鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

さいたま岩槻 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０３Ｋ３４ -20	さいたま市岩槻区		建付地	（　）	長方形	南東6.8m国道、中間画地		２中専 (70,200)
b	０２Ｋ３４ -905	さいたま市岩槻区		建付地	（　）	長方形	北20m国道、東5m、角地		２住居 (70,200)
c	０２Ｃ３４ -901	さいたま市岩槻区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西3.6m市道、中間画地		商業 (80,240)
d	０２Ｋ００ -916	越谷市		更地	（　）	ほぼ長方形	北東15m県道、中間画地		近商 (80,200)
e	０２Ｃ０７ -945	越谷市		建付地	（　）	長方形	東21m国道、南4m、角地		２住居 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 95,228	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	94,657	100 [ 71.3]	132,759	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	133,000
b	(　 ) 94,934	100 [ 100.0]	[ 98.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	89,822	100 [ 70.4]	127,588		128,000
c	(　 ) 123,325	100 [ 100.0]	[ 98.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	120,982	100 [ 87.6]	138,107		138,000
d	(　 ) 136,788	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	135,694	100 [ 107.5]	126,227		126,000
e	(　 ) 144,715	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.1]	135,713	100 [ 96.6]	140,490		140,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.4	交通・接近　 -7.1	環境　　　　 -18.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.9	交通・接近　 -10.6	環境　　　　 -22.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.9	交通・接近　 +0.8	環境　　　　 -2.5
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.4	環境　　　　 +11.3
d	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.9	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +0.8
e	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 135,000 円／㎡]

さいたま岩槻 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,812,478	1,622,285	5,190,193	4,564,000	626,193	（　0.9496） 594,633	（ 4.9 - 0.1 ） 4.8％
	⑧収益価格	12,388,188 円　　　　（　 79,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

さいたま岩槻 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	102.96	Ｓ3	308.88
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商	80 ％	200 ％	200 ％	155 ㎡	10.6 m x 14.5 m	前面道路：市道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

周辺の土地利用状況から１階を店舗、２階から３階を事務所で想定した。

⑦有効率　 98.6 ％
の理由

共用部分を考慮したため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	102.96	95.9	98.76	2,672	263,887	6.0	1,583,322
							0.0	0
2～ 2	事務所	102.96	100.0	102.96	1,737	178,842	6.0	1,073,052
							0.0	0
3～ 3	事務所	102.96	100.0	102.96	1,683	173,282	6.0	1,039,692
							0.0	0
～

～

計		308.88	98.6	304.68		616,011		3,696,066
								0

⑨年額支払賃料	616,011 円　×　12ヶ月　＝　 7,392,132 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 304.68 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,392,132 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 613,547 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,778,585 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,696,066 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 33,893 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,812,478 円　　　　（　 43,951 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０３ＫＳ３３　　　　-10	2,197 ( 2,133)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [130.0]	100 [ 95.0]	100 [ 95.0]	100 [ 70.0]	2,675	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,685 円/㎡　月額支払賃料（　 2,672 円/㎡）　基準階 1 F B
b	０３ＫＳ３３　　　　-15	1,757 ( 1,705)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [130.0]	100 [ 95.0]	100 [ 80.0]	100 [ 70.0]	2,540
c	０３ＫＳ３３　　　　-11	2,945 ( 2,940)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [156.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [ 70.0]	2,839

さいたま岩槻 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	350,000 円	70,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	295,685 円	7,392,132　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 241,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 595,000 円	70,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	70,000 円	70,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	70,000 円	70,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,622,285 円　（　　　　　　 10,466 円／㎡）　　（経費率　　 23.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9496

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	70,000,000 円	設計監理料率　 220,000 円／㎡　×　 308.88 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0652	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0531 ×　 45 ％　＋　0.0636 × 35 ％　＋ 0.0951 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,564,000 円（　　　　　 29,445 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,812,478 円
②総費用	1,622,285 円
③純収益　①－②	5,190,193 円
④建物等に帰属する純収益	4,564,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	626,193 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	594,633 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,836 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,388,188 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 79,900 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月12日　提出
さいたま岩槻 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

さいたま岩槻 5-2

埼玉県

埼玉第６

氏名

不動産鑑定士　片岡　靖

印

TEL.

