　）	長方形	北20m国道、東5m、角地		２住居 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 97,819	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	97,526	100 [ 112.8]	86,459	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	90,800
b	(　 ) 62,409	100 [ 100.0]	[ 98.4] 100	100 [ / ]	100 [ 64.0]	95,954	100 [ 104.1]	92,175		96,800
c	(　 ) 95,228	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	94,657	100 [ 98.4]	96,196		101,000
d	(　 ) 94,934	100 [ 100.0]	[ 98.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	89,822	100 [ 105.4]	85,220		89,500
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.1	交通・接近　 +14.1	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.3	交通・接近　 +16.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -36.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.4	交通・接近　 +8.6	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.9	交通・接近　 +4.5	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 93,800 円／㎡]

さいたま岩槻 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	31,518,207	7,182,000	24,336,207	16,169,600	8,166,607	（　0.9496） 7,755,010	（ 4.9 - 0.1 ） 4.8％
	⑧収益価格	161,562,708 円　　　　（　 62,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

さいたま岩槻 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	1,245.00	Ｓ1	1,245.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居地区計画等高度地区15m	70 ％	200 ％	200 ％	2,599 ㎡	64.0 m x 40.5 m	前面道路：区画街路　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平屋建店舗で一棟貸しを想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	店舗	1,245.00	100.0	1,245.00	2,289	2,850,000	6.0	17,100,000
							0.0	0
～

～

～

～

計		1,245.00	100.0	1,245.00		2,850,000		17,100,000
								0

⑨年額支払賃料	2,850,000 円　×　12ヶ月　＝　 34,200,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,245.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	34,200,000 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,838,600 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	31,361,400 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	17,100,000 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 156,807 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	31,518,207 円　　　　（　 12,127 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０３ＫＳ１６　　　　-10	2,656 ( 2,581)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 72.0]	100 [ 95.0]	100 [103.0]	100 [110.0]	3,427	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,300 円/㎡　月額支払賃料（　 2,289 円/㎡）　基準階 1 F B
b	０３ＫＳ３３　　　　-14	1,518 ( 1,484)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [104.0]	100 [ 85.0]	100 [103.0]	100 [105.0]	1,588
c	０３ＫＳ３３　　　　-10	2,197 ( 2,133)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [130.0]	100 [ 95.0]	100 [103.0]	100 [105.0]	1,645

さいたま岩槻 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,240,000 円	248,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,368,000 円	34,200,000　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,970,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,108,000 円	248,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	248,000 円	248,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	248,000 円	248,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	なし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 7,182,000 円　（　　　　　　 2,763 円／㎡）　　（経費率　　 22.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9496

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	248,000,000 円	設計監理料率　 190,000 円／㎡　×　 1,245.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0652	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0531 ×　 45 ％　＋　0.0636 × 35 ％　＋ 0.0951 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	16,169,600 円（　　　　　 6,221 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	31,518,207 円
②総費用	7,182,000 円
③純収益　①－②	24,336,207 円
④建物等に帰属する純収益	16,169,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	8,166,607 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	7,755,010 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,984 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 161,562,708 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 62,200 円／㎡）