鑑定評価額

20,200,000 円

１㎡当たりの価格

130,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月9日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	105,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	さいたま市岩槻区東岩槻２丁目２番３２				②地積　(㎡)	155 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) （その他）
	1:1.5	店舗Ｓ3	小売店舗等が建ち並ぶ既成の商業地域	北16m市道	水道、ガス、下水	東岩槻 350m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 100 ｍ、南 15 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

中層店舗事務所併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 150 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１６ｍ市道

交通

施設

東岩槻駅北西方

350m

法令

規制

近商
(80,200)

⑤地域要因の将
　来予測

商業繁華性がやや劣り、空き店舗が見られる近隣商業地域で、繁華性が改善される見込みは当面ないと思料する
。

(3)最有効使用の判定

中層店舗事務所併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 135,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 105,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は概ね岩槻区の東武野田線沿線の商業地域で、需要者の中心は地元の事業経営者等である。東岩槻駅周辺の
商業地域は繁華性がやや劣り空き店舗も多くて、店舗ではなくて老人ホームや葬儀関連施設も見られるようになった。
店舗地としての需要は弱含みである。需要の中心となる価格帯は１５０㎡前後の土地で２０百万円～２４百万円である
。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

商業地ゆえに同一需給圏内の類似地域等に存する多数の取引事例を収集することに限界があって採用し得たのは３事例
となった。採用事例は規範性があり比準価格の信頼性は高いと思料する。一方、当該地域は必ずしも収益性だけに重点
が置かれて価格形成がなされる地域ではないことから、比準価格と収益価格を比較考量し、代表標準地に規準した価格
との均衡を踏まえて鑑定評価額を上記の通り、決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　越谷 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 232,000 円／㎡

[ 99.1]
100

100
[100.0]

100
[175.3]

[100.0]
100

131,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    131,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

岩槻駅周辺の商業地域の繁華性は弱含みで、
東岩槻駅周辺の繁華性はやや劣り、空き店舗
が見られる。

特に目立った地域要因の変動はない。

個別的要因の変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 +48.0
行政　　　　　　 +15.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

さいたま岩槻 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０２Ｋ２９　 -903	さいたま市岩槻区		更地	（　）	ほぼ長方形	北東20m市道、北西6m、角地		近商 (90,200)
b	０２Ｋ３４ -903	さいたま市岩槻区		更地	（　）	不整形	南東5.5m市道、中間画地		近商 (90,200)
c	０３Ｋ２９ -2	さいたま市岩槻区		建付地	（　）	不整形	南西17m県道、北東5.5m、二方路		近商 (90,200)
d					（　）
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 126,021	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.6]	119,338	100 [ 87.7]	136,075	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	136,000
b	(　 ) 62,409	100 [ 100.0]	[ 98.4] 100	100 [ / ]	100 [ 64.0]	95,954	100 [ 73.2]	131,085		131,000
c	(　 ) 77,404	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.9]	78,265	100 [ 55.1]	142,042		142,000
d	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -14.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -23.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -36.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -42.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -1.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
d		％／月	画地	行政	その他	行政	その他
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 135,000 円／㎡]

さいたま岩槻 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,017,750	1,625,118	5,392,632	4,570,520	822,112	（　0.9496） 780,678	（ 4.9 - 0.1 ） 4.8％
	⑧収益価格	16,264,125 円　　　　（　 105,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

さいたま岩槻 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗事務所	102.96	Ｓ3	308.88
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商	80 ％	200 ％	200 ％	155 ㎡	10.6 m x 14.5 m	前面道路：市道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

周辺の土地利用状況等から１階が店舗、２階～３階が事務所のＳ造構造の建物を想定した。

⑦有効率　 98.6 ％
の理由

共用部分を考慮したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	店舗	102.96	95.9	98.74	2,586	255,342	5.0	1,276,710
							1.0	255,342
2～	事務所	102.96	100.0	102.96	1,680	172,973	3.0	518,919
							0.0	0
3～	事務所	102.96	100.0	102.96	1,680	172,973	3.0	518,919
							0.0	0
～

～

計		308.88	98.6	304.66		601,288		2,314,548
								255,342

⑨年額支払賃料	601,288 円　×　12ヶ月　＝　 7,215,456 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 304.66 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,215,456 円　　×　　 4.2 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 303,049 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,912,407 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,314,548 円　×　　 95.8 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 22,173 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 255,342 円　×　　 95.8 ％　　×　　　 0.3400　＝　 83,170 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,017,750 円　　　　（　 45,276 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０３ＫＳ３３　　　　-13	1,810 ( 1,759)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [130.0]	100 [ 90.0]	100 [ 96.0]	100 [ 70.0]	2,302	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,670 円/㎡　月額支払賃料（　 2,586 円/㎡）　基準階 1 F B
b	０３ＫＳ３３　　　　-10	2,197 ( 2,133)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [130.0]	100 [ 93.0]	100 [ 90.0]	100 [ 70.0]	2,884
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

さいたま岩槻 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	350,500 円	70,100,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	288,618 円	7,215,456　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 250,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 595,800 円	70,100,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	70,100 円	70,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	70,100 円	70,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,625,118 円　（　　　　　　 10,485 円／㎡）　　（経費率　　 23.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9496

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	70,100,000 円	設計監理料率　 216,000 円／㎡　×　 308.88 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0652	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0531 ×　 45 ％　＋　0.0636 × 35 ％　＋ 0.0951 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,570,520 円（　　　　　 29,487 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,017,750 円
②総費用	1,625,118 円
③純収益　①－②	5,392,632 円
④建物等に帰属する純収益	4,570,520 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	822,112 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	780,678 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,037 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,264,125 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 105,000 円／㎡）